[热门]资深介绍:北京限价房新规,北京供地2021

3月31日，北京市发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，建设用地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米。这是北京首次实施“房地联动、一地一策”，对房价、地价进行综合管控，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，为入市土地“量身定制”交易方式。

资料图 图文无关 新华社记者 岳月伟 摄

集中供地“新”在哪儿？对老百姓购房有哪些利好？4月1日，市规自委和市住建委联合召开2021年度商品住宅用地供应座谈会进行详细解读。

（一）30宗项目涉及12个区

按照北京市城市总体规划要求，本市商品住宅用地供应坚持规划为引领、促进职住平衡、站城融合、产城融合，实现规划引导高质量发展。

本次供应的30宗项目共涉及12个区，位于中心城区项目15宗，建设用地面积约73公顷，占比约43%；位于多点及副中心地区项目11宗，建设用地面积约72公顷，占比约43%；位于生态涵养区项目4宗，建设用地面积约24公顷，占比约14%。

（二）首批供地推出“政策工具箱”

在2021年商品住宅供地工作中，市规自委联合市住建委，会同相关区政府等单位，建立了“房地联动、一地一策”会商机制，加强精准调控。

北京研究制定了“政策工具箱”，在锁定土地价格上限的基础上，通过竞其他条件确定土地竞得人，具体包括竞公共租赁住房面积、竞政府持有产权份额、投报高标准商品住房建设方案、竞异地建设保障房面积、竞企业自持租赁住房面积比例、竞公益项目建设面积、设置户型要求等。

对于每一地块，结合所在区域位置、周边房地产市场情况、土地成本等因素合理选择政策工具组合，确定交易方式。

通过政府让利，进一步降低溢价空间，既能避免因高地价抬高周边房价，同时也能确保住房建设品质。

（三）加大保障性租赁住房供应

为落实中央及北京市委、市政府土地供应向租赁住房建设倾斜的精神，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系，今年土地供应计划中明确租赁住房用地供应指标为300公顷，与商品住宅用地供应等比例安排。

为有效增加租赁住房供应，本次供应的地块中，有15宗项目采用了配、竞建“公共租赁住房”面积的交易方式，占比达到50%，起始配建面积达到14万平方米，全部位于中心城区、多点及副中心区域，地块选址以毗邻产业园区、轨道交通站点为原则，主要对接“三城一区”和“两区”建设区域的租赁住房需求。

（四）热点区域竞报政府持有商品住宅产权份额

针对位于朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、副中心0302街区等6宗区位条件较好的项目，采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。

同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

此种交易方式可引导开发企业理性竞买，通过政府和个人共有产权的方式，有效减轻购房人负担，充分满足居民自住需求。

这类商品住宅能否转让？

对于政府持有商品住房共有份额类房屋管理方面，相关部门明确提出了要求：

一是购房人购买此类住房，取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额；购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的商品住宅产权份额，同时政府持有的商品住宅产权份额一并转让，政府按市场价格收回持有份额对应的价款。

二是二手房交易（含买卖、赠与、司法竞拍）购买人须为具备本市商品住房购买资格的家庭，且取得100%产权。购房人产权份额可按普通商品住房办理继承，代持机构产权份额不变。二手房再次转让，则不需产权证满5年。

三是购房人可依法将持有的产权份额用于抵押。

四是购房人持有住房期间，政府让渡住房全部使用权和出租收益，不参与业主大会，不承担物业管理义务。物业管理、供暖、专项维修资金等费用由购房人全额承担。

(五）近三分之二项目设置“70/90”户型

在户型要求方面，此次近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求。

本着方便刚需家庭出行、促进职住平衡、强化多点和副中心区域承接疏解作用的原则，执行套内“70/90”户型要求的项目主要布局在步行即可到达轨道交通站点或者产业园区的区域，兼顾刚需及改善型需求，增强开发企业对户型设计的灵活度，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。

（六）提前引导房屋销售价格

值得关注的是，在本次供应的项目中首次引入了房屋销售价格引导机制。

未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，按照区域土地级别，结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价，由住建和规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。

中海地产负责人王心邑认为，与此前“限房价、竞地价”方式不同的是，在价格方面，此前限竞房的销售限价低于周边新房和二手房价格，开发企业由于土地竞价压缩了利润空间，影响到项目及房屋的品质。而此次是按照周边房价的平均水平设定房屋销售指导价格。在竞买环节，开发企业需要承诺未来以不高于该价格售房，这有助于企业在拿地过程中理性出价，在保证自身合理利润的同时，也为未来住宅产品质量的提升留足空间。

中国人民大学副教授张秀智认为，北京此次集中供地，通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，实现了三者联动。北京集中的供应土地，公开土地供应信息，增强了市场主体对土地市场的信心。鉴于地价对房价的影响通常会滞后，可以预期北京未来一段较长时间里房价仍然会稳定在一个合理区间。

（原标题：北京供地新政来了！首次引入房屋销售价格引导机制）

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