科普了一下如何注册办事处,怎样成立小区业主委员会

本篇文章以《民法典》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》以及《业主大会和业委会指导规则》、《南京市住宅区业主自治活动导则》为准，而《江苏省物业管理条例》正在修订中，以及《业主大会和业委会指导规则》与《民法典》也存在着冲突之处，故具体操作请以当前法律为准，切勿直接套用。

当前成立小区业委会面临重重障碍，不仅物业阻挠，也有政府部门消极指导，认为成立了业委会反而带来各种麻烦，消极指导，设置各种条条框框。

本篇文章仅以现行法律法规为准，实际操作遇到的困难请见招拆招，具体问题具体分析。

一、何谓业主委员会？

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

《民法典》规定民事主体为自然人、法人和非法人组织。业主委员会属于民非组织，诉讼主体资格历来争议不断，实践中将业主委员会可以提起物业服务合同、公共收益以及其他业主大会授权的维护全体或大部分业主合法权益的诉讼。

二、业主委员会成员

业主委员会成员应当是物业管理区域的业主，由5至11人单数组成。

业主委员会实行任期制，每届任期3至5年，可连选连任，成员间具有同等表决权。

实务中要求业主按时结清物业费甚至多缴纳一年期的物业费，才能竞选业委会，此规定违法。

三、首次业主大会会议

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主会会议所需的文件资料。

实务中某些行政单位以入住户数达到总户数的50%或者具体多少户以上，才能成立首次业主大会，此规定违法。

若建设单位未及时提出，十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请，街道办事处（镇人民政府）收到申请后60日内，成立业主大会筹备组。

四、首次业主大会筹备组

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担。

筹备组成员人数应为5至13人单数，其中业主人数不少于筹备组总人数的60%。

街道办事处在物业管理区域内的显著位置公示筹备组征集公告，公示期不少于15日。

征集期截止后，指定筹备组组长，书面公示筹备组成员名单和分工，公示期不少于7日。筹备组自公示之日起成立。

五、筹备组工作内容

筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，并召开首次业主大会会议。

筹备组拟订管理规约和议事规则；拟定首届业主委员会委员候选人的条件、提名方式、选举办法；确定首次业主大会会议的召开方案、表决方案。

上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前公告，公告时间不少于7日。

业主对公告内容有异议的，应当在公告期内以书面形式提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定并书面答复。

六、召开首次业主大会

首次业主大会会议应表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员。

筹备组将首次业主大会会议通知和会议议题表决票送达全体业主，同时公告，公告期不少于15日。

完成会议表决票回收和结果统计，公示表决统计结果和表决清单，公示期不少于7日。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

业主大会成立后，筹备组自动解散。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

七、备案

业主委员会应当自选举之日起30日内依法向街道办事处（镇人民政府）备案。

备案材料：备案申请书、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员名单、由筹备组组长签发的首次业主大会会议记录、业主表决清单以及其他资料。

业主委员会依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取《基层民间组织备案证书》，用于开设基本账户。

开设基本账户很重要，可用于储存小区公共收益资金。

前期物业一般由开发商引进，成立业主委员会的目的大多数是为了更换前期物业。开发商和前期物业服务公司即使不阻挠，也会冷眼对待。业主成立业委会的目的又是为了维护自身权益，如更换物业公司、追讨公共收益以及维修资金，政府主管部门又担心后期纠纷过多影响政绩。

故现实中成立业主委员极其不容易。但是，若因维权难而放弃自己的权利，作砧板上的鲇鱼任由物业和开发商随意拿捏，躺平的人生不值得鼓励。