当事人采用书面形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行了主要义务,对方接受时,该合同成立。
依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。
《城市房地产管理法》规定,房地产转让(包括房地产买卖合同)、房屋租赁和房地产抵押应当签署书面合同。
依法成立的合同,自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。因此,合同成立和生效是两个不同概念。例如,定金合同应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
合同生效应同时具备下列3条件:①当事人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律或者社会公共利益。这是合同的一般生效要件。
此外,合同生效还受到其他因素的影响,例如,当事人在合同中约定了合同生效时间的,以约定为准。