给大家科普一下上海重庆房产税,全国实现不动产统一登记

『 自然资源部部长王广华近日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记，这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。』

景晖智库首席经济学家胡景晖分析认为：

　　“我国全面实现不动产统一登记”这个新闻这两天和房地产税比较热门，引起了大家的热议，实际上我觉得有点过度解读了，其实这个新闻本身跟房地产税也没有关系。因为这只是自然资源部部长王广华先生，4月25日在全国自然资源和不动产登记确权登记工作会议上一个讲话或例行工作通报。由于在疫情之后房地产和经济还处在一个复苏的阶段，这个事情就被大家传来传去、解读来解读去，感觉跟房地产税紧密挂钩了。

为什么说跟房地产税的关系不大

　　因为从新华社发的稿件看出来，这个事情的源发是自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上讲话，宣布我国全面实现了不动产统一登记，实际上是建立了一个制度，这个制度构建我们已经完成了，从顶层设计到实施的路径、方法、步骤已经完成了，他并没有提房地产税这个事。一是明确了登记范围。王部长是说经过十年的努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，涵盖所有国土空间、涵盖所有不动产物权的不动产登记制度在全国全面建立了。这个制度范围很广，不但有城市房屋，还有农村宅基地。那农村宅基地在房地产税征收范围之内吗？根本不在。从不动产到自然资源，那自然资源在房地产税征收范围之内吗？也不在。覆盖所有国土空间，所以王部长讲的这个事跟房地产税没有那么大关系。“不动产登记制度”在王部长的讲话中首先是明确了范围，以前我们的不动产登记制度是零散的，现在范围很明确了，包括城市房屋、农村宅基地，既包括不动产，也包括自然资源，涵盖了国土空间内所有的不动产，不动产不仅仅是房产，森林、矿产也是不动产，所以王部长这个讲话的原意是很宽泛的，只是一个例行的工作介绍，他所讲的不动产登记制度是很宽泛的，涵盖范围也很大。二是明确了登记机构。过去不动产的登记是分散的，因为根据不同的不动产属性，城市房屋由房管部门登记，农村宅基地由农村农业部登记，森林矿产等由之前的国土资源部登记。现在明确了，全部都由自然资源部负责登记。三是明确了登记注册标准。登记注册实际上就是表格怎么填，就是个标准问题。四是建立互联平台，将建立相关的信息披露和查询平台。五是全国自然资源和不动产登记制度是有法律保障的。首先最主要的上位法是《不动产登记暂行条例》、还有就是《民法典》，实际上王部长是把不动产和自然资源登记的制度的法律构建体系，做了一个解释，核心是《不动产登记暂行条例》向上有《民法典》做上位法支撑，向下有一系列的操作层面的法律法规，就是包括配套的实施细则、操作规范、地方性行政法规等。所以整体来看，王部长4月25日的讲话更多的是一个工作通报，并没有直接指向房地产税，因为房地产税对于自然资源部来讲，不是一个核心要完成的工作，未来承担这个工作的主要会是各地方的房屋主管部门。房子虽然登记在自然资源部，但是房子的相关问题还是要由住建部来处理的。还有就是地税相关部门。因为房地产税是一个地方性的税收，取之于地方，用之于地方，当然国家税务管理总局也会进行跟进和跟踪的，所以我觉得未来如果要把范围再扩大一点，未来房地产税的征收从中央到地方涉及的三个核心部门是自然资源部、住建部门和税务部门。

房地产税是地方税，取之于地方，用之于地方

　　为什么叫过度解读，人家自然资源部王部长只是做了个工作汇报，结果大家就开始浮想联翩了，这也很正常，因为现在房地产处在一个复苏期，房地产税也是个敏感话题，几乎涉及到每一个人。其实我们所讲的房地产税，不是现在重庆和上海的房产税试点，未来要征收的叫房地产税，实际上房子本身并不值钱，就是一些砖头、水泥、瓦块、钢筋、混凝土，真正值钱的是地，上海和重庆现在试点的是房产税，而未来在全国要全面铺开的是房地产税，还不完全是一回事，而重庆和上海分别是针对豪宅、针对新购房，所以这个跟未来房地产税的顶层设计完全是对不上，不要拿重庆模式和上海模式来猜想未来的房地产税。房地产税是中国未来要推出的、重要的、也是涉及到个人的第一个财产性的税收，以前涉及到个人的都是收入型税收，没有财产性的税收。比如说我们工资里边扣的个人所得税，如果你投资挣了钱要交资本利得税，如果你是付出劳务要交个人所得税劳务税，如果中了彩票要出百分之二十的税，都是收入型税收，没有财产性税收。这是未来税收制度改革的大项，也是实现共同富裕的一个非常重要的路径、方法、步骤。

