实事专业头条:林地转让合同,划拨土地使用权转让不改变用途

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最高法院：民法典及相关司法解释对划拨土地使用权转让审批对合同效力的影响没有具体规定，但可参考适用民法典担保制度解释第五十条的规定

——海南香江公司、赤龙令公司与新华社海南分社、海口市资规局、民联公司建设用地使用权转让合同纠纷案

关键词

划拨土地 建设用地使用权 抵押 合同效力 土地使用权转让

裁判要旨

当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。在无其他法定无效或者未生效情形下，划拨土地使用权转让合同关系应按有效处理，不宜认定为无效或者未生效。

案例索引

【海南香江实业有限公司、海南赤龙令置业有限公司与新华通讯社海南分社、海口市自然资源和规划局、海南民联实业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案民事判决书】

案 号：（2021）最高法民终445号

案 由：建设用地使用权转让合同纠纷

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2021年9月02日

裁判理由

最高人民法院二审认为：

《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日施行）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”就本案而言，基于《海口市划拨土地使用权转让审批表》所载，2001年10月17日海口市人民政府针对新华社海南分社与香江公司、原香江酒楼之间的划拨土地使用权转让申请，明确：“经讨论，同意补办土地使用权出让手续，按土地评估价的40%收取出让金，并直接办理出让给香江公司、原香江酒楼”。鉴于香江公司、赤龙令公司提起本案诉讼的时间为2018年8月22日，若不考虑2014年前述批准又被实际撤销的事实，案涉划拨土地使用权转让合同（形式上是新华社海南分社与香江公司、赤龙令公司之间，实质上系新华社海南分社与民联公司之间）应属有效。

《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对于划拨土地使用权转让审批对合同效力的影响没有具体规定，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十条对于划拨土地使用权抵押审批对合同效力的影响有明确的规定，可作为参考，该条第二款中规定：“当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。”由此，在无其他法定无效或者未生效情形下，新华社海南分社与民联公司形成的划拨土地使用权转让合同关系应按有效处理，不宜认定为无效或者未生效。而且基于新华社海南分社与民联公司所签《合同书》，民联公司为新华社海南分社建设的新闻中心大厦已经投入使用多年，认定案涉合同有效也符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定。

最高人民法院判决：

驳回上诉，维持原判。