抢人大战再次开启。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

一

近日，杭州拟放宽落户门槛，大专生也可以落户了。

小巴翻看了杭州发布的《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》，总结重点如下：

1.之前是针对本科45周岁以下，硕士50周岁以下，缴纳社保即可落户。而如今放宽至大专35周岁以下缴纳社保即可落户。

2.以前是博士55周岁以下可享受“先落户后就业”，如今放宽至硕士45周岁以下可以“先落户后就业”。

3.放宽技能人才落户社保年限。技能人才落户条件之一的社保由原来的1年调整为6个月。

4.投靠落户政策也放宽了。长三角区域户籍居民办理夫妻投靠和老年投靠落户时，实行同城化累计，取消《浙江省居住证》条件。

5.全面放开桐庐、建德、淳安三县（市）城镇落户条件。

总而言之，落户门槛大大降低。小巴感受到了一股熟悉的味道，那就是几年前，以杭州为代表的热点二线城市展开过激烈的“抢人”大战。

2019年5月，杭州市曾放宽落户条件，全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。

这里要介绍的背景是，2019年春节后，楼市迎来春暖花开的小阳春，彼时，二线城市纷纷出台“抢人”政策，杭州就是其中之一。

到了2021年10月，杭州又将大学生落户门槛提高到本科毕业。

这时的背景又变成了：杭州房地产市场处于热度较高的阶段，因此用收紧落户政策，来给楼市降降温。

由此说来，一个城市的落户政策放宽或收紧，看起来是人才引进政策的调整，实则跟房地产市场的走势有着剪不断、理还乱的关系。

二

而这次，也不只有杭州在放宽落户门槛。

据中指研究院统计，2023年以来，郑州、佛山、乌兰浩特等城市陆续出台政策，降低落户门槛。

而眼下的房地产市场，正处于一个有些尴尬，有些微妙的阶段。

那就是，这两年的楼市几乎处于行情冰冷、亟待拯救的阶段，而今年随着疫情放开，楼市从开年以来，才出现了一丝丝的回暖迹象。

这一丝回暖的迹象，来自于二手房市场。

据CRIC数据显示，2023年2月，16个重点城市二手房成交体量同环比分别上升122%和54%，其中，上海、成都、杭州、青岛、厦门等多城的二手房交易走出了复苏的步伐。

最火热的要数成都，2月，成都二手房成交194.23万平方米，同、环比分别上升146.08%和79.72%。

跟据“真叫卢俊”统计，2月上海二手房成交19126套，同比上涨50.56%，环比上涨137%，拉长至近一年的维度，这都是不错的成绩。

前面提到的杭州，也同样如此。来自手边买房的数据显示，2月，杭州市区（不含临安）二手房成交近7000套，创下20个月的新高。

截至3月15日18:00，数据显示本月已成交4906套，假设下半月情况相似，3月杭州二手房交易将可能破万套。

在楼市交易中，相比于一手房，二手房的数据更加能体现真实的市场需求，这意味着，二手房的复苏，能更好地反应出楼市复苏的势头。

而昨日国家统计局公布的1-2月的房地产相关数据，也出现了一些较积极的信号。

1—2月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额，降幅分别为5.72%和4.61%，虽然还在下降，但同比降幅有大幅收窄。1—2月，全国房屋新开工面积同比下降9.35%，降幅大幅减少30个百分点。

