干货|前期物业管理,民法典之物业服务合同

前期物业服务合同的期限

　　民法典第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　【相关案例】

　　山东省济南市中院(2021)鲁01民终4038号民事判决书

《物业管理条例》第二十六条、第三十三条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止；一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据前述规定，大地华园业委会与新物业公司签订物业服务合同后，新物业公司所签订的前期物业服务合同即告终止，发展物业公司应退出原物业服务区域，并移交相关设施、资料等。

山东省济南市中院（2021）鲁01民终4038号

济南发展物业管理顾问有限公司（以下简称发展物业公司）因与被上诉人济南市历城区大地华园业主委员会（以下简称大地华园业委会）、山东大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）物业服务合同纠纷一案

发展物业公司上诉请求：撤销（2020）鲁0112民初7730号民事判决，发回重审或查清事实后改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、发展物业公司已于2016年4月14日与大地华园业委会签订了《移交协议》，相关的移交内容在协议中作了详细约定，并已经实施；发展物业公司按照约定已不再继续服务涉案小区的物业管理。涉案小区地下车库、车位的管理，是基于专有部分业主的私人委托进行的管理；地下车库、车位不属于小区共有部分，在济南方达房产测绘鉴定中心2007年7月31日测绘的房屋坐落于历城区华龙路1110号2号楼济南市房屋平面图绘制及面积报告书中，亦写明了地下车库、车位属于专有部分，未进行建筑面积的分摊，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十八条规定的所有权专有部分，专有部分的建筑物处分权由所有权人自行支配。二、一审法庭总结了本案的争议焦点为：“涉案小区的地下车库、车位是否属于小区配套设施，是专有还是共有部分。”，一审法院对该事实未查清。根据《物权法》第七十一、七十二条的规定，业主对其专有的部分享有占有、收益、使用和处分的权利，对于建筑物共有的专有的划分标准是否涉及的建筑物建筑面积的是否分摊，未分摊建筑物的建筑面积属于专有部分，所有权人对专有部分的建筑物享有处分的权利，建筑区划内未计入商品房共有部位分摊建筑面积，属于专有建筑区域，一审法院未将涉案小区地下车库、车位进行共有和专有的区分，属于法律事实认定不清，证据不足。三、一审中大地华园业委会辩称基于合同法律关系起诉的，大地公司、发展物业公司没有与其签订合同；另外，基于同一事实和理由、案件当事人，大地华园业委会在2020年5月9日向一审法院提起诉讼，并于同年8月19日撤诉，一审法院依法作出了（2020）鲁0112民初3231号民事裁定书；对于同一事实、同一理由，法院不应允许当事人换个法官再诉，谋求自己的主张得到支持。四、发展物业公司管理涉案小区地下车位和车库是基于所有权人的授权而为之，一审法院未能对所有权人基于意思自治自主委托管理人管理的事实进行认定，违反所有权人的意思自治原则，作出了与事实不一的认定，不经车位所有权人同意就变更管理权，侵犯了车位所有人的权益。

