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4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。我国以民法典为统领，以《不动产登记暂行条例》为核心，以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。

是否意味着房地产税近了？

这是否意味着购房者最关心的房产税要来了？业内专家指出，不动产统一登记制度只是一个前提条件。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，不动产统一登记只是房产税征收的一个前提条件，并不意味着不动产登记以后，必定会征收房产税，即便没有不动产全国统一登记，房产税的征收依旧可能会进行。

李宇嘉认为，开展不动产统一登记，其最大的意义在于为现代国家公共财政提供基础，这为我国未来税制改革奠定基础。首先，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权；其次，整合了散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高政府治理效率和水平。

“全面实现不动产统一登记只是房产税征收的一个前提条件，具体房产税何时征收需要根据各方情况综合考虑。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱如是说，“早在2021年就全国人民代表大会常务委员会就授权国务院未来5年内，在国内部分地区试点房地产税。”

“其实对于刚需或有改善性需求的购房者，不用太担心房产税，这些合理的住房需求是受政策支持的，即使征税，税收率也不会很高。”王小嫱表示。

在易居研究院研究总监严跃进看来，不动产登记制度的出发点要更广，不是简单的征税概念。“不动产统一登记后，房地产税等工作开展会更加顺畅和容易。但不能简单理解为要征收房地产税。”

严跃进表示，此次政策的重点是“全面实现”。换句话说，过去各地也逐渐推进了不动产登记工作，但是鉴于城乡差异、房产之间的差异，所以技术层面需要逐渐探索，也需要时间。如今克服了各类困难，是不动产登记中的重大制度创新。全国房产信息实现互通后，我们目前所关注的自然资源规划、统一各地房地产制度的口径、统一调控房地产政策等，都具有更强的基础。

经济学家任泽平发文称，不动产统一登记是收房地产税的必要非充分条件，后续若要收税还得走立法流程。但是，热点城市试点可能会先行，比如厦门、深圳等。考虑到当前经济复苏初期，房地产市场还未走出困境，他建议房地产税试点应暂缓，服从全力拼经济的大局，当务之急是把发展放在首要任务。待经济全面恢复之后，再探索试点开征房地产税，事有轻重缓急。对当前房地产市场而言，最重要的还是提振楼市信心和建立新模式。

今年3月24日，财政部原部长楼继伟在出版的《比较》杂志上发表文章称，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。从立法先行，到先试点再立法，房地产税改革思路在2021年迎来较大转变。

在楼继伟看来，立法工作的难点有很多，最大的难点是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折，但问题十分复杂。还有其他诸多难点，导致该税法探索了多年仍未正式成法。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

但在2022年，财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，该年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

“2021年10月全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，可以说是带着问题探索。考虑到目前的经济状况，财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，当然是实事求是的。”楼继伟称。

关于不动产统一登记这些问答需要了解

Q：不动产物权指的是什么？

A：根据2019年修订的《不动产登记暂行条例》，不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

其中所称的“不动产”，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

简单来说，不动产物权不单单包括房屋产权，也包括农村土地（含耕地、草原、水域、滩涂）承包经营权、林地、林权、海域使用权、无居民海岛使用权等。

Q：不动产统一登记，登记的是什么？统一了什么？

A：根据《不动产登记暂行条例》，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，均适用《不动产登记暂行条例》。

易居研究院研究总监严跃进：不动产登记工作，通俗简单理解就是过去的房产证登记工作。但差异在于，过去各地信息是无法互通的。其原因在于，很多房产登记工作有不少历史遗留问题，也存在口径上的差异，各地要形成统一登记，需破除很多难题。

这一政策可以理解为全国不动产信息实现了互通，这是一项重要的制度工作。在不动产登记统一之后，自然资源规划、房地产等信息可以实现各地互通，各地房地产制度口径、调控政策等能更好地统一。

中原地产首席分析师张大伟：因为我国不动产早在2018年就已经实现全国联网，所以此次全面实现不动产统一登记，并不是外界所理解的全国不动产实现全面联网，而是在早已联网的基础上，把未登记完成的房源实现全部房源上网。即经过十年，我国才基本完成不动产登记。

Q：不动产统一登记的目的是什么？

A：原国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人在2014年接受采访时曾表示，市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义。

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。

对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康：不动产确权登记，这是一个国家走向现代化治理最基本的工作。不只是房屋、土地，甚至也包括海洋里的海域和岛屿，覆盖所有国土空间，所有的情况都要了解清楚，摸清家底。这件事已经推进了十年，如今只是宣布全面完成。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：国家的现代功能是提供公共服务，既包括医疗、教育、社会福利、社会服务、环境保护等，也包括市场和社会运转需要的政策和制度。要提高公共产品供给的有效性，不能靠专断式的、非专业化的，甚至是“拍脑袋”的方式来任意决定，这样会浪费公共资源。而是需要通过摸清底数，建立基础数据库和相应的信息系统，以此来进行翔实的核算和统计，为公共产品供给提供科学的依据。

由于不动产不可移动，拥有不动产意味着在某一区域居住和生活，就产生了对该区域公共服务的需求。某一区域不动产状况的基本情况就是公共产品供给的依据，如拥有不动产产权的居民越集中的区域，对公共产品的需求也就越多；不动产价值较高的地方，对公共产品需求的质量也就越高；不同类型不动产（工业、商业和住宅等），不同产权状况的不动产（集体产权和个人产权、租赁和购买产权等）对公共产品需求也有差异。

Q：不动产统一登记从2013年就开始着手建立，历时十年完成，期间经历了哪些阻碍？

中原地产首席分析师张大伟：之前不动产登记推进面临两大阻力，首先涉及到个人私有财产或者隐私，有部分人不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄漏。另外一个阻力是人为因素，一些地方或部门拥有多套住房，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。

为解决房屋交易与不动产登记衔接之间的问题，原国土资源部、住房和城乡建设部曾在2017年专门发布通知，要求不动产登记机构和房屋交易管理部门加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题，同时防止小产权房通过不动产登记合法化。

Q：该政策对房屋市场会产生哪些影响？房价会涨还是跌？

中原地产首席分析师张大伟：不动产登记本身并不是房地产调控，目的也并非反腐。但应该说，这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。

对于市场影响来说，虽然楼市已经有多年时间消化，但是对于部分高端住宅、部分投资型旅游地产来说，这一政策依然是利空。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱：不动产统一登记意味着国内房产有统一的平台登记，由于房屋类型较多，产权情况不一，不动产统一登记是一种制度规范性的工作，可对全国房屋情况以及房屋所有权人摸底，为监测统计分析不动产情况奠定数据基础，同时有利于维护房地产市场的稳定。

综合银柿财经、时代周报、财联社

本文源自金融界