　　财产性税收是说你因为拥有财产、保有大量的财产而要缴的税收叫财产性税收。国外的财产税收主要两项，一个就是房地产税或者叫土地税，还有一个就是遗产税。未来税收制度改革肯定会由收入性的税收转向财产性的税收，因为财产性税收才是大项，才能够收到足够多的税，而同时能够实现共同富裕，能够减小贫富之间的差距。房地产税我觉得主要根据名下所持有的房产，根据每年的市场公允价按一定的比例来征收，有可能是百分之一左右。遗产税是根据你所留下的遗产总额来征收，根据国外的经验遗产税是先交税后继承，如果没有钱交遗产税，那么你可以不交，不交就没有继承权。

　　房地产税根据西方国家通行的规则，就是说根据你名下拥有的房产，当然这个不是全国累计，很多人还不懂什么叫全国累计，就是说征收的时候不是说你在全国有多少套房子，比如北京有一套、三亚有一套，青岛有一套……，会不会把你这三套房子统一累计来计算价值征税呢？不会的。因为如果这么干，那就是国家税收来解决了。房地产税是个地方性税收，所以未来房地产税的开征一定不是全国的累计房产的总值作为税基，而是各地收各地的。你在北京有几套，那就北京的地税局来核算征收；如果你在上海就由上海的地税局来进行核算该收多少，在广州、在深圳、在武汉，同理。所以它是个地方性税收，不会进行全国累计的。那么什么是税基呢？税基就是对某一种税征税的客观基础，比如说你在北京有三套房，这三套房一个值五百万，一个值八百万，一个值一千万，那税基就是两千三百万。那么两千三百万就构成了税基，如果税率是1%，不管你住不住，出租不出租，一年交百分之一就是23万的房地产税；如果是0.5%，那就是11.5万的房地产税，好像负担比较重。那么你可以选择把房子卖掉，卖掉就不用交了，你也可以选择出租，出租可能享受部分豁免。另外，根据目前全国人大财经工作小组的相关意见和这么多年以来各部门汇总的意见，房地产税会有人均豁免面积的。人均豁免面积应该是你在当地所拥有的房产要减掉的那个面积，那个面积是多少呢？是当地人均居住面积的两倍。举个例子，比如说在北京，一家三口，北京的人均居住面积大约是40平米一个人，那么两倍就是80平米，一个三口之家的豁免面积就是240平米。也就是说一个三口之家如果你们家的房子加在一起没超过240平米，北京未来开征房地产税跟你毫无关系。所以房地产税并不会收到每一个人头上，基本现在可以确立的原则就是首先它是个地方税，各地要给予相关豁免，豁免多少？当地人均居住面积的两倍乘以家里的人头数，所以还是得多生孩子。假如当地人均面积是40平米，那家里一个人就可以豁免80平米，多生一个孩子每年就可以豁免80平米。那么这个80平米乘以单价得出来的总价乘以1%，就是家里生这个孩子能够享受到的税收优惠，所以多生一个孩子还是有用。

今年房地产税大概率会落地试点

　　因为房地产税是一个新的税种，所以要立法，也就是说最终要有一个国家房地产税征收管理办法，由全国人大完成通过才能够实施，这样的话时间进程会比较长。由于房地产税涉及重大的顶层制度设计和财税制度改革，所以在前年年底，也就是2021年底，全国人大授权国务院，在没有立法的前提下，由国务院可以先行试点。但是2022年并没有试点任何一个城市，为什么？因为2022年经济受疫情的影响并不好，房地产也遭受重创，如果这个时候再增加试点城市，对房地产行业是雪上加霜，所以财政部宣布经过调研，2022年暂缓增加试点城市。我觉得很有可能在今年就会增加试点城市，为什么增加呢？我们姑且把上海和重庆算作一线试点城市，恐怕一线、二线、三线、四线，甚至纯旅游城市恐怕都会有代表。因为既然这次国务院在人大没有立法的前提下，经全国人大授权率先试点，那么就要多试点一些城市才能够总结出立法经验。一线城市很有可能是深圳，二线城市很有可能是杭州，三线城市可能是宁波，四线城市可能到了更小的城市，类似赤峰、张家口等，还会有旅游城市或单一产业城市被加入进来，比如说三亚或者海口。所以今年我觉得会试点，而试点就在一线城市、二线城市、三线城市、四线城市、还有单一产业的纯旅游城市，都会有试点的城市。

　　为什么要快速的推进房地产税试点，住房和城乡建设部部长倪虹在前不久结束的两会期间的部长通道里面回答记者提问时表示，目前房地产跟中国经济之间重要的关系，房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，这些都跟房地产相关，可以说房地产牵一发动全身。但是问题又来了，既然我们地方政府一半的财政收入来自于土地出让，那么地总有卖光的时候，很多城市可售土地已经逐渐减少、面临枯竭，一旦地卖光了，地方政府的财政收入从哪来呢？所以启动房地产税去替代土地出让、土地拍卖、土地挂牌的财政收入贡献，迫在眉睫、势在必行。前年年底国务院收到全国人大的一个授权，就是在全国人大立法没有出来之前，国务院可以率先增加试点城市。同时我们看到整个进程在不断地推进，而建立不动产登记制度，特别是把到底有多少房子、每个人有多少房子、每个人在哪些地方有多少房子都搞清楚，搞清楚这些是房地产税征收的前提，所有的进程都要加快。

