一起来了解一下(北京买房资格)怎样才能具备在北京买房的资格

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

提问：

疫情期间朋友拿延庆的找我抵押，800万的借了550万，合法手续。到期了也没还钱，现在我看这房也就值600万了，我怕接下来继续下跌，就算不跌也快等于本金+利息了。请问我是不是应该现在就申请拍卖还款啊？或者将这过有意义吗？

回答：

1、800的降到600，一般不至于这么大的跌幅。因为装修的差别很大，百万差价不算什么特殊的，所以未必是真跌了200。这还是到现场问当地中介吧，他们能给出相对准确的估价。

2、类的不太算投资品，远郊的投资性更弱，都是自住为主的。但未必是直接下跌，大多数都是涨的慢，远远落后于普宅。这我也不知道是哪个小区，只能说继续下跌的可能性不大，但大概率是升值落后大盘。利息这就自己算吧，觉得不划算了就尽快申请。的流动性弱，不好卖，弄不好得拍卖好几次。

3、过的话就是自住为主了，这看自己的喜好，投资是意义不大的。这钱借了几年了？假定3年，每年10%都是30%利息了。550*1.3=715万，要是我就尽快申请拍卖了。

仅供参考。

二

提问：

孩子们打算在北京朝阳买个小房（因预算较低），在中介的引导下看了双柳巷的老破小。房价还可以，只是房龄太老了！又有另外的朋友推荐北花园小区，不知二者怎么选？值不值得购买？将来能不能出手？是否保值？

回答：

1、北花园现在有能交易的吗？这里是拆迁安置房，三定三限三结合的性质，我没听说这里有对外销售的，是不是没房本的私下交易啊？如果是的话就考虑好，这种交易不受法律保护，除非是知根知底，否则有可能在将来惹麻烦。

2、如果北花园的有房本能合法办手续，那如果是短期三五年持有就买这里。毕竟房龄新，流动性强，短期内社区品质或许能保持，不吃亏。如果是长期持有那就买双柳巷的吧，占不着便宜也没风险。而安置房一般都是房龄新的时候受追捧，如果物业不给力就损耗的快，质量也未必多强。

3、另外还一点地段儿的因素。本来双桥就不算多强，被公路河道和铁道所分割，不好规划也很难引进大型配套。而北花园则更是边角，但凡好地段儿也不会拿来盖安置房，好地块人家还留着卖钱呢。所以都是短期没什么，时间长了或许和其他板块的差距就比较明显了。

4、值不值得没标准，看自己的需求，自住就值得，只是不算投资房而已。将来出手倒没什么，看价格了。保值只能说不占优，普通吧。

仅供参考。

三

提问：

新北京人，宝宝即将出生，目前是在亦庄有套回迁房，犹豫是否应该换到东城。我在东三环上班，老公在亦庄，如果换过去的话交通是个问题，但从学校角度不知道值不值？另外是买房后只能增加100w的预算，因为是二套资格了不能多贷款。我看您说东城的学区溢价比东城高，那添的这预算是不是就等于学区溢价了？另外我们在天津有套小房，买了没派上用场，现在价值100多点，也犹豫是否卖掉？

回答：

1、天津的我不懂，都不知道什么行情。不过房子是用来住的，如果确定用不上的话就换掉吧。反正我在天津的房子是早给卖了，跟北京相比除了价格之外各方面不占优。

2、我也不知道亦庄现在的溢价率是多少，之前是15%吧。那东城的普通学区房是30%，相差15%。100/0.15=666，也就是说，如果现有房产价值在500多万或以上的话，那增加的100万就等于是溢价了。除非是现有房产价值低到400，那100万中能有一部分不是，但也没差多少。

另外计算了置换的税费没有？假定是600万总价的话就是至少20多万，跟增加100万预算相比有些不太划算。总价再高就更不划算了，这让中介给算算吧。

3、从学校讲也未必真能合适。毕竟东城是执行多校最彻底的，而亦庄既然是买的早就能单校，也就是稳妥性高。就算人大附在目前还赶不上东城的牛校，但也肯定比普校要强啊。而且亦庄还有继续提升的预期呢，概率比较大。

4、总之我觉得这种置换的意义不大，通勤耽误了，辅导孩子都受影响；增加的预算不多，税费不划算；从确定性强的换到派位的，也有赌的成分。所以再考虑一下吧。

仅供参考。

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