实事百科发布:哈尔滨限购令细则,哈尔滨房屋限购政策2020

哈尔滨市，又开始对楼市救市了，并且出台了重磅的楼市政策！

哈尔滨救市

3月23日，根据哈尔滨市政府官网消息，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已经完成其阶段性使命，拟予以废止。

文件中的《通知》是2018年5月5日发布的，当时由于楼市十分火爆，房价上涨迅速，中央定调了“房住不炒”，哈尔滨市也出台了这项政策进行调控。

该通知的内容主要是“区域性限售”政策，即在哈尔滨主城区的6个区，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

另外，该通知还包括，提高公积金贷款条件，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4，同时严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求。

现在，这项政策被废止，也就意味着哈尔滨市的限购限售政策大幅度放开，开始刺激楼市了。

之所以刺激楼市，是因为哈尔滨市的房地产下行得比其他城市更厉害，楼市下行已经影响到经济基本面了！

根据国家统计局最新的数据显示，哈尔滨市2月份新建商品房住宅销售价格环同比下降3.8%，环比下降0.9%；二手住宅销售价格同比下降3.4%，环比下降1%。

可见，哈尔滨市的房价，无论是一手房还是二手房，无论是同比还是环比，都在下跌，且下跌幅度不小。

从安居客平台最新的数据显示，哈尔滨市3月份的二手房均价是9515元每平方米，同比去年下跌达4.9%，环比下跌1.53%！

从2021年8月份以来，哈尔滨的房价已经连续7个月下跌！

如果再任由房价继续下跌，购房者的信心会进一步下挫，届时将对楼市产生更大的影响。

所以，哈尔滨市的楼市松绑比其他城市更为迅速，自2021年下半年开始，哈尔滨市就是第一批对楼市进行松绑的城市，且松绑的力度十分之大。

哈尔滨市主要是在限购、限售、限贷上进行松绑，同时对首付比例进行下调、公积金贷款额度提高，下调房贷利率等等。

到了3月23日废止了2018年的调控政策之后，哈尔滨市的楼市松绑几乎已经到了没法再松的地步了，楼市几乎是完全放开了。

如果这项政策没有为哈尔滨市带来房价止跌回升的话，那楼市后市面临的压力将更为巨大！

虽然同为东北的城市，沈阳、长春、辽宁等在楼市上也有压力，但目前这几个城市都没有如此大力度的放开调控。

哈尔滨市的楼市为何会下行得如此之厉害，导致政策几乎全部放开呢？

哈尔滨楼市的压力

楼市有句名言，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，换句话说，供需关系才是影响楼市的根本因素。

哈尔滨楼市的供需关系是怎样的呢？

首先，从供给上来看，哈尔滨市的供给十分之大。

根据同策同城发布的报告显示，哈尔滨市过去5年内商品住宅的年平均供应量高达848万平方米，而年均销售量仅为699万平方米，长期处于供过于求的状态。

每年多出来的房子，都成为了哈尔滨市的库存，随着存量增加，哈尔滨市去库存周期不断延长，房价下行压力巨大。

为此，2021年，哈尔滨市特地调整了土地供应量，2021年住宅供应量仅为422万平方米，同比2020年下跌58%，下降超过一半！

而2021年，哈尔滨市的成交量也仅为361万平方米，同比下降28%，楼市开始出现供需双降的局面。

再从长期的人口流动来看，2021年人口数据显示，黑龙江省常住人口3125万人，净减少46万人，人口自然增长率为-5.11%，处于全国低位。

也就是说，黑龙江省是人口流出地，人流大量流出导致楼市需求大幅下降，房子的根本需求还是人，没有人，房价的基本支撑就彻底倒了！

事实上，黑龙江省从2012年左右就已经开始人口流出了，由于东北经济是依靠资源型的国企为主的经济，在国企改革中大量人口失业，经济下行，使得无数东北三省的人流向京津冀、长三角、珠三角地区。

如今已经过去十年，黑龙江省的人口流失仍未改变，楼市的基本面自然是下行的。

所以，无论是从中期的土地、长期的人口来看，作为黑龙江省省会的哈尔滨市的楼市，都是利空的。

唯一还可以调动的工具，就只有短期的金融工具了。

可是，在这一轮的调控中金融工具已经几乎全开，降首付、降利率等等，接下来如果房价继续跌，那就没有放开的空间了。

不过，有一个值得注意的是，虽然哈尔滨市的房价连跌了七个月，但相比2015年至2019年的涨幅来说，根本算不得下跌多少。

直白的说，无论是降首付、降利率，老百姓购房的成本都没有实质性下降，约10000元每平方米的房价，100平就需要一百万，对于老百姓来说依然是一笔巨款。

哈尔滨市的产业并不发达，2020年，哈尔滨市的工资中位数为4500元每月，平均薪酬月仅为4928元每月，以这个工资水平，很难支撑上万元的房价水平。

或许这一次的政策松绑，对哈尔滨楼市会有一个小的刺激，但无论是人口、土地、金融政策来看，哈尔滨楼市都是利空的，长期下跌的可能性十分之大。

楼市缩影

哈尔滨，是中国东北的一个省会城市，但其楼市的发展走势，更像是中国三四五线城市的一个缩影。

比如最近，广西北海、南宁、桂林、贵港等相继出台了楼市松绑政策，开始刺激楼市发展。

这些城市与哈尔滨何其相似，住宅供应量居高不下、人口流出、房价下行、去库存压力巨大。

2022年，虽然宏观层面上定调要维护房地产平稳有序的运行，但楼市分化的局面却更严重了。

简单来说，强者愈强，北上广深四大一线城市，加上重庆、苏州、成都、南京、武汉、杭州、宁波等新一线城市，由于人口持续流入，房价有强大的支撑，仍能维持稳步上涨。

但是其他三四五线城市的楼市就愈发艰难了，甚至就连郑州这样的千万人口大城，也出现了去库存压力巨大、不得不松绑楼市政策刺激房价的情况。

其他省会城市，相比郑州来说人口总量明显不足，楼市支撑更为脆弱，一旦供过于求加重，房价的下行速度可以想象。

更别提，在全国范围内的众多地级市了！

未来，还会有更多的城市加入楼市松绑大军中，像哈尔滨市一样放开政策，刺激购房。

2022年，新一轮的楼市剧变已经开始了！