[见解]爆料知识:深圳集资房,深圳9月份房价走势

深圳在过去的九月份推出了20个新盘，共计约11425套住宅。深圳在两年前很长一段时间里每年新房供应都维持在2万多套到3万多套，9月份新房入市接近过去半年的量。

这么多新房，除了南山和光明的个别新房热销，大部分楼盘都是售楼处很热闹，实际销售都很差。这些楼盘也应该卖的很差，20个新房大部分不仅楼盘位置很差，价格也很高，在深圳房价持续下跌后，很多新房开盘价已经远远高于市场价。

其中一些新房在边边角角的位置，价格还高达四五万每平米，这样的房子哪怕市场好也不应该去买。购房者要特别注意开发商讲故事，讲情怀，搞氛围，让你在看房的时候不能自拔，一冲动就买了。

深圳房价在过去长周期的暴涨中很多楼盘并不是真实价值，现在大量新房入市，在深圳楼市新形势下是要回归真实价值的。那些什么都没有，居住环境还不好的楼盘一定会大跌，哪怕离市区比较近四五万的楼盘，位置比较孤立回归到三四万的价格并不会很奇怪。

9月份20个楼盘里面有两个盘特别有代表性，分别是位于光明的花润里和位于罗湖的御景天峦府。这两个盘总价和单价在目前新房里面并不高，很多人还说很便宜，值得买。在我看来可能是泡沫最大的两个盘，未来有很大的下跌风险，可能还会跌的比较多。

花润里位于光明百花洞片区，百花洞片区很多深圳人都不知道在哪里，它在光明和观澜的交汇处，这两个地方的交汇处就知道有多偏了。这里不仅很偏，还被分割开了，来到百花洞片区感觉来到了另一个世界。

花润里是百花洞片区的第一个商品房住宅，片区之前也建了很多不错的小区房，这些都是集资房，整个片区除了集资房就是工业区。片区目前的购买力可以看到的是工厂老板，这些老板有需求的大多已经买了片区还不错的集资房。

花润里开盘均价约4.5万/㎡，推出398套84-118㎡三房和四房。优点是户型格局和使用率不错，缺点是开发商主打的环境，实际上楼盘很小，还在百花洞片区的主干道观光路边上，观光路串联的都是工业区，不仅大货车比较多，还经常堵车，属于百花洞比较差的位置，小区所处的环境并不好。

花润里开盘均价约4.5万/㎡，再大的优点也没办法弥补高价的缺陷，哪怕打折到最低折扣也毫无价值。百花洞片区能支撑约4万/㎡房价的购买力本身不多，有需求的早已买了后面位置小区更好的集资房，高价的花润里也只能靠深圳其他地方的购买力来消化。

对比深圳其他地方的发展，这里五年十年都不会有什么变化，从深圳其他地方来这里住就像来到了另一个城市，住时间长了会感觉脱离了深圳。到了二手房市场这里流通性会极差，哪怕外面市场很好，也和这里关系不大，这里虽然是深圳，不管是居住，生活，还是出行都不如临深的大部分片区。

御景天峦府位于罗湖和盐田交汇处，隔壁就是香港，这里不仅位置很差，小区周边环境和配套也很差，还被沿海高速和罗沙路隔开，边边角角的位置不仅没有享受安静的环境，还24小时接收高速的噪音。

御景天峦府推出609套住宅，75-151㎡的户型，开盘均价约5.9万/㎡，虽然优惠以后是盐田的价格，但是这个位置还真的不如盐田。要知道盐田过去市场不好的时候都不涨，还不如盐田的位置卖盐田的价格，站岗是不会有任何意外的。

深圳这两年新房供应增加，很多新房的位置让人无法接受，但是价格依然跟随深圳大市不变。深圳楼市进入新常态后，未来大部分地方的房价是会下跌的，特别类似于花润里和御景天峦府这样的小区被物理隔离，未来没有发展空间，二手市场让购房者选择的理由几乎没有，到时候只能在片区无底线降价才能找到购房者。

就好比现在比较成熟的北站片区，被物理隔开的招商保利龙誉花园，开盘约九折全城造势依然销售惨淡。哪怕大片区很好，小片区有硬伤的房子未来也会拉开巨大差距。