[热门]专业速递:上海房产新政,出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人

5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（简称《意见》），从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。

《意见》显示，随着房地产市场发展，我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展。但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

对购房者而言，中介费是一笔不小的支出。以上海为例，目前二手房屋买卖的中介费通常是成交价格的3%，即买家支付2%，卖家支付1%。以一套500万元的房产为例，买家需支付10万元中介费，卖家需承担5万元中介费。

近日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）咨询沪上多家中介机构，试图了解目前上海房地产中介服务费率执行现状。

多数中介服务费会给予一定折扣

此次《意见》提出，合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

目前，上海市占率最大的经纪机构为链家。据链家经纪人介绍，“公示的收费标准为：客户2%、业主1%，但是会根据标的情况具体申请折扣。1000万元以下的房源，上下家费率基本不会低于2.8%。”

该经纪人称，链家提供的服务不一样，交易中出现问题有安心服务承诺，可以为客户兜底。业务员之间的合作模式也不一样。

不过，从其他经纪机构收费情况看，各家差异较大。

上海一老牌房地产经纪机构内部人士告诉澎湃新闻，公开的收费标准是客户2%、业主1%。但在实际操作中，通常会根据客户要求、标的价格等因素给予一定的折扣，通常而言，上下家一起收到的总费率约在2%。“遇到熟客或者是连环单，中介费的谈价空间则更大，有时候中介费仅收到1.6%～1.7%。”

我爱我家的经纪人则表示，可以根据不同的客户类型和标的给出对应的佣金折扣，操作比较灵活。

“从市场情况看，各家经纪机构多少都会想办法打点折扣。除了部分市场占有率高的机构，基本都有一定的还价余地。一些小中介的服务费率则相对更低。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

卢文曦指出，总体而言，房地产经纪行业完全是市场化的运作，客户可以根据自身需求选择不同的经纪机构，但由于房产的价格较高，多数客户还是会选择偏头部的经纪机构。

根据房产经纪机构提供的数据，以今年4月为例，目前，上海市占率前五的房产经纪公司分别为链家、太平洋、我爱我家、中原以及上海佑骏房地产，其中，链家成交金额市占23.37%。

有经纪机构开始研讨大标的费率方案

此次两部门印发的《意见》中还提及，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

此前，有观点提出，中介所提供的服务和质量，要和中介费用相匹配。比如客户买300万元的房子和1000万元的房子，理论上，中介所做的工作没有太大差异，但中介费却相差颇多。

有业内人士表示，虽然对外公开的收费标准是上下家3%的服务费，但行业内有些东西是约定俗成的。“整个行业里做豪宅、大标的的很少有费率是收齐的，大多数都会打折，且标的越大费率越低。”

上述人士称，其所在的经纪公司并没有设置中介费上限总额，但总价越高的房子都会给折扣，“做豪宅沉默成本大、开单率较低，费率也不可能收齐，不然经纪人做完一单就可以躺平了。从整个上海的成交数据来看，成交频次最高的还是普通房源”。

按照上海链家监测数据，2023年前4个月，上海全市二手房累计成交金额2295亿元，同比增长80%，成交套数6.9万套，套均总价332万元/套。其中，4月份全市共成交二手房1.8万套，成交金额611亿元，套均总价345万元/套。从总价段来看，4月份600万元以下的占比88.5%。

不过，澎湃新闻了解到，上海市占率第二的经纪机构太平洋房屋正研讨大标的费率方案。

太平洋房屋董事长张静表示，此次两部门联合发文，本质还是促进良性循环、利好楼市。太平洋房屋也积极响应新政，对于服务于大标的的从业人员正在研讨更加合理的费率方案，加强服务标准与管理，引领房地产经纪行业健康发展。

也有经纪机构人士表示，针对不同标的房源，公司内部有阶梯收费的相关规定，后续会根据《意见》进一步做好相关工作。

“标的比较大的，通常中介费可以申请折扣，总价越高，折扣力度越大，但通常不低于2.2%”上海链家一经纪人说道。

亦有经纪机构人员反馈，其所在公司中介费收取的最低标准为1.5%。

各地正探索经纪服务行业新模式

从全国范围来讲，各地正探索房地产经纪服务行业发展新模式。

此次《意见》提及，通过“合理确定经纪服务收费，引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。

以深圳为例，深圳市房地产中介协会指出，这一要求与当前深圳市全面推行“单边代理”制所倡导的“委托人利益至上”价值观是一致的。因为“谁付费，谁享受服务”的普世价值观，决定了只有做到“各付各佣”，才能保障买卖各方经纪人尽全力维护各自委托人权益。对此，2022年5月6日深圳市房地产中介协会发布的《深圳市二手房交易经纪服务指引（试行）》（十大原则）就有“各付各佣”的原则指引。深房中协表示，后续将依据《意见》全力推动经纪服务项目分类和明码标价制度的落实，进一步探索交易双方各自承担经纪服务费用的可行性。

另据央视网，今年4月，北京市大兴区存量房信息发布平台上线。北京大兴区居民可自主上传房源信息，符合限购条件的购房人可通过该平台浏览房源信息，与卖家直接联系，进行交易。同时，该平台房源在公开发布前已完成信息核验，确保房源真实有效。

此前，浙江杭州、宁波等地也上线了类似功能的平台。业内人士指出，建立此类房源信息发布平台，有利于打破房源垄断，充分发挥市场竞争作用。但二手房交易流程较为复杂，专业的中介机构及从业人员在产权调查、价格发现、交易磋商等方面也发挥着重要作用。政府主导的存量房交易平台给买卖双方提供了一个新的选择，但并不是“去中介”。