[日常]秘闻解答:70年使用权,深圳土地使用年限到期

“深圳模式”的意义在于，50年期土地使用权的年限可以顺延至70年，而不需要重新购买20年的土地使用权。（视觉中国/图）

因为延期成本很小或者为零，所以深圳并没有区别对待50年使用权年限的商品住宅。但无论是自动延期，还是补钱延期，50年的土地使用权年限，只能延续到70年。

敏感的土地续期

“自动续期”的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，交纳多少费用，是全国人民关注的大事。

2016年9月14日，深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳规土委”）发布公告称，即日起至2021 年12月31日，在全市行政区域内开展地籍调查和土地总登记工作，2021年基本完成全部土地确权和登记。

深圳作为经济特区，在土地管理模式方面曾做过许多探索、改革，不可避免也留下大量历史遗留问题，造成目前不少土地权属关系混乱、复杂的局面。比如位于罗湖区人民南路和嘉宾路交会的国际商业大厦，就出现过同一幢楼有20、30、40、50年等四种土地使用权年限不一的房产证。

1981年，深圳特区作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行地，出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，同时规定了相应用途土地的使用年期，其中，工业用地年限为30年，商业用地20年，商品住宅用地50年。

深圳规土委在2016年6月的一次新闻发布会上透露，此类特殊行政划拨用地总计78平方公里，占特区总面积395.81平方公里的约20%。

除了行政划拨土地外，1988年，《深圳经济特区土地管理条例》出台实施，明确特区国有土地使用权实行有偿使用和有偿转让，有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式。土地使用年限根据实际需要确定，但同样不得超过50年。

1995年9月，深圳市人大对《深圳经济特区土地使用权出让条例》第11条进行了修改，规定：“土地使用权的最高使用年限为70年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”此后，深圳流入市场的居住用地使用权年限统一为70年。

在中国，居民拥有住宅的永久所有权，但是住宅下方土地的所有权归属国家，居民只享有最长达70年的使用权。根据物权法，土地使用权到期后“自动续期”，但自动续期的条件究竟是免费续期，还是须交费续期，以及交纳多少费用，是全国人民关注的大事。

2016年4月，温州首先触动了这根敏感的神经。当时，温州一批期限仅20年的老公房土地使用权即将到期，温州市国土部门工作人员表示，土地证过期的，按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金。一位业主算了下，她一处总价不过100万的房产大概要补缴19万元土地出让金，一时间舆论哗然。

随后，国土资源部调研组、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴温州调研指导，温州市国土局向媒体澄清，上述“收取几十万元出让金”的说法是交流过程中发生的误会，温州正在研究但还没有出台相应政策，“最后怎么定，也不是我们这个层面能决定的”。此事再无下文。

深圳田贝地铁站附近的愉天小区，内有一批50年期土地使用权的商品住宅。（南方周末记者 李在磊/图）

免费续期或小额续费

无论自动顺延，还是补缴小额度地款，50年期土地延期都极为顺畅，但使用权年限最多顺延至国家法定最高年期70年。

相较于温州的“无所适从”，深圳在特殊年限土地的续期问题上早早做出了政策探索。

自2015年深圳房价一路攀升，人们对土地到期问题也开始变得敏感。假如购置一套1980年代建造的老房子，土地使用年限仅为50年，客户则不得不考虑土地年期，因为只有二十余年土地使用权就将到期。

“50年产权的房子能不能买？土地到期后能不能续？”在深圳一家地产机构做政策研究的黄一萍，今年多次被客户问及这一问题。

2016年年初，深圳楼市开始领涨全国时，媒体便聚焦过这一问题。面对舆论关切，2016年4月，深圳规土委对土地使用权续期有关规定进行公开说明：50年期土地使用权可以续期20年，至70年。

实际上，深圳对土地续期问题早有政策。2004年4月23日，深圳发布实施《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称“73号文”），规定特殊划拨土地可以按照公告基准地价的35%补缴标准续期。

具体的计算方式较为复杂，一般为宗地公告基准地价乘以面积得出初始地价，再乘以修正后的年限系数与容积率系数，再乘以35%，最后得出业主需要缴纳的延期费用。

具体公告基准地价与年限系数、容积率系数，地段不同每个地块均不一致，市民可自行在深圳规土委官方网站上查询。

以福田区长城大厦某处居所所在的B215-0022宗地为例，其属于行政划拨用地，在办理延期手续时，按规定计收该房产延期20年的地价共44940元。而据市场价格推算，长城大厦该处房产的当时市值约645万元，因此，补交地价款仅为总房价的0.7%。

