近日，淘房君收到消息，成都某新房刚需房贷利率能做到4.25%！

众所周知，成都市场非常活跃；二手房前三周单周成交超过4200套，本周成交已经3701套；

新房本周已成交2837套，这是第三周单周成交超2800套；房贷利率想降到4.25%很有难度！

但既然有人做到了，说明4.25%的利率应该是存在的！

目前哪些楼盘房贷利率可以做到4.25%？哪些银行可以审批出4.25%的房贷利率？

第三套房可以贷款吗？利率是多少？

01

主流银行刚需利率4.45%

淘房君咨询了各大银行具体利率，得知二手房按揭不存在4.25%的利率！

成都主流银行二手房按揭刚需首套利率最低4.45%，二套利率最低5.05%，只有农商银行二套利率稍高5.08%。

首套房贷款基本不再区分刚需和普通，执行统一利率；这对置换的家庭来说无疑是一个福音！

二手房批不下4.25%的利率，但是新盘好像可以！

据朋友分享，他朋友在新都大丰购买龙X的叠拼房源，利率4.25%已审批通过！

不过淘房君咨询了置业顾问和楼盘合作银行，双方都表示最低只能做到4.45%！

可能是购房者征信超乎寻常的好，这种只是个例，如果有人和你说也能做到4.25%，一定要提高警惕，谨防诈骗！

大家还记得去年首套6.28%的利率吗？

贷款100万，去年利率最高的时候是6.28%，按照等额本息的还款方式，每月需还款6176.7元，总支付利息1223610.82元。

一样贷款100万，使用当前4.45%的利率，同样按照等额本息的方式进行还款，每月需还款5037.19元，总支付利息813387.54元。

每月少还款近1140元，总共少支付利息超41万，能从利息里再省出一个首付！

去年利率6.28%的朋友要哭出声！当然了，对于超高的房贷利率也不是完全没有解决办法！

现在签订贷款合同，大部分都是LPR浮动利率，重定价周期一般情况下是1年，重定价日一般可以选择1月1日或者是贷款发放日。

以后你的房贷利率都是重定价日LPR±点差。

假设你的执行利率是6.25%，当时的5年期以上LPR是5.8%，那么0.45%就是今后房贷的固定加点数！

假设到重定价日，5年期以上LPR是4.45%，那到下一个重定价日之前你的执行利率就是4.45%+0.45%=4.9%，以此类推。

所以在固定点差之后，你的利率上涨还是降低主要还是看重定价日LPR报价。

这是根据合同来的，但也可以选择主动出击，比如提前还款！

支付少额的违约金提前还款，而且违约金是可以和银行协商的，也就是说可以不交违约金。

当然了，大家可能缺的不是那一点点违约金，缺的是待还本金，所以这个办法对于大部分人来说都行不通。

或者是换房！

毕竟现在首套房贷款不再区分刚需和普通，都是统一的利率，顺便达到置换的目的。

不过换房会产生一大笔的税费，其次就是买房和卖房中间的程序比较复杂，不排除出现卖了买不到合适的，或者是看好合适的房，自己的房卖不掉的情况！

成都5.31政策后虽然限售松绑，但新购买商品住房和二手房，也要取得不动产权证满2年，或合同备案之日起满三年后方可转让！

所以对于取得不动产权证满2年，房贷利率稍高，有置换要求的家庭来说这是个好办法，但对于去年最高点买房的人来说就用处不大。

不过如果咨询中介的话，他们可能会推荐“转贷”，大家谨防上当受骗！

一般情况下转贷都是把房贷转为经营贷，对方会为你提供所有资料，但是服务费高，风险也高，因为去年起就严查经营贷用于楼市，如果被发现是会被要求立即还款的！

02

贷款条件放松

第三套房也能贷款

去年房地产信贷金额紧张，严查首付最长可追溯到一年前，有的银行连直系亲属转账都不认可！

严查流水，要求流水必须达到每月还款金额的2倍-2.2倍。

放款也很慢，可能会拖半年至一年，许多去年初或年中申请贷款的人，11月份各行放贷额度提升才放贷！

如今某银行贷款180万内不查首付

大部分银行贷款200万内都不查首付

放款也提速了！时间基本控制在半个月到一个之间。

信贷政策放松之后，很多人都不了解现在二套或者是三套房首付是多少！

在首套贷款结清的情况下，二套房如果面积在144㎡以下，大成都范围内首付四成；面积在144㎡以上首付五成（可以和银行协商，最低四成）。

在首套贷款没结清的情况下，二套房高新区和天府新区首付7成，主城区首付6成（不同银行和中介公司可能存在差异，以实际为准）。

5.31新政刚出来的时候，部分人解锁了第三套购房资格，但当时买第三套房只能全款，但现在部分银行第三套房也能贷款，不过有一定要求：

若无住房贷款或已结清住房贷款，第三套房面积144㎡以下首付四成，面积144㎡以上首付五成，利率按首套房政策执行（4.45%）；

有1套住房贷款未结清，第三套房首付6成，利率按二套房政策执行（5.05%）；

已有2套住房贷款未结清，第三套房不支持贷款。

关于第三套房贷款，现在只有部分银行在实施，后续应该会逐步放开！

03

利率降低，买房进入窗口期

很多人都在吐槽，利率降低，但差的不是每月便宜那一千块的月供！差的是几十万上百万的首付!

但利率降低，除了降低购房成本，也是官方释放市场放松的信号！

再加上满二房源解除限购，新增近4万套房源，很多小区都存在房价下跌的情况！

所以对于有购房需求的刚需来说，现在是非常好的买房时机！有需求能冲就赶紧冲！