必读秘闻解读:业主委员会选举法,业委会可以成立物业公司管理小区吗
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2018年12月16日，河南业委会发展座谈会在河南许昌举行，会议简单但颇有意义。来自全省的30多个小区的业主代表齐聚一堂，大家畅所欲言，就业主十分关心的业委会建设与发展问题，进行了热闹探讨。
|许昌书香苑小区业委会主任杨俊芬致辞
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议题
当天上午9点，会议开始。本次会议的组织者兼主持人、许昌书香苑小区业委会主任杨俊芬致热情洋溢的欢迎词，并宣读了当天的会议议题：
1.对河南物业管理条例中的业主委员会部分进行学习和回顾2.宣传国家对于业委会成立的相关政策及指导方向3.健全已成立业委会的良性运行，对促进业委会成立的有效性4.业委会收回公共收益后的物业费定价问题5.地下车位归属问题的法律依据研究与后期参考6.业委会、物业管理及社区治理研究7.业主委员会未来发展的方向和展望8.业委会成立过程中法理及运用 9.现场人员就业委会相关问题发表意见和建议
|蝶·御花园小区业委会主任李天晓
开封蝶·御花园小区业委会主任李天晓说，很高兴能与大家相聚在风景秀丽、文化底蕴深厚的曹魏古城——许昌。2018年1月1日，《河南省物业管理条例》正式实施。新条例的实施，为河南省各小区业主成立业主委员会，提供了有效的法律依据，促进了国家关于社区治理中的共建、共治、共享理念的有效落实。在《条例》落地即将一周年之际，我们一起就河南省业委会成立和运行问题，举行座谈，共同探讨大家关心的业主委员会建设和发展问题。
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干货
在当天的会议上，组织方用自由提问的方式，让与会者把自己关心的问题写在纸条上，然后归纳整理，最后把最具代表性的问题进行公布，由具有相关实战经验的参会者自愿解答。由于当天会议上干货很多，下面仅整理其中一部分与大家分享：
01
业委会成立后，到底换不换物业公司？
开封蝶·御花园小区业委会主任李天晓：
很多小区成立业委会是因为业主对物业服务不满意，是在维权过程中组建起来的业委会，就是要换物业公司。我们首先要明确的一个问题，不管哪个物业公司为小区服务，都是要挣钱的，企业就需要利润做支撑。业委会应该和物业公司把话谈明白，只要物业公司能严格按照公平公正的合同来做好服务，就不要换物业。换物业会产生一系列问题。
但是，物业公司也要摆正自己的位置。业主是甲方，是小区的主人，物业公司是乙方，是业主授权业委会花钱请来的管家。管家做好服务，管理好小区，把利润拿走。业委会是广大业主的代表。但一定要坚持对的，如果物业做得不对，业委会要坚定地带领大家维护权益。但是如果有个别业主故意找事，胡搅蛮缠，我们不仅不能帮他，还要做好物业的后盾。大家想一想，如果小区有这样的业主天天搅和，小区能好得了吗？
有人说，业委会这么牛？哪里来的权力？我要告诉大家，业委会的权力由业主大会授权，而业主大会的权力来自广大业主。弘扬正能量，消除负能量！只有广大业主拥护，政府支持，物业公司用心服务，我们的家园才会更美好、更和谐。
02
前期物业合同的效力如何？
许昌书香苑小区业委会主任杨俊芬：
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条：前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
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小区前期物业是否必须经过招投标？
南阳天工丽水源小区业委会主任崔栓成、卧龙名家小区业主代表杨海云：
国务院《物业管理条例》第二十四条明确：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
《河南省物业管理条例》第五章第四十二条明确：建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。
现实情况是，很多小区在交付使用后，物业公司都是开发商自己的物业，业主根本看不到上述条例明确的招投标程序。在信息不透明、程序存疑的情况下，自然造成了一系列问题：