此外，深圳市还规定，1995年9月18日前与深圳市规划和国土局签订土地使用权出让合同书的土地，自动顺延至国家法定最高年期（70年），不用补交地价款，不须另签合同或换发房地产证。

黄一萍告诉南方周末记者，因为延期成本很小或者为零，所以深圳房地产市场并没有区别对待50年使用权年限的商品住宅。

但无论是自动延期，还是补钱延期，50年的土地使用权年限，只能延续到70年。

“物权法里的相关规定是到期‘自动续期’，这是国家对土地价值权属问题的妥协式表达，留下了明显隐患，温州和深圳的案例就是这种法理漏洞的差异化代表作。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《深圳商报》采访时说，“显然，温州做法更保守和传统，深圳做法更开放和理性，迎合时代精神。总的方向，应该是深圳模式。”

50年给续70年不远

还剩6年时间，深圳又将迎来一轮“土地到期后，房子怎么办”的考验。

在深圳市田贝地铁站附近一家链家门店做中介的韩非，对周边的二手房信息了如指掌。他向南方周末记者介绍，50年年限的住宅在深圳比比皆是，“罗湖、福田的老房子差不多都是。”他所在的门店橱窗就张贴着几条50年使用权年限的房产信息，同一小区内，因为土地使用权年限的不同，价格差别微乎其微。“就我知道的，还没有超过5万的。”韩非说。

付丽莉是深圳田贝四路愉天小区的业主，她对南方周末记者回忆，五年前，她动过卖掉该处房产的念头，挂单的时候被中介无意中提到50年土地年限的问题，为了避免节外生枝，就去办理了土地延期手续。“开始以为事情很严重，谁知道花几十块钱手续费就搞掂了。”她说。

在深圳工作多年的80后女孩曾静，2015年3月底在南山区创业路贷款购置了一套总价三百余万元的二手房。在交易之前，房主、中介就明确告知她，该套房产土地使用权年限只有50年，但是可以免费延期到70年，所以丝毫没有降价出售的意愿。

50年土地使用权年限能产生的最直接后果，是有可能影响到购房者的贷款年限。深圳房价较高，为了降低月供压力，购房者通常会选择30年还款期限。然而，深圳一些50年期的二手楼，已经居住二十多年，所剩土地使用权年限不足30年，造成购房者不能贷到30年期限的房贷。

曾静的房子延期不用补缴地价，但是使用权年限已经不到30年，最后她选择了20年的房贷期限。

一般而言，有卖房需求的业主，为了增加成交几率，会主动到土地部门延期。韩非就经手过大量此类情况的二手楼。他介绍，免费续期的二手楼价格几乎不受影响，需要补缴地价的二手楼，价格波动基本与补缴款持平。

与此类可续期的房屋不同，深圳市面上还有一些土地性质为商业用地的公寓房，土地使用权年限也是40年。韩非介绍，这批住宅的价格要比同地段的商品房便宜很多，价差甚至达到三分之一。因为这批土地最高使用权年限是40年，不在可续期为70年使用权年限的政策之内。

深圳规土委公布的信息显示，从2004年发布73号文至2016年4月，规土委第一直属管理局所辖的罗湖、福田共办理719单续期申请（其他几个区由于涉及案例较少，暂未统计）。

73号文还规定，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

不过据《南方都市报》报道，目前已有因城市规划改变，不予办理续期的原划拨土地使用权被无偿收回，但还没有出现过“拆房”的案例。

深圳规土委在新闻发布会上透露，对于1995年9月18日后签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权，也就是统一为居住用地使用权70年的土地。“至于满了70年后该怎么办，这将上升到国家层面，需要国家出台相关的细则才行。”

即便还未突破70年的土地大限，深圳的做法仍极具参考意义。深圳模式的意义在于，50年期土地使用权的年限，可以顺延至70年期，而不是公众所担心的，一定要重新购买20年的土地使用权。

然而，与住宅70年土地使用权到期问题更迫在眉睫的，是40年的商业用地使用权到期的问题。属于原划拨用地属性的深圳环宇大厦，用途为商业用地性质，土地使用年期为20年，2005年12月，业主深圳寰宇贸易有限公司通过补缴地价的方式，申请将环宇大厦土地使用权年限从20年延长至40年。这已经是通常情况下商业用地的最高年限。

但办理了延期之后，这处物业的土地使用权也将于2022年2月3日到期，这意味着还剩6年时间，深圳又将迎来一轮“土地到期后，房子怎么办”的考验。

（应受访者要求，黄一萍、曾静为化名。）