[见解]爆料解读:北京二手房税费,在北京卖房需要交哪些税和费用

上篇介绍了在京买房需要交哪些税，本篇分享下在京卖方需要交哪些税。同样我们只讨论个人住宅，不讨论商用房。总体来说共涉及 5项税：个人所得税、印花税、土地增值税、增值税及附加税。

一句话总结，卖出符合条件的房子，以上税均免征，这也是国家减税为民的体现。

一、增值税

2016年“营改增”后，出售房产不需要缴纳营业税，改为增值税。增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税，税率为5%。增值税附加税包括城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税三种，税率分别为7%（市街道），3%，2%，合计12%，现在减半征收，即3.5%，1.5%，1%，合计为6%，但税基与增值税税基不同，附加税的税基是增值税额，即增值税税基乘以增税税税率5%。附加税的计算也就等于增值税税基的0.3%（5%*6%）。增值税及附加税合计的税率为5.3%（5%+0.3%）。

税率说完了，下面说说税基。增值税的税基和契税一样，按成交价与指导价较高者计算，如果房屋持有满2年，较高者减去购房原值再除以系数1.05；如果持有不满2年，不再减去原值，直接以成交价与指导价较高者除以系数1.05。

什么情况下免征增值税呢？当个人出售房产为普通住宅且持有满2年免征增值税及其附加税。公司出售房产没有免征增值税一说，所以购房者如果看上的房子是公司产权，建议慎重考虑。

举例如下：1.居民甲购房后着急用款，未满2年即以500万元卖出，增值税及附加税计算公式为5000000÷1.05×5.3%，约为252380元。

2.居民乙名下有两套房，持有均已满2年，且卖出时均被认定为非普通住宅，现打算卖出。具体情况如下：他在10年前以300万元购买一处房产，现以600万元价格卖出，则税费为（6000000-3000000）÷1.05×5.3%，约为151428元；他在2年前以580万元购买另一处房产，现同样以600万元卖出，则税费等于（6000000-5800000）÷1.05×5.3%，约为10095元。

3.居民丙打算以500万元卖出2年前购置的房产，现被认定为普通住宅，则不管原值多少，增值税及附加费为0元（免征）

可见政策不鼓励短期炒房投资套现类房屋交易。

二、个人所得税

个人所得税顾名思义就是对个人所得征收的税，工作获得收入、买彩票中奖获得奖金等都需要缴纳个人所得税。同样，出售房产获得收入按理也需缴纳个人所得税。依据如下：根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条，下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（一）工资、薪金所得；（二）劳务报酬所得……（八）财产转让所得。个人所得税免征条件是卖方持有房产5年以上且为家庭唯一住宅。

个人所得税基准税率分为全额税率和差额税率，前者为1%，后者为20%。20%看着挺吓人的，其实不必，因为是对差额部分征收的税率，如果房价没涨或涨幅不大，基本上不用交多少税。

什么情况适用于全额税率呢，简单来说就是无法追溯到购房原值的情况下就按全额税率计算。北京房屋权属复杂，对一些老房子（房龄在40年以上），没有原始购房发票、原购房合同或者原始契税票，在建委档案也查询不到原值，也无法从开发商那里调档，就认定为无法追溯到购房原值，这种情况按成交价的20%征收显然不合适，所以按全额税率1%征收。依据如下：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”这个比例目前是1%。如果发票齐全能查询到原值，卖方可以在两种税率之间选择。

在出售二手房收入计算个人所得税税基时，可凭原购房合同、发票等有效凭证，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。详细公式如下:

全额税率：

如果网签价大于最低指导价，个税=（网签价-本次增值税及附加税）×1%。

如果最低指导价大于网签价，个税=最低指导价÷1.05×1%。

差额税率：

如果网签价大于最低指导价，个税=（网签价-本次增值税及附加税-原值-原契税-网签价格×10%-房贷利息）×20%。

如果最低指导价大于网签价，个税=（最低指导价÷1.05-本次增值税及附加税-原值-原契税-最低指导价×10%-房贷利息）×20%。

需要支付个人所得税的情况基本上是有两套房的家庭出售其中一套的情况。如果家庭只有一套，一般会等满5年才出售。在家庭持有房产两套的情况中，不管待出售这套房产持有几年，因为不唯一，都会产生个人所得税。要想理解这点也容易，一套住房是刚需，尽量不征收个人所得税费；二套带有投资性质，卖出时个人所得税是无法减免的。北京最新税收优惠政策，在2023年底前，以升级换房为目的，完成一卖一买，对其中卖房交易过程中发生的个人所得税减免。

差额税率中看到，房贷利息可以抵扣个税，那如何办理呢？如果想利用房贷利息抵个税，一定要先还清贷款，之后在缴税时须备齐三大要件：借款合同、贷款还清确认书和贷款还款明细，这些银行或者公积金中心会提供，办理贷款结清时可以一并申请。

举例如下：1.居民甲在京有2套住房，现打算卖出其中一套，这套房产为上世纪90年代单位分房，原值已无法查询。该房屋被认定为普通住宅，故不涉及增值税（满2年普通住房即免征增值税），成交价格为500万元，则个税=5000000×1%=5万元。

2.居民乙只有一套住房，刚满4年（满2不满5），原先通过330购买，其中贷款200万元，贷款利息为398956元（按贷款25年、贷款利率5.2%，等额本息计算4年计息），房屋面积小于89平米，契税按1%征收，3.3万元，现市场价380万元，被认定为普通住宅，则个税=（3800000-3300000-33000-398956）*20%=13608元。

三、印花税

万五，目前免征。

四、土地增值税

免征。

两年以上的非普通住宅存在无法追溯到原值的情况吗？应该是不存在的，认定为非普通住宅的条件，约束了对原值的要求，可以查询到原值。