一起来了解一下出租房屋房产税,出租地下室合法吗
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房产税对于一般企业属于小税种，涉及的问题也相对简单。但是对于以自持出租为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于增值税及企业所得税的第三大税种，占据着重要地位，房产税的难点多产生于税收规定不清，本文笔者主要针对于“出租地下建筑物”的房产税涉税问题通过以下案例逐步进行分析，与大家共同探讨学习。
案例：甲房地产公司对于开发的项目作出如下规划：
第一：地上建筑面积10万平方米全部销售完毕，物业公司在小区空地上划出车位30个用于按月出租。
笔者观点：根据税法中对于“房产”的定义，我们可知地上车位不具有房屋的形态，不满足房产的定义，因而不属于房产税的征税对象，不征房产税。其中：《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因而地上车位所有权属于业主共有，开发商没有所有权不能出售或出租，只能让物业公司以车位管理费的方式收取费用。在案例中，甲公司将地上划出车位30个用于按月出租，甲公司的行为在法律上存在着一定的风险。
第二：小区地下建筑面积有人防设施1万平方米，共划出车位200个按月出租；
笔者观点：《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。1985年6月11日发布的《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条规定：人防工程及其设备设施是国家的财产。因而地下人防属于国家所有是明确的。地下人防车位由甲房地产公司直接把人防车位200个出租给小业主，属于转租行为免房产税。甲房地产公司应与人防办签订回租协议，以具备转租的法律形式。但是实务中，如果甲房地产公司未与人防办办理移交或租赁手续，不能证明其转租行为，则需要按实际收到的地下人防车位租金缴纳房产税。
第三：非人防地下建筑面积共计4万平方米。
其中：
①由于小区业主每家基本拥有两辆汽车，因而将非人防地下建筑面积中的2万平方米安装了机械车位，按月出租；
②另2万平方米非人防地下建筑面积划出车位共计550个，500个车位按月出租，50个车位属于机动车位，按小时收费。
笔者观点：
①对于非人防地下机械车位是否缴纳房产税实务中会有些许争议，有的观点认为机械车位属于设备，不具备房屋的形态，不满足房产税中关于房屋的定义，不属于房产税的征税对象，因而出租地下非人防机械车位的租金不应征收房产税。笔者认为：机械车位也是建在地下面积上的，应属于地下建筑，如果出租应依据财税〔2005〕181号，三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据上述规定，甲房地产开发公司出租的地下非人防机械车位应按租金计算缴纳房产税。
②非人防地下建筑50个按小时收费的机动车位，收取车辆保管费的停车位，笔者认为可分两种情况，第一：如果具有车辆保管义务，则属于保管行为，不属于房屋租赁行为，对具备房屋功能的地下建筑，仍由房地产开发公司负责管理的，收取车辆保管费的停车位其房产税从价缴纳，依照房产原值按规定税率计征房产税。第二：如果不具有保管义务，属于车位租赁合同，与500个按月出租车位适用相同的税务处理，从租计征房产税。