干货:(准备买回迁房请律师写协议怎么请)正规回迁房买卖协议范本一张
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【案情简介】
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2007年4月2日，青羊国土分局作为征地拆迁安置单位，与邓某作为被征地拆迁安置对象签订《征地拆迁现房安置协议书》，约定：青羊国土分局拆除邓某位于文家街某村某组的住宅，以现房安置的形式安置邓某。拆除的住房内实住人口为邓某甲（邓某女儿）、阳某（邓某甲女儿）、邓某、杨某（妻子），青羊国土分局以X路X号X栋X单元X号3楼（办证面积76.27平方米）和X栋X单元X号5楼（办证面积76.27平方米）房屋安置邓某甲、阳某、邓某、杨某。
2007年6月19日，原青羊某公司与邓某签订《房屋购销合同》约定：邓某同意以270758元的价格将X路X号X栋X单元X号3楼房屋出售给原青羊某公司，合同签订后，青羊某公司一次性支付邓某260758元，剩余1 万元待房屋产权过后支付给邓某。成交后，房屋一切权利全部转到原青羊某公司所有。双方签字盖章生效后不得以任何方式协议。《征地拆迁现房安置协议书》原件由邓某保存，邓某有义务协助原青羊某公司该房屋的过手续。2007年6月21日，原青羊某公司支付邓某260758元，并收到邓某开具的收到原青羊某公司支付的X路X号X栋X单元X号3楼房屋购房款260758元的领条。
2007年7月14日，原青羊某公司与杨某甲（案外人）签订《房屋拆除安置协议书》，约定原青羊某公司拆除杨某甲所有的X村X社房屋后，以X路X号X栋X单元X号3楼房屋的房屋对杨某进行安置。
2009年6月11日原青羊某公司经登记更名为成都市某，2009年6月23日成都市青羊区国有资产监督管理办公室作出批复同意青羊某公司吸收合并成都市某。2012年7月26日，案涉房屋取得产权证，载明邓某甲、阳某、邓某、杨某以共同共有的方式所有该房屋。
但邓某等四人一直未按照合同约定产权过。我所律师受青羊某公司委托，向法院提起诉讼，要求邓某甲、阳某、邓某、杨某履行合同。一审法院认定《房屋购销合同》合法有效，青羊某公司按合同约定向邓某支付了首付款，邓某应当履行房屋过的义务并承担违约责任。
【代理意见】
本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点为《房屋购销合同》是否有效；《房屋购销合同》只有邓某签字是否构成表见代理；邓某签订《房屋购销合同》是否侵犯了阳某作为未成年人的权益。
一、邓某甲、阳某、邓某、杨某是本案适格被告
《房屋购销合同》虽然邓某甲、阳某、杨某未签字，但是在当时征地拆迁安置时是由邓某代表家庭成员与青羊区国土局签订拆迁安置合同，之后邓某与青羊某公司签订了《房屋购销合同》，邓某领取了房款并且由案外人长期实际占有、使用案涉房屋，邓某的行为已经形成表见代理，除邓某甲外，邓某、阳某、杨某均对一审判决未提出上诉，实际是认可邓某的代理行为，邓某甲、阳某、邓某、杨某是本案适格被告。
二、《房屋购销合同》是有效合同
1、邓某甲提出房屋转让应当经人民政府批准，《房屋购销合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的规定，因此主张合同无效。
《房屋购销合同》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定；其次根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，以划拨形式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批并不等于划拨土地上的房地产时是不能转让的。事实上划拨土地上的房屋转让只需划拨转出让手续并缴纳土地出让金即可。
2、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，邓某甲主张房屋买卖合同因无权处分而无效也不能得到支持。
三、案涉房屋现登记在邓某甲、阳某、邓某、杨某四人名下并不能否定邓某的表见代理行为
按照《成都市征地补偿安置办法》78号令第二十二条：依法批准的征用土地方案公告之日，持有《农村房屋宅基地使用证》的被拆除房屋的农转非人员，按每人35平方米建筑面积（含楼梯间，下同）进行住房安置。邓某与青羊区国土局签订拆迁安置合同，约定安置人口（即农转非人员）4人，确定两套73.16平方米的安置房屋，按每人35平计算，邓某共计支付房屋面积补差款3792元。邓某代表其家庭成员签订安置协议并补交房屋面积补差款，足以让青羊某公司相信邓某具有代理权。案涉房屋现登记在邓某甲、阳某、邓某、杨某四人名下，并不能否定邓某代表家庭成员签订合同形成表见代理的事实。并且案涉房屋是既可以登记在全部家庭成员名下也可以仅登记在邓某、杨某夫妻名下，案涉房屋登记在哪些人名下并不能成为无权处分的理由。
四、青羊某公司在与邓某签订《房屋购销合同》后支付了购房款，系善意且支付了合理的对价，未侵犯了阳某作为未成年人的权益，未违反《民法通则》《未成年人保》的强制性规定
1、邓某甲主张邓某是在被胁迫的情形下签订合同，邓某亦否认自己在领条上签字，并声称自己只收到22.9万元，但对于上述主张邓某甲并未有证据加以证明，且经对建设银行支票存根和领条进行司法鉴定，均系邓某签字捺印。青羊某公司购房后支付房款事实清楚、证据充分，青羊某公司系善意且支付了合理的对价。
2、《房屋购销合同》作为有对价的合同，青羊某公司已经支付了购房款，邓某领取了房款，邓某签订合同接受房款已形成表见代理，阳某的权益并未受到侵犯，并无违反法律、行政法规强制性规定之处。
五、案涉房屋已经出售给他人的事实上诉人事后也实际予以认可
邓某自2007年出售房屋后并未在案涉房屋内居住，青羊某公司与案外人签订《房屋拆除安置协议书》后将该房屋补偿安置给案外人居住至今。邓某代表家庭成员取得的两套房屋在同一栋同一单元，邓某甲作为出租方将5楼的房屋长期对外出租，其对3楼的房屋情况已出卖的事实早已知晓，其在长达十多年的时间并未提出异议，证明邓某甲对房屋转让的知晓且以默许的方式在事后同意房屋转让，并且其家庭内部实际是达成了案涉房屋归邓某、杨某，5楼房屋归邓某甲母子的约定。故其主张未经同意的说法不能成立。
六、根据《房屋购销合同》约定，邓某甲应当履行房屋过义务并承担违约责任
青羊某公司在签订合同后履行了合同约定支付了260758元，因邓某甲拒绝履行房屋过义务，其行为构成违约，应当按照合同承担违约责任及履行房屋过的义务。
【判决结果】
二审法院驳回邓某甲全部诉讼请求，维持原判。
【裁判文书】
四川省成都市中级人民法院《民事判决书》[（2020）川01民终2675号]。
【案例评析】
本案中，邓某甲主张《房屋购销合同》无效的理由有：违法法律、行政法规的强制性规定而应当认定为无效；邓某一人签订《房屋购销合同》应认定为无效，无权代理系侵犯未成年人权益应当认定为无效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干解释二》第14条已将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》四十四条、四十五条均属于管理型强制性规定，是否有效应当由人民法院根据具体情形认定合同效力。
而本案特殊性在于，我方当事人早已按照合同约定支付了购房款，系合理的对价，而邓某甲对于案涉房屋出卖的事实早已知晓，在长达十多年的时间并未提出任何异议，邓某甲作为阳某的监护人，也未对房屋出卖提出异议，案外人已在案涉房屋生活十多年，现在要求其案外人腾退房屋已经严重违背诚实信用原则。
因此，法院认为《房屋购销合同》有效，邓某甲等应当履行合同约定。
【结语和建议】
法院的裁判有力地维护了当事人的合法权益，通过本案，告诫合同的双方当事人应当遵循公平与诚实信用原则缔约与履行合同。严重违背诚实信用原则，不履行合同义务不仅会被法院视为违约行为，根据案件具体情况也可能判决继续履行合同义务，对于违约方来说，得不偿失。
相关法律知识：
最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。