实事百科报道:税务行政诉讼,土地增值税风险防控措施

为了运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。国家设立土地增值税，对转让国有土地使用权、建筑物及其附着物所取得的增值额征税。〔〕

土地增值税的税率高，导致增值率高的房地产开发项目税负很重，因此，专业人士更愿意从税收的角度研究筹划方案，以帮助房地产开发企业合法地减轻税负。但由于土地增值税的立法不完善，各地制定不同的规范性文件，各省市甚至各区县的征管依据不一样，不但税收筹划方案难以帮助到纳税人，反而使原本应当享受的优惠政策有时难以落实。

土地增值税规范性文件的混乱局面导致税务人员在征管过程中无所适从，纳税人叫苦不迭，产生的争议与风险消耗了征纳双方的大部分精力。仅从税收或者财会的角度分析这些规范性文件，很难找出症结所在。因为税收不仅仅是一个税务问题，还是一个法律问题。因此，很有必要从法学的角度去归纳总结这些风险与争议的具体表现形式，找出产生风险与争议的原因，并就争议的解决与风险的规避提供一些建设性意见。但是，从法学的角度分析土地增值税征纳双方面临的风险点、争议焦点的文章不多。

本书主要从立法宗旨、法律基本原则、保护纳税人合法权益、依法行政等视角，综合运用其他部门法、税收、财会等知识，就征纳双方面临的重大疑难问题逐一进行剖析。在深入研究60余个案例的基础上，找出产生风险及争议的原因并提出解决思路与方案。

本书站在公正立场上，尽量厘清税务机关与纳税人之间权力与权利的关系，既保护纳税人的权益，也维护税务机关的权威；在不枯竭税源、不伤及税本的前提下，讨论如何更好地保证国家税收的及时足额入库；在各部门利益存在冲突、法律法规之间相互矛盾的时候，也注重对纳税人利益的保护。

一、主要内容

土地增值税应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率），税率取决于增值额与扣除项目金额的比率，增值率越高，税率越高。增值额=收入−扣除项目金额，纳税人的税负很大程度上取决于增值额。因此，土地增值税的风险和争议主要集中在收入与扣除项目金额的确认上，故本文主要从收入确认、项目扣除的角度分析涉税风险与争议焦点。

1.第一章介绍不同纳税主体的申报纳税流程、不同纳税主体的计税方法、房地产开发流程与土地增值税的关系、房地产开发企业财务核算特点与土地增值税的关系。此部分内容以介绍为主，目的是为后面的论述做好铺垫。

2.第二章分析收入确认引发的风险及争议，为本书的重要章节，具体探讨了以下内容：

（1）因分解销售收入引发的风险。分解房地产销售收入有被认定为违法行为的风险，被分解的房地产销售收入有被征土地增值税的风险。

（2）因土地增值税应税收入选用不当引发的风险。房地产企业一般纳税人可以选择计算实际缴纳增值税基数的销售额和增值税专用发票上记载的销售额作为计算土地增值税的收入，选择前者有多预缴土地增值税的风险；选择后者有多缴土地增值税的风险。

（3）因项目公司引发的风险。项目公司不能扣除土地成本风险。被视同销售产生土地增值税风险。

（4）因政府收回土地使用权引发的争议。土地储备中心与纳税人签订的土地使用权收回协议是否属于行政协议？衡量“国家建设需要”的标准是什么？如何证明土地使用权“被政府收回”？如何认定自行转让？什么情况属于“旧城改造”？免征土地增值税是否应当以税务机关审核为前提？免征土地增值税是否应当以资料备案为前提？

（5）因申报的计税依据明显偏低且无正当理由引发的争议。什么情况属于计税依据明显偏低？什么情况属于无正当理由？税务机关应当采用什么核定方法？

3.第三章分析扣除项目引发的风险及争议，为本书的重要章节，具体内容如下：

（1）因普通住宅认定标准引发的风险。普通住宅标准制定主体不合法给税务机关带来的风险、因普通住宅认定标准不考虑成交价格会导致偏离立法本意的风险、将成交价格作为认定普通住宅标准之一带来的不确定性风险、因普通住宅认定标准变动引发的风险、因容积率的计算引发的风险。

（2）因税金扣除引发的风险。因城镇土地使用税扣除引发的纳税风险，因印花税扣除引发的税收执法风险。

（3）因利息支出引发的风险。错误地将利息放在开发成本中扣除的风险；将土地增值税利息扣除标准与企业所得税利息扣除标准混淆的风险。

（4）因红线外支出引发的风险。政府有关责任人被追究法律责任的风险；房地产开发企业有不能扣除红线外支出的风险；税务机关有被起诉的风险；相关规范性文件有被审查的风险。

（5）因发票备注栏引发的风险。发票备注栏不符合要求导致相关支出不能扣除风险。

（6）因转让在建工程引发的争议。何为在建工程？在建工程转让方和受让方是否都应该享受20%的加计扣除？

（7）因土地成本分摊引发的争议。有哪些土地成本分摊方法？怎么选择土地成本分摊法？地下建筑物的土地成本应该如何分摊？商品房配套保障性住房的土地成本应该如何分摊？

4.第四章分析收入确认与项目扣除引发的风险及争议，为本书的重要章节，具体内容如下：

（1）因土地出让金返还导致的风险。房地产开发企业将返还款计入收入，导致多缴土地增值税风险；非从事房地产开发的纳税人将返还款计入收入，导致多缴企业所得税和契税风险。