1.由于物业公司是开发商下属的企业，因此当业主将问题反馈给物业之后，物业很多时候不能很好地将问题与开发商沟通，而物业作为下属企业，很难也不太可能强硬地为业主说话，造成业主有苦无处说。2.前期物业公司的选聘应有一套完成的程序，在程序不透明的情况下相关部门就给备案显然不合规。
针对这个问题，南阳多个小区的业主代表计划联合向相关部门反映，请求信息公开，希望能改善目前小区的前期物业公司多由开发商指定这一局面。
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物业合同解除后，物业服务企业对业主欠交和多交的物业费怎么处理？
许昌书香苑小区业委会主任杨俊芬：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
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受过治安拘留或刑事处罚的业主是否有选举权与被选举权？
许昌书香苑小区业委会主任杨俊芬：
《选举法》第一章第三条明确：中华人民共和国年满十八周岁的公民，不分民族、种族、性别、职业、家庭出生、宗教信仰、教育程度、财产状况和居住期限，都有选举权和被选举权。
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拖欠或欠缴物业费能不能参与选举和被选举？
许昌书香苑小区业委会主任杨俊芬：
业主通过选举成为业主委员会委员，是宪法赋予公民的基本权利。业委会委员是业主选举产生的，行政部门虽然对于业委会的筹建以及换届等具有指导和监督的权利，但无权否定业主的选举结果。业主拖欠物业费，物业公司可以起诉业主，进行另案处理。如果以此为由，剥夺欠费业主的选举权和被选举权，显然是对全体业主意愿的变相否定和减损。即便是业主在某些问题的处理方面存在瑕疵，他的民主权利也不容剥夺，任何行政干预都不能背离法律。（摘自中国法制出版社《物业管理条例新解读》第26页）
07
老物业撤离，新物业已进驻，但老物业拒不交接相关手续、不过户水电，咋办？
郑州市二七区某小区业主代表：
我们小区当时也遇到了这样的问题。我们的做法是申请强制过户。具体做法是：由业委会写申请，然后递交到社区，由社区打报道，交给街道办。街道办给出意见答复，该答复一式两份，一份交给社区，一份交给业委会。业委会拿着这份文件与电力部门协调。
此时很可能存在的问题是，老物业欠费。这时就需要相关部门出面协调，拿出一份解决方案。在这份解决方案里，以新物业公司为主体，垫付老物业公司所欠费用。
但是这里有两个重要前提：一是必须由相关部门出面协调，制定具体的解决方案，强制过户，解决遗留问题。二是由电力部门抄表，界定所欠费用中哪部分由原物业承担，哪部分由新物业公司承担。
03
感想
2018年1月1日，《河南省物业管理条例》落地，这无疑是个好消息。许多小区行动起来，一部分小区业委会成功备案，但更多的是没能成立，其中的原因各不相同。
9月11日，河南省住建厅官网发布了《河南省住房和城乡建设厅关于印发<河南省业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（以下简称《指导规则》）。《指导规则》自2018年9月5日起施行，共分6章75条，包括总则、业主大会、业主委员会、经费和办公用房、指导与监督和附则。
《指导规则》是为规范业主大会和业主委员会活动的一项指导性文件，是《河南省物业管理条例》的一部配套性的政策文件，对相关规定做了进一步明确及细化。
但是，由于个别基层部门在实际指导业委会成立的过程中，生搬硬套《指导规则》的部分条款，导致许多小区的业委会无法备案，因此引起较大争议。
据相关部门公布的数据显示，河南全省成立业委会的小区比例约为7%，运行良好的约为3%。河南鉴闻认为，这个数据相对有些乐观。河南总体业委会建设经验不足，从全国范围来看，仍处于落后位置。相信在各级政府的大力支持下，在广大业主的努力下，河南业委会一定会茁壮成长，为和谐社会建设贡献更多自己的力量。
2018年12月15日上午9时，自管小区经验交流大会在长沙市东成大厦召开。东城大厦业委会在这方面走在全国前列。此次会议，河南多个小区业委会主任及代表也等组团前去交流学习。上述人员表示，他们会在适当时机与大家分享他们带回来的先进经验。
期待！