[阅读]观点资讯:物业管理案例分析,物业纠纷相关法律规定

案例一

业主因房屋质量问题拒交物业服务费

基本案情：P市业主吴某以其房屋墙体开裂、屋顶漏水，请求A物业服务公司进行处理，但A物业服务公司以物价上涨和无维修基金拒绝处理，导致吴某蒙受损失为由拒绝向A物业服务公司交纳物业服务费。

法院判决：吴某向A物业服务公司支付物业服务费，并支付相应违约金。

法官说法：对于物业维修义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内，由建设单位（开发商）承担维修义务;在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。针对业主专有部分房屋质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商或侵权人主张损失，不能以专用部分房屋质量问题拒交物业服务费。

案例二

业主因车辆被盗拒交物业服务费

基本案情：2016年9月15日，P市业主张某将其电动车停放在小区楼下，次日早晨张某发现该车被盗，遂打110报警，此案至今未侦破。张某故以B物业服务公司平日对小区的治安等方面疏于管理，未尽到维护小区公共秩序及安全保卫义务为由，提出B物业服务公司赔偿其车辆损失的抗辩并拒交物业服务费。

法院判决：张某向B物业服务公司交纳物业服务费，并承担相应违约责任。

法官说法：小区的建设单位（开发商）与张某签订的前期物业服务合同对业主和物业服务公司都具有约束力，但该合同条款中没有看管业主财产的内容，双方也未曾签订车辆停放保管合同，小区内未设固定停车场所，车辆进出小区也不实行电子门卡控制，张某的车辆进出小区以及在小区内停放期间并不受B物业服务公司控制，在双方未就车辆看管作特别约定且物业服务公司仅向张某收取低额物业服务费的情况下，若使物业服务公司担负看管或防护众多业主私人物品的责任，显然权利义务明显不对等，有违民法的公平原则，故张某拒交物业服务费，没有无法律依据。此外，业主要求赔偿车辆被偷的损失与本案分属不同法律关系，业主可另案起诉主张权利。

案例三

小区违规私搭乱建业主拒交物业服务费

基本案情：P市业主李某某起初是按时交物业服务费的，但后来邻居田某在李某某窗户外搭建了遮阳，导致楼上住户所扔杂物、垃圾滞留在李某某窗外。李某某认为C物业服务公司对违章建筑搭建没有进行强制制止义务，故拒交物业服务费。庭审中，物业服务公司提交了向住建局、政府等部门报告田某违章搭建问题的回执凭证。

法院判决：李某某向C物业服务公司交纳物业服务费和支付相应违约金。

法官说法：根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，物业服务公司对小区存在的违章搭建等影响小区秩序的行为只要履行了监督和督促整改、制止义务并及时上报行政管理部门，即可认为其履行了相应的物管职责。此外，相邻业主违法搭建形成的是李某某与田某的相邻权纠纷，与本案的物业管理纠纷属于不同的法律关系，李某某可另循法律途径解决该纠纷。

案例四

业主因房屋空置拒交物业服务费

基本案情：熊某于2015年9月购买P市D小区毛坯房一套，开发商向熊某交房后，熊某因工作原因一直未装修和入住，小区物业服务公司催促熊某交纳物业服务费后，熊某以其一直没有装修入住小区，并未完全享受物业服务，要求物业服务费按五折计算，双方隧起纠纷至人民法院。人民法院对双方进行调解，双方未达成一致意见。

法院判决：熊某全额向小区物业服务公司交纳物业服务费及支付相应违约责任。

法官说法：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务 。熊某要求按五折支付物业服务费没有法律依据，不予支持。

案例五

业主因采光等问题拒交物业服务费

基本案情：业主徐某某因楼上住户搭建阳台影响其采光，认为E物业服务公司未按合同约定对此予以制止并采取相应措施，由此拒交物业服务费。2015年10月，E物业服务公司拒绝为徐某某提供水电充值服务。2016年2月2日上午，徐某某家中停水停电。徐某某遂起诉至法院要求E物业服务公司履行出售居民用水、电的义务，赔偿损失3000元。

法院判决：E物业服务公司赔偿徐某某损失1000元。

法官说法：本案《前期物业管理服务合同》第二十五条约定：E物业服务公司免费服务代收、代交水电气费、代订、代送各种报刊杂志等……。因此，E物业服务公司无偿为业主提供代收代交水电气费的服务是其合同义务，且E物业服务公司仅是代收代交，并非供应水电气的主体，其以业主未及时交纳物业管理费为由拒绝业主交纳水电气费的要求不符合合同约定，属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因徐某某仅举证证明宾馆住宿损失1000元，最终法院支持损失1000元。