也有部分指标已经“由负转正”。1—2月，房屋竣工面积同比增长8.0%，商品房销售中，住宅销售额同比增长3.5%，商品房销售均价也较去年同期小幅回升。

如此说来，开年至今，从热点城市的二手房复苏开始，如今迎来了各项指标的逐步好转，全国楼市开始出现了见底企稳的信号。

三

那么，问题来了：

① 杭州拟放开落户政策，释放了什么样的信号，是否意味着新一轮的抢人大战又将开启？

② 目前个别城市的二手房迎来春天，是否意味着房地产市场正在悄然复苏？

③ 接下来，楼市又将会怎么走？

下面，我们就来看看大头们的分析和判断。

1

杭州降低落户门槛，释放了什么信号？

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

从客观上来说，面对全国人口负增长的形势，浙江特别是杭州，2022年虽然人口还是净流入，但和前几年相比，流入量已经大幅度下降了。

而人口、劳动力人口，特别是人才，无论是哪方面的人才，都是重要的生产力。

2019年4月8日，国家发改委印发了一则《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，根据这份文件，除了北上广深以外，户籍基本上都可以放开。

从这一点来说，杭州是从经济发展大局出发，从长计议，从而出台了这则大幅度放宽户籍的政策。

另一方面，从房地产角度看，显然，户籍政策的放宽，最先利好的是杭州的二手房市场。

1. 对限购城市来说，特别是杭州这类强二线城市，对非户籍人士的限购非常严格，政策放宽户籍要求，即增加户籍人口，实际上就是增加了购房需求。

杭州这次的落户政策，从本科再次回到大专，两者的基数不是一个数量级的。

2. 这次的政策中，无论是夫妻投靠落户还是父母投靠落户，都放宽了要求，开展户籍准入年限累计互认，从以往的浙江省放宽至长三角地区，可以理解为杭州对上海甚至整个江浙沪包邮区人口虹吸的野心。

3. 取消桐庐、建德、淳安三县市的户籍限制，事实上等于，给外地人购买二手房打通了通道。因为虽然新落户的人口不能直接购买商品房，需要24个月的社保。但落户可以购买二手房。

这意味着，任何人想买杭州市区的二手房，只要把户口迁到杭州的桐庐、建德、淳安三县市就可以了。

因此，时下出台放宽户籍限制的政策，肯定更多的是出于稳楼市托楼市的考量。

张波

58安居客研究院院长

2021年底杭州曾经提高过人才落户的门槛，一度收紧了大专生落户，彼时杭州市场还处于热度较高阶段，收紧落户政策对于市场降温有一定作用。

但此一时，彼一时，杭州楼市也经历了降温，也曾一度放松了二套房的购房限制，杭州的市场在2月也出现了一些复苏的迹象。一旦落户门槛再度放松，对于楼市的提振作用将不可小觑。

1.二线城市的新一轮人才抢夺又开启，随着2022年人口出现负增长，各地都会重新审视人才政策，这也是关系一个地方经济发展是否能持续的重要因素，吸引人才、留住人才最有效的手段就是落户和买房优惠举措。杭州放松落户的深层次原因还是城市自身长期发展的考量，也是根据形势变化及时做出的调整。

2.包括杭州在内二线城市，人才吸引要更宽泛。一线城市人口总量限制明显，加之高企的购房成本，让人才扎根一线的门槛越来越高，这时候正是二线城市抢夺人才的大好时机。二线城市的房价有明显优势，在购房条件和落户政策上稍加放松，再加上配套的购房补贴，对于人才的吸引力会进一步放大。

3.杭州楼市的需求会进一步提升，由于杭州近几年的新房供应量持续保持高位，虽然市场的新房去化难度不大，但是外围区域的供求存在一定失衡，没有足够的需求支撑很难保证市场的稳定平衡，预计本轮落户放松对外围的利好会更为直接。

