[见解]追踪解读:二手房贷款政策,房子有房贷可以过户吗

每经编辑：卢祥勇,易启江

二手房市场将迎来重大变化。

3月31日，据新华社报道，我国将全面推进房产“带押过户”。所谓“带押过户”，即二手房卖家无需先还清贷款，就能过户二手房。这项举措有利于降低交易的风险和成本，简化过户程序，方便群众办事，还能盘活二手房资源、加快二手房流通和交易。

据介绍，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”。随着房产“带押过户”全面推进，相信接下来会有越来越多人能够享受到这项便民政策。

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从“试点”到全面推进

不动产“带押过户”实行以前，如果要购买二手房，而看中的这套房子贷款还没有还清，房主需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，买家再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记。这些操作不仅麻烦还有一定的风险。

据新华社31日报道，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

据介绍，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。“带押过户”大大节省了办理时间，降低了制度性交易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益，获得了企业和群众一致认可。

据济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍，济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少近10个工作日，实现2个工作日左右办结，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下。

据浙江省自然资源厅确权登记局局长方剑强介绍，2023年1月全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，初步统计全省已办理1000余笔业务，总交易金额达到95.4亿元，涉及按揭交易金额约48.5亿元，给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。

两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。

北京：必须满足四个条件

两部门发出通知后，部分地方也迅速“官宣”。

今天（3月31日），据央视新闻消息，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委、北京市住房和城乡建设委联合发布通知，正式在北京市启动存量住房“带押过户”模式。

通知明确，从3月31日起，居民出售在京住房，买卖双方可以在原按揭贷款抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，以切实提升居民住房交易、登记和金融服务水平。

北京银保监局统信处处长徐倩表示，此前，贷款购房家庭卖房时，需要结清银行贷款、解除房屋抵押时才能办理后续手续。为还清贷款，有些卖房人需要多方筹措资金，甚至借助高息的“过桥贷”。我们出台的“带押过户”的政策，就是为了实现在抵押权不解除的情况下办理住房所有权的转移登记。

据介绍，北京的二手房交易要想实现“带押过户”，必须满足四方面的条件。

首先必须是个人名下的住房；

其次是交易的房产当前在北京的银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况；

此外，要求卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清；

最后一个是要求买方是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。

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在具体操作办法上，据北京青年报报道，此次北京为了从根本上降低买卖双方的交易成本，创新采用了新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式。

首先是买卖双方自行或是在中介机构的居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”；第二步是买卖双方在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；第三步是向银行申请“带押过户”；第四步是买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；最后是买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。

对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款、卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买房的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。

手机点点就能过户二手房

据都市快报报道，2022年，杭州成功试点二手房“带押过户”，并实现了跨行“带押过户”。

杭州的“带押过户”线上操作，由银行或公证进行资金监管，对买卖双方、双方贷款银行来说都增加了安全感。

上周，杭州市不动产登记中心二手房“带押过户”手机掌上快办再升级，邀请正在购买二手房的市民参与平台测试。杭州市民史先生和爱人张小姐成功在手机上完成了涉公积金贷款的“带押过户”不动产转移登记流程。

值得注意的是，杭州版“带押过户”目前处于试点阶段，申请办理“带押过户”需同时满足以下条件：

不动产仅有一笔当前有效的抵押登记（不包含已注销的）；

买方需通过按揭贷款方式购买该不动产（暂时不支持全款购房）；

买卖双方均需事先征得抵押权人（意向抵押权人）的同意。

编辑|卢祥勇 易启江

校对|何小桃

每日经济新闻综合新华社、央视新闻、北京青年报、都市快报

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