今日观点大全:(拆扦房屋补偿)动迁房拆迁是怎么补偿

■本文作者： 北京在明律师事务所

日前，广东省广州市人民政府发布全新制定的《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》，对该市行政区域内农村集体土地及房屋征收补偿的程序、项目、方式等具体问题做了明确，有效期5年。那么，这份征地（房屋）补偿新规中到底有哪些亮点呢？哪些情形下的房屋又被明确将不予补偿或者“降标补偿”呢？本文，在明律师第一时间带广大被征地农民一探究竟。

【要点一：不配合土地现状调查？你会收到“调查结果确认书”】

在征地预公告发布后，对被征地农民影响最直接的第一个法定程序就是土地现状调查，其目的就是要查明被征地农民、村集体到底有多少土地、房屋和其他地上附着物、青苗等是应当给予补偿的。

但若村民拒绝配合这一调查，征收方又该怎样做呢？《补偿办法》第14条规定了3个步骤，以确保被征地农民对此重要环节的知情权、参与权：

1. 被征地农民不配合调查确认时，征收方应当先与之积极协商。

2. 对不配合协商或者经协商后不配合调查确认的，书面发出拟征收土地现状调查结果确认书、敦促确认土地现状调查结果通知书。

3. 经协商和书面告知后仍无法确认或者拒不确认的，采取见证、公证等方式留存协商、书面告知和调查结果的记录，并在拟征收土地所在的乡镇和村、村民小组范围内公示，时间不少于十个工作日。公示期间有异议的，应当及时核查处理。

经过上述“协商—发送调查结果确认书—见证、公证留存公示”3个步骤，无论被征地农民是否配合，土地现状调查都能完成并出具结果。

这也就是在明律师一再建议被征地农民要亲自参与土地现状调查环节，及时监督并提出异议的道理所在。你不配合，丝毫不会影响征收的正常推进，反而容易招致自己的补偿利益受损。

【要点二：社会稳定风险评估农民需“有感”】

在明律师曾多次指出，社会稳定风险评估是农村集体土地征收从国有土地上房屋征收中学来的一个法定程序，其已较为成熟，并不神秘。

《补偿办法》第15条规定，开展社会稳定风险评估时，可以采取现场座谈、随机访谈、书面问卷等方式充分听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

据此，享有本集体经济组织成员资格的村民、土地经营权人等均应当实际参与到这一步骤中来，而不是只能见到一个完成后公示的结果。

【要点三：夹心地、边角地、插花地等可给予货币补偿】

《补偿办法》第16条规定，拟定征地补偿安置方案时，因为征收土地造成的不具备耕作条件，形状不规则，农村集体经济组织确实难以利用或者无法利用的夹心地、边角地、插花地，可以予以货币补偿，具体补偿标准和管护方式由区政府制定。

这就从地方立法层面解决了实践中容易出现的被征收土地周边零星土地难以得到补偿而又丧失耕作条件的问题，具有较强的现实可操作性。

【要点四：明确征地补偿安置决定的“救济核心程序”地位】

在2021年新修订的《土地管理法实施条例》施行后，征地补偿安置决定和原有的责令交出土地决定间的关系，始终是实务中亟待的一个问题。

广州市的《补偿办法》第25、28条中对此给出了答案，即对于拒绝配合签订补偿安置协议的“个别农”，需先后作出征地补偿安置决定和责令交出土地决定，但前者负责确定具体的补偿安置数额、条件，后者更侧重于强制执行程序中的效力。

也就是说，被征地农民一定要将征地补偿安置决定作为自己救济权利的核心，在收到后第一时间委托律师提起复议或者诉讼，绝不可有任何拖延和懈怠。

一旦征地补偿安置决定的6个月起诉期限已过，即便责令交出土地决定尚可救济，整个权利救济大局也会陷于被动。

【要点五：280平方米以外的房屋仅给予货币补偿，4种房屋不予补偿】

《补偿办法》中还涉及了农村村民住宅房屋的具体补偿细则，其中将280平方米作为合法房屋面积补偿方式区分的一道线，对280平方米及以内的房屋面积给予“重新安排宅基地建房”或者“产权调换”安置：

有合法产权的农村村民住宅，按照农村村民一只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每农村村民住宅280平方米确定建筑面积进行复建安置或者产权调换，复建房屋优先选取本村安排的宅基地或者式住宅。不具备复建安置条件的，由区政府筹建安置房源作为产权调换。

而对合法房屋面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换，按照本办法第四十三条给予货币补偿。

也就是说，那种面积巨大的超大型宅基地上房屋甚至楼房是无法给予完全意义上的复建安置或者产权调换的，280平方米以上的部分只能领取货币补偿。

此外，新规还明确规定有4种房屋将不予补偿，在征收中直接予以拆除：

1. 按法律、法规等规定认定为违法建设的建筑物及构筑物；

2. 超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物；

3. 新房建成后应当拆除的旧房；

4. 征地预公告发布后的抢建部分。

值得注意的是，新规将2009年12月31日作为认定“历史遗留原因”形成的无证房屋的时间节点。在此之前经村集体批准建造，且符合农村村民住宅建设相关规定的无证房屋是允许给予复建安置或者货币补偿的。

但对未经村集体批准私自占地建设的房屋将不予复建安置，而仅按建安成本价给予货币补偿。

也就是说，因历史遗留原因形成的无证房屋是能够依规得到适当的补偿的，但相较于不动产权属登记齐全的合法建筑而言将可能在补偿方式、标准上有所差异。若按建安成本价算补偿，相当于扣减了补偿利益。

在明律师最后要提示大家的是，广州市的这一全新《补偿办法》中还有很多细节值得被征地农民去深入研读挖掘。即便你的房屋、土地并不位于广州市，新规中仍有许多解决问题的思路、方式是极具启发、借鉴意义的，相关权利农民完全可以在当地的补偿安置方案征求意见、听证等程序中予以主张或者提出。

把握程序细节，在专业律师的指导下“打程序促实体”，被征地农民才能在全新的征地拆迁项目中立于不败之地。

附：《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》全文

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