（2）因拆迁安置房引发的争议。如何分摊拆迁安置房的收入？如何选择可参照价格？如何分摊拆迁安置房的成本？

（3）因停车库（位）引发的争议。房地产开发企业销售有产权的车位在什么情况下能确定收入与扣除成本？房地产企业对人防工程车库（位）是否享有所有权？人防工程车库（位）出租收入是否应当计入土地增值税收入？车库（位）的成本应当如何扣除？

（4）因向政府交付保障性住房引发的争议。无偿交付或直接交付给政府的保障性住房是否确认土地增值税收入？成本费用应当如何扣除？

5.第五章分析其他原因引发的风险及争议，为本书的重要章节，具体内容如下：

（1）因甲供工程引发的风险。少缴纳企业所得税和土地增值税的风险，多缴企业所得税与虚开增值税专用发票的风险。

（2）司法拍卖中由受让方缴纳土地增值税引发的争议。司法拍卖中法院指定的是纳税义务人还是纳税义务人的代理人？法院是否有权且有必要指定纳税义务人？税务机关有权拒绝协助执行法院判决吗？承担土地增值税纳税义务的买受人是否有法律救济权？

（3）因以股权形式转让房地产引发的争议。股权转让收入是否属于土地增值税征税范围？国家税务总局是否有权通过解释扩大法定征税范围？地方税务机关能否以国家税务总局的批复作为税收征管依据？税务机关是否有必要将股权转让收入纳入土地增值税征税范围？

（4）因转让旧房引发的争议。如何界定旧房？评估价格与购房发票、核定征收是什么关系？如何确定评估价格？购房发票具体包含哪些扣除凭据？如何确定房屋购入时间？

（5）因土地增值税纳税义务时间引发的争议。什么时候产生土地增值税纳税义务？

（6）因先税后证引发的争议。先税后证对房地产开发企业造成哪些不利影响？《土地增值税暂行条例》第12条的规定是否合理？房地产开发企业新建的车库（位）是否是旧房？未在不过产过户登记前缴纳土地增值税是否会导致国家税款流失？

（7）因以土地使用权投资入股引发的争议。投资人是否需要缴纳土地增值税？如何确定投资收入？如何确定被投资人可以扣除的“取得土地使用权所支付的金额”？

（8）因预缴土地增值税引发的争议。保障性住房是否需要预缴土地增值税？预征土地增值税的截止时间是何时？省级以下税务机关是否有权设定土地增值税预征率？

（9）因土地增值税清算单位引发的争议。有关部门是哪个部门？如何划分开发项目与分期项目？真正的清算单位是什么？细化房地产类型的目的是什么？

（10）因尾盘处理引发的争议。尾盘的单位建筑面积可扣除项目金额应该如何计算？能否二次清算？能否就所有尾盘合并缴纳土地增值税？

6.第六章分析引发争议及风险的原因

（1）部分规范性文件不合法。超越制定机关的法定职权或者超越授权范围制定规范性文件，不合法地转授权制定规范性文件，税务规范性文件与上位法冲突，规范性文件之间相互矛盾，没有上位法依据增加纳税人义务或者减损纳税人合法权益等。

（2）税务机关执法存在不规范现象。执法依据不合法，规范性文件的修订过于频繁。

（3）纳税人税法遵从度低。纳税人不愿意遵守土地增值税法规，纳税人守法存在困难。

（4）税收法规与其他法规对同一事件有不同的规定与评价。有些交易模式已在市场经济活动中存在，但民事法规、税收法规未对其进行调整；有些行为民法已作出规定，但税收并未提及；有时候民法和税法对同一个行为都作出了规范，但民法和税法的立法目的、基本原则不一致，作出的规定不一样，从而导致纳税人与税务机关发生争议。

7.第七章就争议解决机制及风险规避措施进行分析

（1）税收行政争议解决机制。沟通；听证；税务行政复议；税务行政诉讼；调解；和解。

（2）规避税收风险措施。树立风险防范意识；树立正确的纳税意识和税收筹划意识；定期进行税收风险自查。

二、 需要特别予以说明之处

1.文章所用法律法规都一一进行了查核，虽自以为很小心，但仍然存在以下问题，一是因写作、出版历时近三年，难保浩如烟海的税收文件中有被废止、条文被无效而未被发现的情况发生。而且，在以后的年度里，法律法规被修改的情况会频频发生，笔者会努力更新电子版文稿。 二是百密一疏，有可能没有找到更确切的规范性文件。若因疏漏之处给大家造成困惑，还请大家提出宝贵意见并海涵。

2.引用的案例所跨年度较长。因中国裁判文书网等公开的涉及土地增值税的案例不多，难以找到最近发生且与所论述主题密切相关的案例。不过，有些案例虽然距今有5-10年，但所涉及的是今天依然存在且亟须解决的问题。在分析过程中，笔者会依据目前有效的法律法规进行分析，尽量避免根据已废止条文写出浪费读者时间的内容。

3.为了突出重点，减轻读者阅读过程中的负担，文中作了一些简化处理。（1）由中华人民共和国制定的法律，不再特别标注“中华人民共和国”字样，即只要没有注明是某某国家的法律，指的都是中华人民共和国法律；（2）规范性文件的名字过长且不便于识别、记忆的，自第一次出现时用全名外，之后提及只用文件号；（3）案例中的涉税金额巨大且精确到小数点后两位的数字简化到整万或者整亿。

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