实事观点讯息:房地产销售代理,易居房地产策划怎么样

时间带着明显的恶意，在房产代理这个行业中缓缓流逝。

1

易居暴雷了

易居，这个“房地产业的优秀服务生”正在遭遇困境。

4月18日，港交所的一则披露信息，暴露了易居企业控股暴雷的事实。

据公开资料，易居企业控股的该笔美元债发行于2019年10月，当期余额3亿美元，期限2.5年，应于2022年4月18日到期。

4月18日，易居企业发布公告称，由于企业未能偿还上述优先票据，构成2022年票据契约项下的违约事件。

此外，由于易居未能如期偿还该笔票据，还触发了2023年票据的交叉违约。

据公开资料，在3月31日，易居企业控股就曾公告，拟对这两笔美元票据提出交换要约及同意征求，并拟对债务进行重组。

交换要约条款内容包括：本金按时付6%、剩余的全部展期到2025年、追加克而瑞、TMHoldings（天猫好房实体）为担保人。

但一直到公告所示的最后期限4月11日，交换要约未达到规定门槛，展期计划失败。

与此同时，标普下调了易居企业控股的评级，因为该公司于2022年4月到期的3亿美元票据及之后高级无抵押票据面临着高偿付压力。流动性正在恶化，该公司现在面临着潜在的流动性紧缩。

易居业绩也出现巨额亏损，2020年易居企业控股录得了3.04亿元的归母净利润，2021年同比止盈转亏。根据该公司发布的未经审计年度业绩，2021年其营业收入同比增长9.85%至88.44亿元，但归母净利润却亏损了约88.93亿元。

债务方面，截至2021年末，易居企业控股总资产为151.51亿元，总负债121.55亿元，净资产29.96亿元，资产负债率达80.22%。

曾经易居一年能销售1万亿元规模房子，还将地产圈半壁江山纳入股东行列，如此实力雄厚的易居怎么就突然跌下神坛了呢？

2

恒大埋下的“雷”？

资料显示，易居中国成立于2000年，2007年登陆纽交所，2016年从纽交所退市，并在2018年再次登陆港股市场，股票名易居企业。

众所周知，易居作为地产代理商，房企是其主要服务的对象，但易居上市前等引入地产圈的半壁江山作为公司股东。

2018年，创始人周忻将恒大、万科、碧桂园、融创等26家房企纳入股东行列，在港交所上市敲钟。夏海钧、莫斌、祝九胜都是其董事。

开发商既是易居的客户又是股东，这样的模式，无疑让易居成为了地产界的一个另类。

此外，周忻还被指一直长袖善舞，与地产圈、资本圈大佬关系紧密。

红杉中国创始及执行合伙人沈南鹏、新浪CEO曹国伟等人，皆与周忻有过深度合作。富力的李思廉也曾对外称：“我和周忻是多年好友,富力和易居的合作是强强联手。”此外，易居系有一个本质是商学院的“易居沃顿”，这也为易居带来一定的业内资源。

与客户间良好的关系，为易居带来不俗的业绩。

值得一提的是，外界盛传周忻与许家印关系密切。

在恒大上市之初，周忻曾对许家印施以援手。许家印亦是投桃报李，成为易居的第一大客户。2015-2017年，易居为前五大客户提供服务所得的收入分别占总收入的31.7%、36.3%及44.1%，其中22.3%、26.9%及35.1%均来自其最大的单一客户恒大。易居在2018年上市之后，恒大、碧桂园等头部房企，仍成为他们的重要客户。

不过，这样的模式也难免有争议——易居是否过于依赖股东开发商？

2021年中期业绩显示，因开发商信贷素质恶化影响，造成易居上半年净亏损15亿-17亿元。

当时，行业内普遍猜测，问题大部分是由恒大的债务暴雷引起。

公开资料显示，易居企业控股代理销售的主要业务合作伙伴有恒大、万科、碧桂园、融创、富力、雅居乐等，2020年来自前五大客户营收占比达35%。其中，恒大作为其单一最大客户，截至2021年中，涉及恒大的应收款项约35亿-40亿元，占总应收账款比重约50%。