房地产税的开征对房价会有什么影响？

　　短期内肯定是利空，中长期来看影响不大。短期是利空，因为原来不交税，现在突然交税了，肯定有一些房子比较多的人就要选择抛售，这一抛售二手房源增加了，需求没有增加，那是不是房价会往下走？所以短期内一定会影响房价往下走，但中长期来看影响并不大。美国一直在收房地产税或者叫土地税，收了几十年了，也没有发生房价毁灭性下降的情况，所以我们未来的房地产税如果开征了，短期内会对房地产形成一个利空，但是中长期来看这个因素可以不考虑。当然我们还是要坚持房子用来住的，而不是不用来炒的。我曾经跟国税总局和有关部门提过建议，就说如果房子确实超过豁免面积，需要开征房地产税，但是它能够把房子出租，并在有关部门登记、备案，取得房屋出租的发票，拿这些相关发票去地税部门申报，就可以豁免一部分房地产税征收。也就是说如果你愿意把房子拿出来出租，作为房源对社会有贡献，在房地产税方面就会享受到优惠。那么大家会不会这么干呢？我觉得一定会。因为房屋出租了以后，交房地产综合税大概也就是5%左右，就是年化租金的5%左右，可能也就几千、几万块钱，但是你豁免了房地产税可能是几万甚至十几万块，这肯定是划算的，所以很多老百姓会把多余的房子出租，并到有关部门登记备案，这个房租缴税其实都是地税了。这也可以让我们国家对于房屋出租的情况大量的掌握，因为现在很多房屋出租根本不去登记备案，将来如果有了房地产税的优惠，我觉得大家一定会去登记备案，登记备案就会使政府能够全面、及时、动态地了解房屋出租市场的情况，谁把房子租给了谁，有多少供应、有多少需求，特别是有多少供应，还有就是房租价格的波动涨幅和变化。

房地产税与70年产权的问题

　　或许大家会说房地产税开征有个“硬伤”，就是房子的土地不是我的，只有70年使用权，实际上这个地被开发商通过招拍挂拿走，再开发建设再卖给你，你再住进去，再拿到房本估计小十年过去了，所以不是70年使用权，可能你拿到房本的时候就剩60年了，那怎么办呢？实际上以前我也参与过很多讨论，在最早的关于房地产税的设计中，我们讲叫“两步并作一步走”，也就是说缴纳房地产税来换得土地的永久使用权，或者说70年使用权到期之后，无需再向政府支付新一轮的地租，前提是你交了房地产税。如果你不交，未来70年之后到期了，你还要跟国家谈地租问题，所以各方面都使得房地产税会越来越快的落地，来替代地方的土地财政收入。

　　那么房地产税对经纪人、房产中介公司有什么影响？绝对是好事，一是房源增加了，很多原来不出租的房子拿出来出租，原来不出售的房子拿出来出售了，房源自然就增加了。第二，房价和租金在短期内会有一个向下，下降会使原来租不起和买不起的人来买，房也有了，客户也有了，价格合理，那我们成交是不是更容易了呢？对于房产中介公司来讲，要的不是价格，要的是成交量，所以未来开征房地产税对经纪人和房产中介公司都是一个重大的利好，因为交易量会急剧上升。

房地产税什么时间会开征？

　　房地产税这个事情大家不要再想了，是躲不过去的，大概三到五年之内就会发生。当然你如果说全家三口之家，240平米没有超过，那估计你不会被征收。但是某些手里房子比较多、总面积比较大，就该给国家交税做贡献了，这可以极大弥补地方政府财政收入的不足，现在有些地方政府经过疫情三年之后财政比较困难。

　　整体来看，全国已经建立了不动产统一登记制度，这只是自然资源部一个例行的通报，并没有指向房地产和房地产税，所以我觉得大家有点过度解读了，但是房地产税早晚有一天会来的。房地产税来了还有一个好处，就是限购、限贷、限售等等都会取消，因为有了顶层制度设计，就不需要再做这些管控了，比如说如果现在这个汽油是20块钱一升，停车费是50块钱一小时，那北京、上海还需要做车牌摇号吗？不用，你买十辆，你看你开得出去吗？所以制度设计是环环相扣的。我们接下来就要看房地产税还在哪些试点城市开展，什么时候意见反馈到国务院，国务院什么时候报送给全国人大，全国人大认为可以了，他就会加快推进这个立法的进程，所以房地产税本身是对我们社会减少贫富分化、让老百姓更买得起房子、租得起房子的一件好事，我们期待房地产税尽快的出台相关法律，并尽快落地。