什么是次贷危机?

次贷危机是指发生在2008年的美国，然后席卷全球的一次全面的经济危机。

2007年以前，美国高风险抵押贷款的急剧增加，这些贷款从2007年开始违约，导致了几十年来最严重的经济衰退。2000年中期的房地产繁荣，再加上当时的低利率，促使许多贷款人向信用不良的个人提供住房贷款。当房地产泡沫破裂时，许多借款人无力偿还次级抵押贷款。

2007年，美国的房地产市场已经过度饱和，高信用风险的人购买了价格过高的住房。在房地产繁荣时期，贷款人提供了有风险的抵押贷款，人们似乎认为这种繁荣会永远持续下去。

随着房地产价值的下滑，许多抵押贷款总额超过了房屋的总价值。许多房主发现自己无力支付每月的抵押贷款，而且由于房价下跌，他们无法再融资或出售房屋。数百万拖欠抵押贷款的美国人无法避免违约。这种令人痛心的结合导致借款人拖欠住房贷款的数量达到创纪录的水平，在2008年至2014年间，近500万套住房被取消了赎回权。数以百万计的家庭无家可归。

但这一切是怎么发生的呢？

这一次金融危机被称为“次贷危机”，因为这种次级贷款被认为是崩溃的主要触发因素。美联储将次级抵押贷款定义为发放给被认为有较高信用风险的借款人的贷款。

这些借款人通常缺乏良好的信用记录，或具有其他与违约可能性高度相关的特征。因此，次级贷款资格是指借款人的信用等级，而不是贷款本身。换句话说，次级贷款行为将抵押贷款扩展到那些信用并不足以贷款的人。

次级贷款在90年代中期开始流行起来。1994年，美国发行的次级抵押贷款总额达350亿美元。到1999年，这个数字翻了两番，达到1600亿美元。这一趋势在世纪之交后继续，贷款人很快就发放了数千亿美元的高风险贷款。2006年，就在金融危机正式爆发的前一年，贷方发放了6000亿美元的次级抵押贷款

在美国历史上大约同一时期，银行发行抵押贷款并将其出售给大型投资银行，后者通过创造由抵押贷款利息组成的大量证券来转售或交易大量抵押贷款，这一现象变得很普遍。银行发行抵押贷款，然后在几天内转手再把这些抵押贷款卖给其他银行或投资银行，这变得很普遍，现在仍然很普遍。

在这种环境下，银行发现自己向资历越来越低的人发放越来越多的抵押贷款，也许就不足为奇了。这些贷款不仅发放给风险高的借款人，高达70%的贷款申请可能包含虚假信息。由于氛围普遍宽松，这些虚假陈述往往未被察觉。

最不负责任的，也是最常见的贷款，被称为无收入、无工作或资产贷款(称为“NINJA”贷款)。NINJA贷款可以在没有借款人申请财务文件的情况下获得批准。NINJA抵押贷款的发放没有对借款人偿还贷款的能力进行任何核实。不出所料，这些借款人中有许多最终无力偿还抵押贷款。

房地产和金融服务业助长金融崩溃

不当的抵押贷款做法在金融崩溃中扮演了重要的角色。然而，这还不是故事的全部。事实上，房地产和二级金融服务市场的活动也是重要因素。

首先，房屋估价过高，推高了全国的房地产价格。在20世纪90年代和21世纪初蓬勃发展的住房市场中，估价师经常高估住房价值或采用不完整的估价方法。这导致了房地产市场中的房价膨胀。反过来，借款人以高于公开市场房价价值的数额申请贷款。有些人甚至认为，房屋估价过高才是金融危机的真正根源。

抵押贷款证券化可能是压垮骆驼的最后一根稻草。资产证券化是金融市场中一种必要而又常见的操作方式。证券化是将资产（如抵押贷款）转换为证券（如股票和债券），通过将资产汇集在一起，并从新形成的证券中收集定期收入流的做法。

这一过程是非常有利可图的，银行相信，无论是否有任何一个借款人违约，他们都将获利。毕竟，如果他们不能从贷款中赚到钱，他们仍然可以通过发行证券或在借款人违约时通过止赎出售房屋来赚钱。因此，贷款人被激励尽可能多地发放住房贷款结果，银行开始加大利润丰厚的抵押贷款证券化和出售债务抵押债券(cdo)业务。

当然，只有当大多数贷款都得到偿还时，分散风险的概念才会起作用。如果贷款违约率过高，这些证券的价值就会暴跌。到那时，剩下持有这些巨额证券的投资银行承担巨大的投资组合损失。这些损失导致了贝尔斯登(Bear Sterns)和雷曼兄弟(Lehman Brothers)等大型投资银行的破产，以及美国最大的抵押贷款发放机构之一Indymac的破产。