事实上，易居不止恒大一个客户出现资金问题。

在易居公布的26个股东中，融创、富力、雅居乐、阳光城、宝龙、正荣、融信、三盛、福晟、祥生、中南、龙光、泰禾、新力、禹洲等十余家企业均面临流动性问题。

易居企业控股在年报中提到，因为个别房企客户的信贷质素恶化，该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备（扣除拨回）从2020年的约1.72亿元增加3765.7%至66.68亿元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，房地产行业流动性整体恶化是造成易居违约的最大因素。

有业内分析人士表示，因为易居的业务模式与开发商股东深度捆绑，成就了易居，也造成了“一损俱损”的局面。当前形势下，易居很难再获得外部融资，现金流逐步恶化，债务问题应尽早重组。

3

房企暴雷引发连锁反应

倾巢之下，安有完卵？

这一点不仅仅在易居，在整个房产代理行业都如此。可以说目前受房地产行业下行影响，房地产代理行业正遭遇严寒。

从公布的2021年度业绩来看，地产代理行业4家头部上市企业世联行易居企业控股、合富辉煌、贝壳无一例外均出现由盈转亏。

世联行：

根据世联行披露的2021年年度报告显示，2021年，世联行实现营业收入60.82亿元，同比下降9.52%；归母净利润亏损约11.29亿元，而2020年同期为1.1亿元。

世联行董事长胡嘉和联席董事长陈劲松在给股东的联名信中这么形容2021年，“过去的一年，房地产行业处于急速向下的‘风险、出清’阶段，过去多年从未出现过。”

在年报中，世联行对净利润下滑的原因解释称，其净利润下滑主要源于“某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况”。

合富辉煌：

合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元（约合4.46亿元人民币），2020年同期为1.55亿港元。在合富辉煌的年报中提到，“2021年第四季度受若干房地产开发的客户信贷素质恶化，本集团应收账款之预期信贷亏损的拨备增加3.06亿港元。”

贝壳：

数据显示，2021 年贝壳归母净利润亏损5.25亿元，2020年同期为27.78亿元，同比下降了近 60%。

也就是说，四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.92亿元。

由于与地产商关系紧密，一旦地产行业出现问题，就极其容易波及到地产代理。坏账问题成了当下难以逃避的“困窘”。

4

地产代理的出路在哪？

在年报中，这些高管们无疑不提到一个原因就是，受客户信贷素质恶化，导致应收账款之预期信贷亏损。

代理行业的危机基本都与上游房地产行业的影响有关。概括来说，主要集中在“地产市场下行导致业务规模下滑”“部分房企信贷恶化，致使应收账款损失”“地产市场下行致使资产减值亏损”等方面。

一是整个地产行业销售额大幅下降，全国第一季度商品住宅销售额下降25.6%，这种情况下代理公司销售收入的大幅度降低是完全可以预期的；

二是从泰禾、恒大开始的部分地产公司自身现金流中断，导致代理公司佣金无法结算；

三是代理公司的发展遇到了瓶颈，部分代理公司试图转型至金融、长租公寓等领域并不理想。

坏账甚至连二手房为主的代理商都受到影响，贝壳2021年第四季度管理费用22.02亿元，上年同期为18.84亿元，主要由于坏账损失有所增加。

谈及代理企业的突围之路，业内人士认为，“对代理企业来说，要想短期实现突围，似乎并没有太大出路，唯一能做的就是尽量减少亏损，熬过市场低迷期。”

对房地产代理企业而言，在短期改变现状的可能性非常小，毕竟整个房地产的大环境还没有回暖。

短期看代理企业只能从压缩成本、增加现金流入、提升主营业务收入三方面想办法。长期看激活其他多元化板块，寻找新的利润增长点才是正途。

正所谓皮之不存毛将焉附，开发商的回血才是整个行业向好的关键环节。