大地华园业委会辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法、裁判结果公平公正，发展物业公司的上诉不成立。一、涉案车位未能办理不动产权登记，无法成为建筑物的专有部分。1.我国《民法典》第二百零九条规定了不动产物权的登记生效原则，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也明确了“建筑物专有部分”的条件，其中重要一条即是“能够登记成为特定业主所有权的客体”。大地公司作为涉案大地华园小区的建设单位，未能向法庭提供有效证据证实涉案的地下车位已经取得了不动产权登记证书且登记在自身名下，无法说明涉案地下车位系其专有部分。大地公司亦未能提供证据证实其已出售的车位已经办理不动产权变更登记，将登记所有人变更为实际权利人，并成为实际权利人在涉案小区的专有部分。因此，涉案地下车位无法成为建筑物专有部分，其他主体无权基于所有权委托相关管理人进行管理。2.发展物业公司提到的“济南方达房产测绘鉴定中心2007年7月31日测绘的房屋坐落于历城区华龙路1110号2号楼济南市房屋平面图绘制及面积报告书”，无法作为有效证据支撑其诉讼主张。（1）该报告书中的准确表达为“二、功能区分摊的共有面积包括：1、地下（车库）功能区分摊的共有面积包括：楼梯5-楼梯7、车道、走廊、风井、风机房。”没有表述地下车位“属于专有部分，未进行建筑面积分摊”。（2）整个大地华园小区包括1栋30层商务写字楼和2栋连廊式12层住宅楼。发展物业公司仅提交了一份2号楼（住宅楼）的测绘报告书，无法准确反映涉案项目的真实面积分摊情况。（3）仅从发展物业公司提供的2号楼报告书中记载的内容可以看出，地下（车库）部分仍然有计入分摊共有面积的部分，结合一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，发展物业公司仍应将地下车位（车库）整体移交给大地华园业委会，再由业委会选聘的物业服务企业进行统一管理。3.涉案的地下车位没有登记为特定所有权人专有不动产，这些“专有部分业主”委托发展物业公司管理地下车位也就没有法律依据。实际上，由于小区建设单位大地公司在办理产权登记时故意提供虚假规划等虚假办证申请材料，导致了整个项目小区至今无法正常办理产权登记。但鉴于大地华园小区地下车位（车库）属于小区配套基础设施，已经由部分业主实际占有、使用且与涉案小区均属同一物业管理区域，因此应当由同一家物业服务企业进行集中统一管理。二、发展物业公司应立即撤离大地华园小区物业管理区域，将小区物业服务工作全部移交给业委会选聘的物业服务企业。根据原审中双方的举证可以证实：发展物业公司系大地华园小区的前期物业服务企业。2016年4月17日，大地华园业委会代表小区全体业主与新的物业服务企业山东德尚行物业服务有限公司签订《物业服务合同》。根据小区业主与发展物业公司签订的《大地华园·物业管理服务协议》第四项第4条约定及《民法典》第九百四十条规定，此时前期物业服务合同已经终止。根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。大地华园小区已由大地华园业委会选聘的新物业服务公司进驻，双方签订的物业服务合同已经生效，前期物业服务合同应当立即终止，发展物业公司应当立即退出涉案小区服务区域，不得再以任何理由、在小区任何区域从事任何一种物业管理工作。三、发展物业公司应当立即将大地华园小区地下车库、车位的物业管理权移交给大地华园业主委员会。我国《民法典》第二百七十五条第二款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区内的地下车库是小区的配套设施，无论是专有部分还是共有部分，均应优先满足全体业主的使用需要。且由于大地华园业主委员会已经选聘了新的物业服务企业，在其他主体无法就其所谓“专有部分”另行委托物业服务企业进行管理的前提下，发展物业公司已经无任何理由继续滞留小区，更无权控制小区地下车库、车位的物业管理权。但截至本案二审法庭调查时，发展物业公司仍然滞留在涉案小区，非法占有、管理着涉案小区的地下车库、车位并进行停车管理收费，已经构成对业主共同管理权的侵害。因此，原审法院判决发展物业公司将涉案小区地下车库、车位的物业管理权移交给大地华园业委会，符合法律规定。四、原审法院审理程序合法。大地华园业委会基于同一事实、同一理由起诉后申请撤诉，又重新起诉，人民法院应予受理并依法进行审理，这并不违反“一事不再理”原则，亦不构成对司法资源的浪费。另，原审法院已经判决大地公司将涉案小区地下车库、车位的业主档案、出售资料、水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料移交给业委会，大地公司并未提起上诉。这应当视为大地公司对原审判决部分判项的认可，大地公司应当积极履行相应的义务。

原告方诉求

大地华园业委会向一审法院起诉请求：1.请求判令大地公司、发展物业公司立即拆除地下车库、车位的道闸或移交给大地华园业委会，停止对大地华园小区地下车库（车位）的非法管理，将管理权移交大地华园业委会；2.请求判令大地公司、发展物业公司向大地华园业委会移交小区地下车库、车位停车管理的全部资料及档案文件；3.本案因诉讼产生的费用由大地公司及发展物业公司承担。审理过程中，大地华园业委会明确第二项诉讼请求中的移交资料为涉案小区地下车位、车库的业主档案，出售、出租资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料。发展物业公司预收地下车库、车位管理费用明细、剩余期间预收车位管理费用。

法院查明

一审法院认定事实：1.涉案小区位于济南历城区华龙路1110号，大地公司系该小区开发建设单位，发展物业公司系该小区的前期物业服务企业。2007年8月6日，涉案小区业主与发展物业公司签署的《大地华园·物业管理服务协议》第四项第4条约定，本协议期限：自小区交付使用之日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘产生的物业管理企业签订服务合同止。

