普及一下房地产国五条,国五政策

所谓“国五条”的细化规则出台了，简单来说包括：

1、提高二套房首付比例和贷款利率；

2、二手房按20%增值额收取所得税；

3、提高购房资格门槛；

4、增加保障房供应；

5、三年内住房信息联网。

这些措施会对一二线城市和三四线城市在买房和租房方面分别产生什么样的影响？

个人分析如下：

1、二手房按20%增值额收取所得税；

二手房按20%增值额收税，即收取了炒房者20%的炒房收益。

表明政府希望住房回归到居住功能而非当前的投资功能。试想股市收取20%的收益印花税，还有多少人会炒股呢？因此该条政策必然打压大量以投资为目的炒房客的购房需求，从供需角度说，即购房需求下降，对房价有下降影响。

当然对于已经持有二手房的炒房者来说，政策预期已经很明确了：不要想通过炒房获取收益。

有了这样的政策预期，聪明的炒房者应该会逐渐退出楼市转移到股市等其他投资市场，当然二手房的供应应该会逐步上升，即供给增大。

当然这条政策有个前提：政府能够明确知道二手房出售的增值额，不然白搭。

上面有人提到，卖房者会将20%增值额税通过房价上涨的方式转移到买房者手中，但是当前房价已经奇高。以一套成本300w，卖出400w房屋来说，收益100w，上税20w。卖房者要想收益不变为100w，要么上购房者直接给其20w，总购房价420w，即房价相对原来上涨（20/400）% = 5%；要么提高房屋总价25w，总购房价425，即房价相对原来上涨（25/400）% = 6.25%。

个人感觉，购房者是不可能接受房价已经如此之高情况下的还要暴涨。因此卖家想推广将税收成本转移到购房者身上可能性较低。

2、提高二套房首付比例和贷款利率；

该条主要是减少了购房需求，对抑制房价上涨有作用。

但是这里面存在情况是：

对二套房有刚需用户来说，其购房难度增大。

对炒房客来说，购房成本增大，减少了购房需求，有用。

结合第1条，由于房屋投资功能会逐渐消失，那么这条政策越往后对于抑制炒房者购房需求的效果越来越明显，因为大量炒房客会随着房屋投资属性消失转移到其他投资市场（股市、债券等），那么二套房需求方中刚需用户的比例越来越大，因此后期这条政策效果应该不是很好。

3、提高购房资格门槛；

这条跟1、2条本质一样是抑制炒房客的购房需求，对抑制房价上涨有效。

4、增加保障房供应；

该条是增加住房供给，对抑制房价上涨是有效的。

总的来说新国五条应该对房价抑制作用应该有效果，可能存在短期房价波动，但是房屋投资功能被抑制的预期已经很明显，必然导致大量炒房者被驱赶到其他投资市场，如股市，因此对楼市应该是长期利空，对股市是长期利好。