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今日资深发布:天津购房政策,2020天津市购房政策有哪些新规定

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最近很多小伙伴私信咨询我,说想要在天津购房,考虑孩子教育、落户等,深聊中发现好多小伙伴只是单纯地想在天津买个房,让孩子上学或者通勤上班等,这种想法有时候比较空旷,没有自己的购房思路,很容易随便买个房子,涉及到后期出手不太好出手,或者购房后很容易后悔,再买一套自己喜欢的房子,成本上就会大很多。有的自己看好房来咨询房子合适不合适,发现自己居然限购了,之前的准备和已经行动的工作就付诸东流了,比较尴尬的一件事情。

所以在天津买房前,首先要了解清楚天津这边各方面的政策,做个小小的天津通,对于自己购房或后期在天津生活百利而无一害,那么购房前需要提前了解什么呢?我们一起来聊一聊。

一、天津的购房政策

天津目前还是限购限贷城市,认天津的房产和全国的住房贷款记录,外地户籍家庭最多买一套,本地户籍家庭两套房产后限购,本市离异带为未成年人的以家庭单位计算,首套首付三成,二套首付六成,滨海西区不限购,但是限贷。

1、商业贷和公积金贷款:

首套房商业贷款LPR利率4.45%,下浮20个基点,利率为4.25%,较之前4.95%的贷款利率下降70个基点,比如贷款100万,每个月少还370元,25年总利息少还11万。二套商业贷款LPR利率4.45%,上浮60个基点,利率为5.05;LPR利率每个月20号调整一次,以每个月具体调整利率为准。

公积金贷款利率为3.25%,首套最高贷80万,二套最高贷40万,两种计算公式:首套的公积金余额乘以20倍,二套最高贷公积余额的十倍。第二种:[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。两者所算贷款取最低值。

2、因区施策(武清、静海、蓟县、滨海新区)+卖一买一

这四个区购房要求有京津冀工作证明或者有滨海居住证即可购房,相当于变相解除限购,静海、蓟县大多以地缘性客群为主,距市区又远,政策变动后没太大波澜,武清主要以北漂客群为主,高考三年学籍加上疫情影响,市场有些惨淡,政策出台后,有项目两天成交90套。

卖一买一:手里有多套房产,只要贷款控制在两套以下,在津房置换挂上去,就可以再买一套,利好改善型客户群体。

3、海河英才落户和积分落户

最近全国各地都出台了不少购房政策,天津也不例外,在天津购房很简单,限制没那么大。主要是户口,大多来天津买房的不仅有房住,还要兼顾孩子上学这块,毕竟没有户口参加不了天津的中考和高考,所以落户很重要,目前落户大致有两种常用的方式:海河英才和积分落户。

海河英才:中专、大专、本科及以上都可在天津落户,其中中专和大专需要在天津有社保,对技能证和年龄有限制,技能证和工作范围相吻合。本科落户有无工作都可,不过对外地社保查得严,有外地社保或者国企、事业编落户几乎会被拒。天津本意想留下人才,而不仅仅是孩子。

积分落户:相较之前,目前的积分落户宽松很多,学历、社保、公积金、租房、居住证、年龄、技能证等均可积分,由之前140分降低到110分即可落户,京津冀居住证通用,申请条件降低,无入户指标限制,之前140分可以申请,有指标人数限制,实际分值达到150分有可能也落不下来,今年第一期积分落户已经完毕,有1万多人申请通过,最高分830多分,最低分110分就落户成功。积分落户是无学历人群,在天津工作落户的最好的方式。

二、天津的教育政策

教育是国家之根本,是发展强国之基石。最好的投资就是教育,为了教育不惜花重金从胎教、兴趣班、辅导班、升学班等开始各种培训,使各种差距不断增大。好的越来越好,差得越来越差,但这种投资对于咱们普通人来说会是不菲的开销,为了更好地均衡,通过各种前期的规划,在学前教育、义务教育、大学教育、研究生教育等各个教育阶段进行择校,更好的均衡各种差距所带来的影响。

根据全国长期以来的教育情况,天津的教育优势明显,本科升学率在80%,在天津上学10个人中有8个上本科,985、211等重点学校升学率也很高,在全国都是排名前三的位置,甚至能拔头筹。天津本科升学率高,高考考生少,本地高校资源多,招生多,自主命题简单,这也是大家选择的重要原因。考上一个好的高中相当于一只脚迈进了本科院校,那么咱看一下去年天津各个高中的情况:

1、高中

市内六区中考锁区,其他区域中考锁区,意思就是在市内六区中考可以报考市内六区的高中,其他区域的中考生只能报考本区域的高中,比如津南区的考生中考,只能报考津南区的高中。

2022年天津高考改革,从2022年开始参加天津高考需要三年高中学籍并实际在天津就读才可以,目前,最晚高一下学期转学还能算三年学籍,可以参加高考。

天津的本科升学率很高,但是想要选择一个好的高中,要看一本升学率,决定着孩子能不能考上一所好的大学,想在天津考市内六区前20名的高中,孩子成绩要在520-530分左右才有希望考上。去年中考总分590分,其中包含30分的体育成绩,想考520分以上也不是一件容易的事情。


