讲解揭秘发布:石家庄刑事案件律师事务所,石家庄知名刑事辩护律师

买的房子不幸烂尾了，购房者与开发商解除合同后，后续按揭还需要购房者接着还吗？从以往的情况来看，此时购房者仍需继续还款，因为购房者和开发商签订的购房合同，本质上属于买卖关系，和银行之间签订的贷款合同，本质上却是借贷关系，两份合同之间相互独立。

如果因为开发商的原因导致交易出现问题，购房人可以追究开发商的责任；但购房人申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，这跟开发商是没有关系的。如果拒绝继续还房贷，购房人要承担跟银行之间的违约责任。

但是近期，浙江省嘉兴市中级人民法院审理了一起烂尾楼盘的案件，最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。

对购房者来说，可谓是大快人心，案情背后，有哪些值得特别关注的呢？

1二审判决 购房人220万贷款不用还

据嘉兴市中级人民法院发布的案件信息显示，2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

之后，因收房无望，许先生停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院审理判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元，依据是《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。

对于这一结果，许先生表示不服并提起上诉。

案件到目前为止，并没有特别之处，因为类似的案子以往也基本都是这样判的。

但是在二审中，嘉兴中院认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

在本案中，开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持，并表示，一审依据的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

对个人购房者来说，如果面临房子烂尾却又不得不继续承担贷款，的确是既痛苦又无奈。对于开发商来说，如果项目烂尾，最坏的结果就是申请破产，债务问题也就迎刃而解。

对于制造烂尾楼的不良开发商，有没有更加行之有效的方法？比如刑事拘留。在这方面，河北省会石家庄的做法值得借鉴。

2重拳打击不良开发商

石家庄，长期受烂尾楼问题困扰。

但是去年8月份，石家庄掀起了一场力度空前的“烂尾楼”整治“风暴”，先后公布了5批次44个“烂尾楼”项目整治工作方案，结果是部分“烂尾楼”历史遗留问题得到解决，部分开发商也退还了业主购房款。

石家庄是怎么做的呢？

首先是召开专题会议研究解决全市房地产历史遗留问题，然后对全市“烂尾楼”项目分批次向社会进行公布，首批公开了10个“烂尾楼”项目，包括项目名称、项目地址、开发单位、整治方式、当前进展、进度目标、完成时间，以及负责该项目政治工作的责任人及职务，目的就是接受社会的监督，让购房者了解“烂尾楼”整治进度，让“烂尾楼”项目整治在阳光下运行。

在公布烂尾楼项目名单的同时，该市还开展了打击房地产领域违法犯罪的行动，16家开发商的20余人被刑拘，其中大部分为本土房企。一批在开发建设过程中涉嫌非法经营、合同诈骗等违法犯罪行为的项目和个人得到曝光和处理。

经过此轮整治，全市大部分房地产“烂尾楼”项目复工建设，个别“烂尾楼”项目已竣工入住。

在石家庄警方罗列的开发商中，一个名叫“翡翠家园”的项目，自2013年6月开始建设，一直未取得任何合法合规的手续，甚至在2016年停工整顿期间依然对外违法销售，前后有上千名业主购买了这个项目的房子。

楼市乱象可见一斑。石家庄城市决策层也正是在这样的长期困扰之下，才下定决心，以雷霆手段，以法律武器来规范房地产市场平稳健康发展，保障购房者的合法权益。

3大快人心的背后，启发是啥？

对于嘉兴中院的判决，有人表示不赞同，认为将房地产企业的风险转嫁给银行的做法不可取。理由是如果裁判机构将《贷款合同》解除后的还款责任直接推给房地产企业, 无异于直接将原来应由购房者承担的房地产企业的商业风险直接转嫁给了银行, 致使银行承担了远高于其预期的风险, 导致了风险和收益的不匹配, 违背了基本的商业逻辑。

如果以后都这样判，那么以后银行在审核个人购房贷款时，不仅会审查个人征信，还会审查房地产项目开发商的资信，并据此向购房者区别提供贷款条件，最终麻烦的还是有购房需求的个人。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对大河报记者分析道，从嘉兴中院的判决来看，贷款由开发商还可以免除购房人的继续还款的责任，避免损失的进一步扩大。这仅仅是从民事上对还款责任的处分，不涉及进一步对开发商的惩罚；从石家庄的做法来看，刑拘开发商只是一种惩罚开发商的方式，不涉及业主按揭贷款的还款问题，如果法院没有判定解除合同，由开发商还贷，购房人依旧需要继续偿还银行贷款。

“楼房烂尾的时候，如果复盘实在无望，购房人可以积极起诉解除购房合同。而且，在起诉购房合同的时候，将解除按揭贷款合同一并纳入诉求中，同时解除按揭合同，让开发商来偿还剩余尾款，同时要求开发商返还已付首付款。如果法院判决支持了诉求，就可以达到停止还贷的目的，同时还可以对开发商申请首付款的强制执行。”王玉臣说。

另外，他还表示，“如果烂尾楼还有复盘的希望，比如主体已经完工，其实可以采用多种法律手段积极推动复工。在烂尾楼复活的项目里，当地的相关部门往往起着至关重要的作用，可以采取一系列合法合规的方式，推动相关部门积极履行相应的法定职责。”

王玉臣认为，当楼房彻底烂尾，开发商彻底破产，业主还可以通过申请开发商破产的方式，在开发商的破产流程中主张自己的相应权利。如果此时业主符合相应的优先权的规定，在债权申报和主张的时候，甚至可以要求优先于银行抵押权和施工单位的工程款优先权。

北京市盈科律师事务所高级合伙人李松分析，现在最高人民法院也有规定，如果这个楼盘烂尾的话，可以由开发商直接来偿还贷款，这是对购房者权益的保护。如果把开发商刑拘的话，本身也是针对公司的高管人员，比如说法定代表人和其他高管，这种情况下，可能这个开发商原本偿付能力就不太强，高管再被刑拘的话，楼盘就会彻底烂尾，开发商偿还银行贷款的能力更加不足。

他表示，如果法院判决由开发商承担后续贷款，个人购房者也就是业主不承担的话，银行就不应该把购房者列入失信人名单。

2月24日，国新办发布会上提到，2022年将坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。他指出，这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

对不良开发商，无论是民事还是刑事方面的处罚，最根本的目的还是为了维护购房者的合法权益。至于烂尾楼盘，该不该由购房者继续还银行贷款，你的观点是什么？