案例六

以人身遭受损害为由拒交物业服务费

基本案情：P市业主王某以违规擅自改造下水管道，造成家中被淹，后由于F物业服务公司不清理污水，导致年迈母亲在家中摔伤，产生上万医药费为由拒交物业服务费。

法院判决：王某向F物业服务公司支付物业服务费和相应违约金。

法官说法：本案中，王某并未提交充分的证据证明系F物业服务公司违规擅自改造下水管道，造成其家中被淹，以致其母亲摔伤。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，王某应承担举证不利的法律后果。王某如认为F物业服务公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其人身损害，可另行主张权利，王某以此为由拒交物业服务费，没有法律依据。

案例七

业主因房屋出租等问题拒交物业服务费

基本案情：P市G小区业主吕某将房屋进行出租后与承租人约定物业服务费由承租人进行交纳，并将《房屋租赁协议》向G物业服务公司进行了备案。后承租人一直未交纳物业服务费，G物业服务公司进行催交，吕某以房屋已经租给了第三人，应当由承租人交纳物业服务费为由拒绝交纳物业服务费。物业服务公司遂将吕某和业主诉至法院。

法院判决：吕某和承租人承担连带向G物业服务公司交纳物业服务费责任，并承担相应违约责任。

法官说法：《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

案例八

业主以自己未签订物业服务合同为由

拒绝交纳物业服务费

基本案情：P市H小区100余户业主以开发商无权在未经小区业主同意的情况下，直接与H物业服务公司签订前期物业服务合同，业主并未与H物业服务公司建立物业服务合同关系，业主不是物业服务合同当事人为由拒交物业服务费。

法院判决：100余户业主均应当向H物业服务公司支付物业服务费及承担相应违约责任。

法官说法：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”的规定，H物业服务公司与开发商签订的前期物业服务合同对H小区业主具有约束力，物业服务企业和小区业主均应按照合同约定履行各自义务，业主以自己不是合同当事人的相应抗辩意见，法院不予采纳。

案例九

业主因合同期满问题拒交物业服务费

基本案情：2013年1月1日，I物业服务公司与I小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》合同约定：合同期限为三年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止，由I物业服务公司为业主提供物业服务。随后，物业服务期限届满，I物业服务公司未与I业主委员会续签《物业服务管理合同》，I物业服务公司服务至2018年5月31日。50余名业主以2016年1月1日物业服务期限已经届满，物业服务公司收取合同期满以后物业服务费没有法律依据，只愿意承担三年合同期限内物业服务费。

法院判决：50余名业主向I物业服务公司支付2013年1月1日至2018年5月30日物业服务费和支付相应的违约金。

法官说法：根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2013年1月1日签订《物业服务管理合同》约定的委托管理期限到期后，虽然双方没有再签订物业服务合同，但I业主委员会并未依法请求I物业服务公司退出I小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等，而I物业服务公司仍然按照之前所签订合同的标准提供物业服务，因此，I物业服务公司与业主之间形成了事实物业服务合同关系，故50余名业主应当参照2013年《物业管理服务合同》的约定标准交纳合同期满后的物业服务费。

案例十

业主因超过诉讼时效拒交物业服务费

基本案情：2010年6月1日，J物业服务公司与J小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》合同约定：合同期限自2010年6月1日起至2016年5月31日止。宋某某自2010年6月1日起至今未向J物业服务公司支付物业服务费。2017年5月30日，J物业服务公司隧诉至法院，要求宋某某支付从2010年6月1日起至2016年5月31日止的物业服务费。宋某某辩称，J物业服务公司请求支付2015年5月以前的物业服务费的请求权已经超过诉讼时效期间，只愿意交纳2015年5月至2016年5月期间物业服务费。庭审中，J物业服务公司向法庭提交了催费通知单及照片。

法院判决：宋某某向J物业服务公司支付2010年6月1日起至2016年5月31日期间物业服务费，并支付相应违约金。

法官说法：J物业服务公司当庭提交了催费通知单及照片，并且在不同时段将催费通知单张贴于小区公示栏以及宋某某的家门上，这说明J物业服务公司在不同时段主张过权利，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断之规定，因此，对宋某某提出的关于J物业服务公司起诉的部分费用超过诉讼时效的辩解意见不予支持。

根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。