给大家普及一下北京两限房政策,北京买房 二套房

近期在为很多购房者和企业主提供贷款咨询过程，我们发现一个很有意思事情，部分购房者其实并不缺房子住，只是在低利率趋势下去换房，结果在操作过程中解决不了问题.........

属于购房半路上才想起自己需要一个专业贷款顾问，最典型案例：抽贷，换银行，信用贷凑首付........还是过去老套路，到了实战银行抵押贷款时候才发现政策变了，过去的政策已经不适用于2022年.......

所以，今天主要跟大家分享二套购房应该怎么买，避免大家踩雷和多花冤枉钱。

01、最常见的改善换房误区

二套换房客户主要需求：提升居住品质、增加居住面积、满足孩子上学、实在保值增值、距离单位就近等，很多购房者看购房攻略看大V讲解，最常见换房思维是：

思维一：信用贷款凑首付去上车，然后去办理按揭贷款........

思维二：全款购房，然后转战金融机构，等半年转到传统银行

思维三：已经有房，一居换两居，两居换三居等等.......

毕竟只有交易次数越多，您在买房过程中付费才会越多，看起来是省钱，其实折腾2-3次成本是一样的。有的客户可能购买以后不满意，于是3年左右还得开始新一轮的折腾。

其实，购买二套改善住房除了面积要比原来的大，学区属性，产业属性之外，更重要的是提升品质，满足其他方面的需求。

例如，在现在居住的这个地方，总感觉需求没得到满足，车位、花园、物业、人车分流、交通便利等

所以，二套改善换房一定要提前弄清楚自己真正需求，居住还是投资，否则会在无效的换房中消耗自己的精力和财力！每一次交易产生的税费以及房价涨跌的损失，都是对自己家庭财富的损失！

02、二套换房应该注意什么？

我们从最近3年服务过购房和换房客户群总结如下，供你参考：

1. 上班族购房者

对于这类换房购房者来说，属于白领阶层一般年薪为50万到100多万，一般征信良好，负债比较少，单位公积金和社保缴存也比较多。建议在购房之前:提前注册一个企业，这样能享受更低和更多贷款产品。

产品选择方面：不要去追求低利率，建议操作中长期稳定月供还款方式产品，低利率产品很多属于无本续贷，第二年需要审核资质，比如：2020年和2021年政策就会有天壤之别。

2. 企业主购房者

企业主购房者，一般会拿流动资金来购房，对于这样的情况，我们建议：在购房和换房过程中，提前沟通二个银行政策，提前一个月布局。选择经营贷款可以选择3-5年期产品，这样不会占用企业流动资金。

3. 改善非刚需购房者

不要去买别墅，从最近3年成交数据来看，我们参考银行贷款定额度来看，购房范围为：南三北五东西四， 这个范围内换房相对来说保值和增值概率会大点。

疫情3年，北京楼市出现结构性分化行情，主城区大三居次新和学区有所涨，而其他区域要么涨幅小，要么就原地不动，所以北京整体房价涨幅并不高。

当然，如果您是投资，比如资产配置的需要等等，建议还是先排排序，不要着急下手，虽然最近出了金融16条，银行房产抵押贷款利率也是一路下降，但是房价能不能涨，也许还是一个未知数，购房之前一定要多问自己几个问题：

• 为了提高居住品质，要不要损失一点房屋地段的需要？
• 为了满足孩子教育需求，是不是牺牲一点居住面积？
• 为了满足资产增值的需求，是不是放弃一些户型的执念？
• 等等……

北京的存量二手房已经挂牌超过10万套，说明什么？

好的房子不用说，大家看看今年北京新房市场，单价10万起步房子大家抢着买，而郊区房产基本下跌为主，包括：副中心通州区，市场上能够供给的优质改善房源非常有限..............

所以，换房需求一定要进行排序，然后再进行房源筛选、优选。

而每一个房子都不可能是完美的，总会有一点不如意的地方，这个和选择办理房屋抵押贷款产品是一样的道理。

03、二套换房我们有哪些建议？

在北京，二套改善可以向哪看呢？这里给改善换房几点建议：

1. 换掉郊区和老破小，建议尽快换掉

在北京购房，如果您住的房子为老破小，周边没有产业支持，又是郊区建议：尽快处理卖掉，因为，未来这样的房子将越来越难出手，银行贷款也越来越不友好。

2. 买2010年之后房产，房产抵押贷款要跟上。

2000年后到2010年次新房子，这类房子整体比较稀缺的，尤其在好的片区，当然如果能带点学区属性就更好了，绝对跑赢大盘。如果您购房者只有50%资金建议适当用房产抵押贷款进行支持。

3. 购买共产权和特殊房产需要谨慎;

大家都知道现在老破小不能买，但是有多少人知道:

共有产权房产，限竞房，两限房，定向安置房..........。

这些房产在5年之内是无法申请房屋抵押贷款，除非您当时做按揭贷款，但是按揭贷款如果您是二套也只能贷到房产评估20%-40%，听起来是“价格洼地”，但是听我一句，这类住房如果您不是刚需，你所认为的“洼地”会被房产金融属性填平，将来很大概率成为“坑”。

4. 学区房的选择

北京学区房比较均衡主要是东西和海淀区，所以购房买学区房，如果不是一定要买顶流学区房，一般不建议去买：半地下室学区，如果购买学区房差钱，不如提升下预算：

比如：预算为600万，实际上这个学区房需要1000万，剩余400万可以通过贷款方式去解决问题。但是如果您买个600万特殊房产，虽然是有学区属性，未来几年以后可能会站在山顶上。

5. 提前筹划，持续关注

买房不是说哪个大V讲解的对，需要根据自己实际情况出发，多做购房计划，我们建议做2套到3套方案。根据自己实际情况出发，首付和贷款需要在购房行为发生前提前筹划，卖房也一样，需要提前想好什么时候拿到钱。（对于需要6个月左右购房者一定要提前验资和了解真实购房意向）

在当前的市场上，对于二套购房和换房市场怎么看？

我们从金融角度来看：

北上广深一线城市和热门新一线城市，只要您有需求是可以跟进，这个不需要等，唯一的问题就是：别为了图便宜买错楼盘（比如：最近通州区放开双限购区域）

对于卖房总价低，换房总价高，可以通过金融贷款支持来解决问题，如果可以优选买到产业和学区附近增值潜力盘，未来可以跑赢大盘，这样的置换操作是非常有价值和意义的。