卢俊

“真叫卢俊”公号创始人

降低落户门槛的目的当然不是为了激活楼市，现在几乎所有城市都陷入了人才焦虑的状态，尽可能地降低落户门槛是大势所趋。

而且针对门槛的降低不会大面积激活落户人数，这里面的正相关因素还是比较弱的，所以也不会直接刺激楼市，反而我们观察杭州楼市上涨的几年激活了不少人落户杭州。

当然这个政策的存在，会加快人才转换是一定的，也就是生活在杭州的人如果有机会是可以转换为购买力进入城市，但是整体数量还是有限。

2

二手房迎来春天，楼市复苏了吗？

卢俊

“真叫卢俊”公号创始人

目前我们确实看到各个城市的数据都还不错，这也是一个真正意义上疫情结束后的完整周期，大家全力投入到工作和生活当中，楼市成交数据也恢复正常。

但我们感知到的不错，只能说相比较去年是不错，放在历史上来看只能算比较正常，毕竟需求一直都在。

未来趋势还要看3月，目前3月上海数据我们检测下来，也只是和2月保持一致，但是挂牌量持续在攀升，所以后市也没有想象中那么乐观。

但有些城市表现得确实不错，比如说成都，二手房成交量超过一手房，这意味着房子作为资产能够得到正常的流动，这是一个楼市健康的表现。

但是这些变化并非突然间形成的，而是成都这么长时间的楼市调控以及土地市场改革产生的综合结果，所以任何期待都不是一朝一夕，也没有突如其来的快速发展。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

今年春节后市场的复苏，更大程度上受益于：

疫情第一波冲击波已经基本结束，社会生活和经济生活逐步恢复正常，官方的房地产市场政策也发生了根本转向，不断出台包括降低房贷利率、降低首付等各类稳楼市政策，人们对未来的预期和信心有所修复。

因此，理论上这一次市场复苏，是在预料之中的。

张波

58安居客研究院院长

从安居客线上数据来看，2、3月份全国40城二手房在架房源中，中小户型的房源占比出现增加，其中1房和2房占比都出现了近1个百分点的增长，而大户型都出现了减少。

全国40城二手房在架时长为87.7天，环比下跌3.6%。二手房在架时长在连续上涨7个月之后首次出现回落，而热点城市的二手房在架时长下降更为明显，例如上海市二手房在架时长仅为49.46天，环比减少7.4%。

二手房挂牌量增加，再加上二手房在架时长减少，这些数据指标充分体现出二手房市场上的交易热度在上升，换言之，一二线热点城市的换房需求出现了明显抬头。

由于目前市场上的投资需求已几乎不在，自住型换房需求的增多会先体现在二手房交易量增多，只有二手房顺利出手，改善型需求才有资金顺利换房。

本轮的市场在热点城市是一二手房同步启动，改善需求推动二手房挂牌量增加，首套刚需开始入市，二手房交易量提升顺利推动改善需求换房达成。

3

接下来，楼市将会怎么走？

卢俊

“真叫卢俊”公号创始人

未来楼市肯定是向好，但也只是比去年稍好，现在大家心态较好，恢复到了正常水平。同时加上行业的优胜劣汰，其实就可以了，未来行业需求会从过去的刚需购买+投资性购买转变为改善购买+情怀类购买两个趋势。

稍微解释下情怀类购买，就是目前我们看到的异地购房，很多人也不是为了投资或者涨幅而去，而是为了住得更好或者买到更好的产品享受城市的某一些特质，这部分需求会代替投资性购买成为未来的分支。

张波

58安居客研究院院长

热点一二线已经进入小阳春并且还将持续，包括北京、深圳、杭州、南京、苏州等，一方面一二手房的市场交易量有所提升，另一方面用户的线上搜索浏览量等前置性指标也出现了明显增长。

本次总体回暖的基调已经明确，政策的确定性增强，从供给端的金融支持，到需求侧的限制性政策松绑，市场的预期已逐步清晰。

值得关注的是，大部分三四线城市和弱二线城市，二季度市场仍然面临压力。一季度受到返乡置业和政策利好等因素叠加，部分三四线楼市出现了一定的回暖，但可持续性相对会差，3、4月呈现一定波动性，市场的持续性复苏还需要一定时间。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

当前的市场复苏是确定的，复苏的程度和力度，只能走一步看一步。

但经过一年多的危机，有一点可以明确：只有整个市场的终端和关键——二手房市场，消除梗阻，才能形成良性循环，复苏也会向商品房市场和土地市场传导。

本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 李梦清

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG