今日干货报道:山东物业管理,山东省物业管理实施细则

近日，山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议决定：对《山东省物业管理条例》作出修改。

1.将第二条中的“物业服务企业或者其他管理人”修改为“物业服务人”。除第一条和本条外，其他条文中的“物业服务企业或者其他管理人”和“物业服务企业”均修改为“物业服务人”。

增加一款，作为第二款：“物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”

2.将第五条修改为：“省人民政府住房城乡建设主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

“设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门或者设区的市、县（市、区）人民政府确定的物业主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

“城市管理、综合执法、财政、民政、发展改革、公安、自然资源、生态环境、市场监督管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。”

3.将第九条修改为：“建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向物业主管部门申请划分物业服务区域。

“物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示。”

4.将第十条修改为：“物业服务区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，并应当经相关物业服务区域内业主依法共同决定。”

5.将第二十二条改为第十五条，第二款修改为：“物业服务人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”

6.将第二十五条改为第十七条，修改为：“建设单位应当按照规定，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。”

7.将第二十八条改为第二十条，第三款修改为：“符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

“（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；

“（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

“（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。”

8.将第二十九条改为第二十一条，本条中的“三十日”修改为“六十日”。

9.将第三十条改为第二十二条，第二款修改为：“对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内公告，并通过书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。”

将第三款中的“六十日”修改为“九十日”。

10.将第三十二条改为第二十四条，修改为：“下列事项由业主共同决定：

“（一）制定和修改业主大会议事规则；

“（二）制定和修改管理规约；

“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

“（四）选聘和解聘物业服务人；

“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

“（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

“（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

11.将第三十三条改为第二十五条，修改为：“业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：

“（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

“（二）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”

12.将第三十四条改为第二十六条，修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见或者互联网征求意见的形式。”

13.将第三十八条改为第三十条，第一款中的“三人”修改为“五人”。

将第二款中的“三日”修改为“七日”。

14.将第四十一条改为第三十三条，第一款中的“六十日”修改为“九十日”。

15.将第四十二条改为第三十四条，第一款第四项修改为：“（四）违章搭建建筑物和构筑物等违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；”

16.将第四十四条改为第三十六条，第一款增加一项，作为第九项：“（九）从建筑物中抛掷物品的行为；”

将第二款修改为：“业主大会或者业主委员会发现有前款规定行为的，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；物业服务人发现有前款规定行为的，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

17.将第四十七条改为第三十九条，修改为：“业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

“业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，未告知物业服务人的，物业服务人有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。”

18.将第四十八条改为第四十条，修改为：“物业服务人应当提示业主或者物业使用人在装饰装修住宅时注意下列事项：

“（一）允许施工的时间；

“（二）废弃物的清运与处置；

“（三）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

“（四）禁止行为；

“（五）按照管理规约、临时管理规约的规定交纳装修保证金；

“（六）需要注意的其他事项。”

19.将第四十九条改为第四十一条，第二款修改为：“物业服务人对住宅装饰装修活动进行必要的现场检查时，业主或者物业使用人应当配合。”

20.将第五十七条改为第四十九条，第二款修改为：“建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后产生的收益，属于业主共有。共有部分收益的分配，由业主大会决定。”

21.将第六十条改为第五十一条，修改为：“物业服务人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”

22.将第六十二条改为第五十三条，修改为：“物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展环境卫生、文明创建、志愿服务等相关工作。

“物业服务人的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得违规强制物业服务人代收有关费用和提供无偿服务。”

23.将第六十三条改为第五十四条，修改为：“支持物业服务人建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务人的合法权益。”

24.将第六十五条改为第五十六条，第五项修改为：“（五）物业使用中对禁止行为的制止、报告等义务；”

将第八项修改为：“（八）其他物业服务事项。”

25.将第六十六条改为第五十七条，增加一款，作为本条第四款：“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”

26.将第六十七条改为第五十八条，修改为：“解除或者终止物业服务合同，应当依法履行提前通知义务。

“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”

27.增加一条，作为第五十九条：“物业服务人应当严格履行物业服务合同约定，通过恳谈会等方式及时了解业主对物业服务的需求，化解物业服务纠纷，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、投诉渠道、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

28.将第六十八条改为第六十条，第二款修改为：“实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。”

29.将第七十一条改为第六十三条，第二款修改为：“物业服务人依约履行义务的，业主应当按照约定交纳物业服务费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。”

30.将第七十二条改为第六十四条，增加一款，作为第四款：“物业服务人不得采取停止供水、供电、供气、供热等方式催交物业服务费。”

31.将第七十八条改为第七十条，修改为：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任。

“专业经营单位对相关管线和设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。”

32.将第七十九条改为第七十一条，修改为：“专业经营单位可以将相关专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务人承担，物业服务人可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

“应当由专业经营单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护、更新费用，不得从专项维修资金中列支。”

33.将第八十一条改为第七十三条，修改为：“物业管理、综合执法、公安、自然资源、生态环境等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业服务区域公布工作职责和联系方式，对违法行为及时作出处理。”

34.将第八十三条改为第七十五条，本条中的“也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉”修改为“也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉”。

35.将第八十四条改为第七十六条，删除本条中的“计划生育”；将“突发事件应急知识”修改为“突发事件应对知识”。

36.将第八十五条改为第七十七条，第三款修改为：“县级以上人民政府应当按照规定将旧住宅区改造纳入保障性安居工程并给予资金补助；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，专业经营单位承担由其运营管理的设施设备建设支出；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县（市、区）人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。”

37.将第八十六条改为第七十八条，增加一款，作为第二款：“鼓励有条件的楼栋加装电梯。具体办法由县级以上人民政府制定。”

38.将第八十七条改为第七十九条，本条中的“由社区居民委员会组织实施”修改为“可以临时由社区居民委员会组织实施”。

39.将第八十八条改为第八十条，修改为：“未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务人可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。”

40.删去第十三条第二款、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条第二款、第二十四条、第二十七条第二款、第四十六条第二款、第五十九条、第六十一条第二款、第八十六条第二款、第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条和第九十四条第一项、第二项、第四项。

（大众日报客户端记者 赵君 报道）