今日追踪解读:(农村建设用地)农村什么用地可以转建设用地

1、农民宅基地建房应遵循国家法律规定，不能随心所欲

• 我国是社会主义国家，土地实行公有制，在农村除国家法律规定的以外，土地属于农民集体所有。而宅基地使用制度是最能体现公有制的土地利用形式之一。
• 根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，一定集体经济组织的成员在符合申请条件的情况下，可以以家庭为单位向其所在的集体经济组织依法申请宅基地使用权。国家确保“一一宅”和“有所居”。
• 尽管国家保护农村居民宅基地使用权，但在宅基地上修房却不是随心所欲、想怎么修就怎么修的，国家的很多法律法规对农村居民修房过程中涉及到的安全、环境保护、水利设施等问题都进行了明确的规定。只有遵守这些法律法规的规定，才能取得合法的产权证书，自己的合法财产才能够得到国家法律的保护。否则，可能面临拆除、罚款甚至违法犯罪等法律的制裁和处罚。

2、法律对农村居民宅基地修房行为总体上可以归纳为“四禁止”、“三必须”和“两应该”

（1）农村宅基地建房“四禁止”

• 一是禁止在永久性基本农田上建房。2019年，国家对《土地管理法》进行了规定，将原来的基本农田修改为“永久基本农田”。尽管只增加了两个字，但不难看出，对永久基本农田的保护更加严格了、措施更加封闭了。根据新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的规定，高标准基本农田只能种粮；一般性永久基本农田原则上只能种粮、棉、油；而耕地只能农用，而且要保障“进出平衡”。当然，在永久基本农田修建长久性建筑是禁止的。
• 二是禁止“一多宅”和超面积建房。根据国家法律规定，农村宅基地只能是“一一宅”而且只能是在各个省、自治区、直辖市规定的宅基地使用面积标准范围内使用土地建房。农民建新房必须退腾旧房。这事实上是维护土地公有制的公平性特征，保障一定集体经济组织范围内的农不论经济条件如何，一律平等使用宅基地。为此，国家专门出台了政策，凡是2020年7月以后超标建房的，要予以拆除；对于2020年7月以前修建的，要分类进行处理。
• 三是禁止“未批先建”、“批东建西”、“批少建多”等乱占耕地建房行为。农村居民在宅基地上建房，必须履行严格的申请、审批程序，而且只能在批准的土地上、在批准的面积标准内进行建房。为了保障政策的落实，国家规定了在批地、建房以及验收三个阶段必须到场。如果违背了国家法律和政策的规定建房的，国家要予以拆除。
• 四是禁止在地质灾害区、防洪泄洪区以及地震易发带建房。为了保障农民居民的建房和居住安全，国家会对上述区域予以管理和界定，农民建房要遵守相关规定，否则既危害自己的生命财产安全，也可能影响建房的合法合规性。

（2）农村居民建房“三必须”

• 一是涉及到农用地转用审批的，必须农用地转用审批。国家鼓励农民在原有宅基地、村内空闲地等建设用地上建房，涉及到在农用地上建房的，除了申请外，必须依法农用地转用审批手续，只有通过审批同意后，才能在农用地上根据批准的位置、面积建房。
• 二是必须远离公路、河道等基础设施。为了保障农民生命财产安全，国家规定农村居民建房必须距离河道、公路足够的距离。例如农民在水库、河道旁建房，须距中型水库坝体200米以外、小型水库坝体100米以外;在库区最高水位1米以上。在河道旁建房须分别离河道边缘县级河流15米、乡级河流10米以上。而在公路旁建房，须距离国道边沟外缘20米以上，距离省道边沟外缘15米以上，距离县道边沟外缘10米以上；距离乡（村）道路边沟外缘3米以上。距离高速公路外缘30米以上。
• 三是村民异址建房或在原宅基地翻建房屋后，原宅基地必须退还村集体，或者或多余的宅基地部分必须及时复耕。

（3）农村建房“二应该”

• 一是应该征得相邻权利人的同意，不能有侵害相邻权利人遮光、通风、通行等行为。
• 二是应配套修建规范的“无害化厕所”，不得将污水直接排放到河流或饮用水源附近，不得影响他人生产或生活，不得破坏生态环境。