2.2016年4月7日，涉案小区成立业主委员会，并已在行政主管部门登记备案。同年4月14日，发展物业公司与大地华园业委会签署《移交协议》，主要约定了相关物业管理权限、相关设施及有关物业资料的移交时间及方式。2016年4月17日，大地华园业委会代表小区全体业主与新的物业服务企业山东德尚行物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由该物业公司为涉案小区提供物业服务。

3.2016年4月29日，大地华园业委会与发展物业公司进行交接，交接后大地华园业委会发现涉案小区的地下车位、车库的物业管理权未移交，地下车库、车位的业主档案，出售、出租资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料以及发展物业公司预收的涉案小区地下车库、车位管理费用明细、剩余期间预收车位管理费用未移交。大地公司认可涉案小区地下车库、车位的业主档案，出租资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料在大地公司处。发展物业公司认可其仍在管理涉案小区的地下车库、车位，预收的地下车库、车位管理费用明细、剩余期间预收车位管理费用在发展物业公司处。

一审法院认为，《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。发展物业公司签订的物业服务合同期限为：自小区交付使用之日起至小区业主委员会成立并与业主大会选聘产生的物业管理企业签订服务合同止。现涉案小区已由大地华园业委会聘请新的物业公司进驻，双方签订的物业服务合同业已生效，故前期物业服务合同已经终止，发展物业公司应当退出涉案小区的服务区域，发展物业现虽已退出部分区域，但仍未退出涉案小区的地下车库、车位。涉案的地下车库、车位均属涉案小区范围内，大地公司、物业公司未提供证据证明该区域能够登记成为特定业主所有权，且地下车库车位为小区业主占用、使用，与涉案小区属同一物业管理区域，故发展物业公司应退出该区域，并将地下车库、车位的物业管理权交由大地华园业委会，该区域的物业服务由涉案小区新聘物业提供。发展物业公司还应将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等移交给大地华园业委会。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。大地公司系涉案小区的开发建设单位，部分物业管理必需的资料仍在大地公司处，因此大地公司应当履行向大地华园业委会移交相关材料的义务。故对于大地华园业委会的相关诉讼请求，一审依法予以支持。关于大地华园业委会主张的剩余期间预收车位管理费用，未提供相关证据证实起止时间及具体费用，故对其该项诉讼请求，一审不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十条、第九百四十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、限济南发展物业管理顾问有限公司于判决生效之日起十日内将济南市历城区大地华园小区地下车库、车位的物业管理权移交给济南市历城区大地华园业主委员会；二、限山东大地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将济南市历城区大地华园小区地下车库、车位的业主档案，出售资料，水电、消防设备、排水设施管线竣工图等共有设施设备资料移交给济南市历城区大地华园业主委员会；三、限济南发展物业管理顾问有限公司于判决生效之日起十日内将预收的济南市历城区大地华园小区地下车库、车位管理费用明细资料移交给济南市历城区大地华园业主委员会；四、驳回济南市历城区大地华园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由山东大地房地产开发有限公司、济南发展物业管理顾问有限公司负担。

二审中，当事人没有提交任何证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，发展物业公司系涉案小区的前期物业服务企业，2016年4月，涉案小区成立业主委员会即大地华园业委会，并由该业委会与新的物业服务企业签订了《物业服务合同》，此后大地华园业委会与发展物业公司也进行过交接，但涉案小区的地下车位、车库的物业管理权并未移交，由此产生本案纠纷。《物业管理条例》第二十六条、第三十三条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止；一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据前述规定，大地华园业委会与新物业公司签订物业服务合同后，新物业公司所签订的前期物业服务合同即告终止，发展物业公司应退出原物业服务区域，并移交相关设施、资料等。发展物业公司认为，地下车位、车库不属于共有部分，其基于专有部分业主的委托进行管理，济南方达房产测绘鉴定中心的测绘报告已标明地下车位车库属于专有部分，对此本院认为，经审查，测绘报告中并无发展物业公司所述内容；地下车位车库是否属于业主专有或共有部分，法律法规并未具体规定；发展物业公司所提交的车位管理协议，仅能证明其对车位车库进行管理的事实，而不能证明车位车库属于专有部分，同时，前述法律规定中物业服务企业的退出与是否系专有部分业主所委托并无关联，故，发展物业公司的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。大地华园业委会在本案诉讼前曾提起过诉讼，后撤诉，并不影响其再次行使诉权，发展物业公司就此提出的上诉意见，亦无法律依据，本院不予采纳。

综上所述，发展物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人济南发展物业管理顾问有限公司负担。