简单说一下前期物业服务合同,小区物业服务合同甲乙双方权利义务

话分两头讲。

一、召开小区首次业主大会会议，成立业主大会并选举产生第一届业主委员会。

（一）法律法规规定

1.《民法典》

第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会；选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序；依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

中华人民共和国民法典第九百四十条 【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

2.《物业管理条例》

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构。

3.《业主大会和业主委员会指导规则》

第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

4. 各省、市、区（市、县）的《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》“三个公约”（示范文本）

（二）按照相关法律法规规定和地方政府部门规章，遵纪守法地按照法规规定，召开小区首次业主大会会议，成立业主大会并选举产生第一届业主委员会。

二、业主大会、业主委员会职责

（一）《民法典》

第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项；应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项；应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

(二)《物业管理条例》

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

三、转变物业服务合同主体地位资格

（一）前期物业服务合同

1. 前期物业服务合同中的签约主体地位资格

成立业主大会并选举产生第一届业主委员会之前，小区基本上都是实行的前期物业服务合同，前期物业服务合同中的甲乙双方分别为建设单位与物业服务企业（前期）。

2.《民法典》规定

第九百三十九条 【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十条 【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十六条 【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

第九百四十七条 【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第九百四十八条 【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第九百五十条 【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

（二）转变前期物业服务合同的后合同主体地位资格

业主大会依法依约决定新的物业服务人，业主委员会与物业服务人签订新的物业服务合同。甲乙双方分为业主大会（执行机构：业主委员会）与新的物业服务人。

在决定新的物业服务人之前（含续聘或重新招聘），须将新的物业服务合同内容的主要条款公之于众，广泛性地征求业主意见和建议，反复民主协商，去粗取精、去伪存真、求大同、存小异，然后提前业主大会会议表决通过。方法有二：

第一、草拟新的物业服务合同意向性协议书（亦可草拟合同的主要条款如物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、建筑物及其附属设施的维修资金的使用、物业服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接以及双方的权利义务、履约保障、违约责任等）。

第二、拟定授权招聘事项（含续聘。包括但不限于招标方案、选聘方式、具体实施者等）等。

按照业主大会会议通过的决议：

1. 续聘

与前期物业服务人重新签订业主大会会议通过的新的物业服务合同。

2. 招聘

实施授权招聘程序。业主委员会与业主大会招聘的新的物业服务人，签订业主大会会议通过的新的物业服务合同。

3. 无论是续聘或者是重新招聘的物业服务人，签订的新的物业服务合同的主体地位资格中的甲乙双方分别小区业主大会执行机构：业主委员会）和物业服务人。

四、为什么召开小区首次业主大会会议，依法依规成立业主大会并依法依约选举产生第一届业主委员会并不顺利

（一）热心业主中的组织者不熟悉相关法规规定，不遵纪守法地举办。

（二）普遍存在业主的法规知识欠费、缺乏维权意识、参与度不高。

（三）既得利益集团不遵纪守法履行企业社会责任，甚至有些既得利益者从中作梗，阻碍小区业主民主法制自治进程。

（四）个别地方政府职能部门指导、监督不力。

五、为什么转变物业服务合同主体地位资格受阻

一般来说，续聘时阻力较小。但在修改并完善平等互利、合作共赢的新的物业服务合同约定内容时，阻碍十分巨大，甚至出

现“群体攻之”“强买强卖”的丑陋现象。说句大实话，其实就是利益的博弈。

（一）前期物业服务人着力想保持既得利益，妄想继续薅羊毛、攫取暴利不义之财。

（二）业主、业主委员会依法依约争取自已的合法正当权益时，碰撞甚至激烈角逐是难以避免的。作为业主、业主委员会，只有以事实为依据，以法律为准绳，团结并组织起来，依法依约、遵纪守法地争取，别无选择。

（三）个别小区业主委员会人士怀揣私欲膨胀，有些甚至坠入“糖衣炮弹”中不能自拔，加之不公开不透明开展公益活动，瞎操作，不达私欲决不罢休。给小区公益事业建设活动带来严重的负面影响。

（四）不能充分利用小区舆论平台，讲述好小区里的故事。

（五）不走群众路线，不依靠集体智慧，单打独斗，瞎撞蛮干。唯我独尊，狂妄自大。

（六）文盲使人贫穷，法盲使人愚蠢。一盘散沙、自私自利的业主、业主委员会是实现不了自己的合法权益的。

六、遵法学法守法用法，实现公平正义

只有不断提高业主身份方向的法律法规知识，依法依约找到适合自己小区的物业服务人，签订一份公平合理、互惠互利、合作共赢的物业服务合同，才能建设属于业主自己的美丽家园。