干货:工业用地年限,建设用地使用权一般多少年

集体建设使用权是对他人所有物享有的占用、使用、收益的权利。那么到底集体建设用地的使用的权利是不是法定的呢？集体建设用地使用权是法定物权。第一，《土地管理法》第63条规定，土地利用总体规划，城乡规划确定的工业商业等经营性用地。依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，并应当签订书面合同，载明土地的使用期限、用途、规划条件等等。

《土地管理法》第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

原来集体的建设用地，包括工业的、商业的，可以由土地使用权人通过出让或者出租的方式交由其他单位和个人使用。前款所规定的集体经营性建设用地的出让、出租等应当经过村民百分2/3以上通过，当然这是程序性的一些规定。第63条还作出了其他一些详细的规定。

咱们看一下《土地管理法实施条例》第五节，这一节在第37条至第43条都是在讲集体经营性建设用地，土地空间确定的，工业商业用途的可以出租给单位或个人进行一定年限的使用。第43条通过出让方式取得的集体土地建设用地，依法可以转让，互赠等等。出租集体建设用地使用权出让以及其最高年限，转让、附赠、出资、赠与、抵押等参照同类用途的国有建设用地执行。

《土地管理法实施条例》 第四十三条　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

参照同类的国有建设用地执行，那国有建设用地一般是多少年？大家都知道商业的是40年，工业的50年，住宅的70年。所以说工业的50年是完全符合这里边的法律规定。所以呢，这里边就出现了两层意思，第一，关于集体建设用地的这种合同，它不属于民法典第三编中的合同编，不属于债权，它属于物权。第二编当中关于期限的约定，有没有20年的约定？没有。相反《土地管理法》它给出了明确期限是按照国有用途的年限，分别是40年、50年、70年。那是不是完全超出了20年的规定？当然。所以，一定要搞清楚你所使用的土地到底是合同编所规定的租赁还是建设用地的使用。

其实，我们在办理案件过程当中区别还是比较明显的。有的企业就是使用的厂房，上面已经建成了厂房，使用的就是人家的厂房，这是典型的租赁。适用民法典第三编中的合同编，适用20年的规定。但是我们接到的纠纷大部分或者绝大部分都属于物权范畴。

甚至很多企业在招商引资过程当中和相关的行政机关签订了各种备忘录，有盖章，协议等等，土地的合同上写的也是土地使用合同，土地出让合同等等，甚至还有的办理了土地证，集体建设用地使用证。所以，这就属于明显的物权。其实大部分这类案子都属于明确的物权编。

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本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。