天津除了市内六区的高中就没有好学校了吗?答案肯定不是。

除市内六区外,天津其他各区域一中学校,一本升学率也非常高,能考进各区域的一中,踏进一本学校又更近一步。各区一中学校一本升学率75-90%,在市内六区也能排前十。区别是市内六区中考人数少,招生多。各区一中中考人数多,招生名额固定,竞争压力相对大。

通过一本升学率就可以看出来,天津市内六区高中也会有差校,并不在少数,这也是源于高中按成绩掐尖录取,好学生都去排名靠前的好学校了,使之好学校越来越好,其他区也一样,好生源都进一中了,但也有特殊教育区域,比如空港、生态城,还有高中建好之后的海教园可期待。

2、初中

2022年初中改革,总分从之前的590分提高到800分,其中30分的体育成绩提高到40分,来应对高考3+3模式。高考三年学籍的改革后,初中是个大热门,初中是拉开成绩的分水岭,初中教学好,考个好高中自然不是个问题。

2020年公民公招、公民同摇以来,不管是重点小学还是普通小学,都有同等的机会通过报志愿进入一所好的初中,初中摇号需要有小学学籍,摇号报志愿也需要一些技巧,不要随便报。除了小升初摇号,初中转学提前了解以下,指标生、小卷考试、体考。


1、小学


天津的小学入学政策,要求也很简单,就是一个户籍+房子对应一所小学,免试入学,就是说只要你买了学校对应的学区房,就能入学。

民办小学入学报名超过招生人数即摇号入学,没有摇上对应的公立小学

小学分为重点小学和普通小学,重点小学不接收转学。在天津的学区房指的是每个区的重点小学附近的房子,师资力量强,教学设备好,教学质量高。

小学转学一般都是片内统筹分配学校,就近学校哪个学校有名额分配到哪个学校,和平和河西一片小学转学全区统筹,小学转学买房前一定要问好。

天津教育资源集中在和平区,其次河西、南开,再就是河东、河北、红桥。海教园约等于市内六区,再就是教育特区空港、生态城,最后环城等区域。房价也一样,因为目前教育与房产挂钩。

三、天津的房价梯度


由于高考三年学籍政策+疫情影响,这两年房价梯度较前两年有所变化,各区均价下降一些,其中和平最坚挺,教育优势最明显,价格往上涨不少,着急上学的一房难求。河西、南开房价比较稳定,均价3万左右,性价比比较高。河东、河北、红桥价格均价。环城均价西青最高在1.8万左右,其他三区均价在1.4万左右​。海教园空港均价1.6-1.9左右​。属于教育特殊区域。

看上图,总价多少资金在哪个区能买多大平米的一算就可以,买房前规划好自己的预算,考虑好自己关注的点,比如教育、地铁、配套或者纯改善,现在国家得大政策事房住不炒,短时间内如果没有特殊政策影响,不会大涨,房子还是以住为主,买房最好不要脱离居住属性,有居住属性的房子以后就比较好流通。

市内六区也不是所有的房子都好,不要为了买市内六区而买市内六区,首先要了解清楚,买市内六区其实主要是为了孩子在市内六区上高中,好的高中都是需要成绩考上去的,分数线也比较高,没有好的小学,好的初中做支撑,但考天赋考好的高中也不是很容易,所以现在天津的九年一贯制学校目前比较火,比如和平的二南开小学直升二南开中学,河西全运村小学直升二新华,南开的南开实验直升南开实验中学,海教园的九年一贯制学校可以考市内六区高中,空港也可以算是九年一贯制了,教育本身也不差。

市区没有学区即没有地铁的老破小、老破大尽量别碰,没有电梯,平米数又小,下雨积水也比较严重,成交周期长,砸手里拍大腿就晚了。由于市内六区老破小挂牌量不少,拉低了一些均价,考虑次新房或者新房的单价再往上加1万-1.5万左右。

以教育出发新房选房思路​:300万以上考虑河西、南开、和平,以教育和改善为主的客群​比较多。只考虑教育就和平,考虑教育加居住就选择河西三片,​毕竟陪读也需要居住。300万以下河西区也可以考虑,不过可选择性会差一些,主要在河东、河北和红桥较多,今年土地供应市区没有,所以市内六区小户型存量会越来越少​。150-200万必须要看的就是空港和海教园,有教育支撑,有地铁、有高铁、有机场,出行方便,​配套齐全。

教育跟房产挂钩,但大多数人购房不仅仅考虑教育,居住、通勤、配套、产品业态、地铁等因素也决定着买房的位置,这些因素考虑的越多,加的溢价就会越高,自己根据自己实际情况确定购房的区域,实在是不明白的也可以问问专业人士,还有购房千万别自己去看,​一点好处都没有。

天津也分中环线和外环线,几乎中环线以内就是市内六区,外环线周边经过这几年的疫情和各种政策洗礼,100万左右的楼盘带地铁的也可以​挑一挑,现在房价对于购房人来很友好了。

好了,今天就更新到这里,下一期东丽区,关注我,天津落户、买房上学转学不迷路,专业定制化服务、上学购房更清晰。有什么意见或者建议随时可以私聊,觉得有用的朋友可以伸伸小手点赞、收藏加关注,每周会不定期更新内容。