现场专业信息:土地出让金计算,2021年4月份佛山土地出让
阅读:
随着土地使用制度改革的深入，本市范围内实施土地有偿使用的用地已遍及商业（含商品零售批发业、旅业、服务业、金融业，以下同）、住宅、办公、工业等用途的用地，单位和个人在实施有偿使用制度之前已经取得的划拨用地要转让，或改变原土地用途作经营性用地、住宅用地的，以及要增加商业、办公、住宅用地的容积率的，都必须依法办理出让手续、缴交土地出让金；原划拨土地上建成房屋后，用地者用于商业的经营或出租，工业的转制或出租，必须依法办理国有土地租赁手续、缴交土地租金。为此，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，依照《佛山市区国有土地分级及基准地价标准》，结合当前本市的土地市场现状，制定本市土地出让金及租金收取标准。
一、转让工业、仓库用地补交土地出让金标准（每平方米土地·元）： 土地级别 一 二 三
标 准 170 155 140
说明：
（一）计价面积以土地使用证发证面积计算；
（二）石湾区、环市镇、澜石镇、张槎镇属市统征地时划定的工业留用地，并由区、镇自行连片开发，进行基础设施配套的除外；
（三）土地级别划定，详见《佛山市区工业用地土地级别图》。
二、转让住宅用地（房屋）、改变原土地（房屋）用途作住宅、住宅用地增加容积率的补交土地出让金标准（每平方米建筑面积·元）：
土地级别 标准房屋类型 一 二 三 四
单家独户式住宅 440 350 230 200
多层住宅（八层以下） 380 300 200 150
中高层住宅（九层以上、十六层以下） 260 200 140 100
高层住宅（十七层以上） 200 160 110 80
说明：
（一）计价面积以规划部门批准的可建建筑面积或房屋所有权证的房产面积计算；
（二）土地级别划定，详见《佛山市区住宅用地土地级别图》。
三、转让商业用地（房屋）、改变原土地（房屋）用途作商业、商业用地增加容积率的补交土地出让金标准（每平方米建筑面积·元）：
土地级别 标准楼层 一 二 三 四
首层 临 街 3380 2540 1580 1060
非临街 1930 1450 910 610
第二层 1420 1060 670 450
第三层 1040 780 490 320
第四层 850 630 400 270
第五层以上 720 540 340 230
说明：
（一）计价面积以规划部门批准的可建建筑面积或房屋所有权证的房产面积计算；
（二）临街是临城市生活性次干道以上等级的道路（路宽20米及以上）的商铺沿城市道路方向垂直进深7米内部分。但临街商铺进深超过7米的部分作非临街处理；
（三）土地级别划定，详见《佛山市区商业用地土地级别图》。
四、转让加油站用地、改变原土地用途作加油站的补交土地出让金标准（每平方米土地·元）：
土 地 级 别 一 二
标 准 1200 900
说明：
（一）计价面积以土地使用证发证面积计算；
（二）土地级别划定，佛山大道、汾江路、季华路、魁奇路、江湾路沿线为一级，其余为二级。
五、改变原土地（房屋）用途，整宗土地单独作经营性学校、幼儿园使用的补交土地出让金标准（每平方米土地·元）：
土地级别 标准类 型 一 二 三 四
经营性学校 750 600 405 345
经营性幼儿园 525 420 285 240
说明：
（一）计价面积以土地使用证发证面积计算。若属设于商住办公用途的建筑物内，可按本标准减半后以建筑面积计收；
（二）土地级别划定，比照《佛山市区住宅用地土地级别图》。
六、其它类型用地缴交土地出让金标准：
（一）农贸市场（不含建成后产权归政府）用地补交土地出让金标准，比照《佛山市区住宅用地土地级别图》分级，按住宅用地的补交土地出让金标准计收。但也可按补交住宅用地的土地出让金标准的十五分之一计收年租金。
（二）办公用地补交土地出让金标准，比照《佛山市区商业用地土地级别图》分级，按住宅用地的补交土地出让金标准的1.2倍计收。
（三）地下停车场用地补交土地出让金标准，按每平方米建筑面积30元计收。
（四）因项目的特殊原因需零星征用土地后出让作非房地产项目用地的缴交土地出让金标准，根据项目用地用途以对应的补交土地出让金标准的1.4倍计收出让金。
（五）旧区连片改建、拆建的缴交土地出让金标准，按以改建、拆建单位的得房面积对应的土地使用权土地评估价扣减拆迁安置补偿的成本后的余额作为出让金。
七、转制企业采取租赁方式处置土地的工业、仓库用地缴交土地租金标准（每年每平方米·元）：
土地级别 一 二 三
标 准 7 6 5
说明：
（一）计价面积以土地使用证发证面积计算；
（二）土地级别划定，详见《佛山市区工业用地土地级别图》。
八、用于商业经营或出租缴交土地租金标准（每年每
平方米·元）：
土地级别 标准楼层 一 二 三 四
首层 临 街 225 169 105 71
非临街 129 97 61 41
第二层 94 71 45 30
第三层 69 52 33 21
第四层 56 42 27 18
第五层以上 48 36 23 15
说明：
（一）计价面积以规划部门批准的可建建筑面积或房屋所有权证的房产面积计算；
（二）临街是临城市道路的商铺沿城市道路方向垂直进深7米内部分。但临街商铺进深超过7米的部分作非临街处理；
（三）土地级别划定，详见《佛山市区商业用地土地级别图》；
（四）临时建筑出租缴交的土地租金按上述标准的50%计收。
九、附则。
（一）本文所指的补交出让金标准，适用于经批准安排给区、镇、村使用的国有留用地及1994年6月1日前取得的划拨土地。1994年6月1日后取得的划拨土地，发生转让、改变用途时，必须按该地块转让或改变用途时的评估价扣除原土地取得费及基础设施投入费用后的差价补交土地出让金。
（二）改变原出让合同规定的土地用途，需补缴的出让金为：以受理土地用途变更时改变后的土地用途对应的出让金总额，减除受理土地用途变更时原土地用途对应的出让金总额按剩余年限折算的折算值后的差额计收。土地使用年限从补缴出让金时重新计算。
（三）本出让金标准为各类用地最高使用年限对应的标准。
（四）本文所指的缴交土地租金标准，适用于1994年6月1日前取得的划拨土地，但经批准安排给区、镇、村使用的国有留用地除外。1994年6月1日后取得的划拨土地，则按地块评估价扣除原土地取得费及基础设施投入费用后的价值的十五分之一计收年租金。
（五）凡属区、镇、村留用地及农村集体建设用地的转让时，市所收取的出让金，经市财政部门审核，由市国土局按市政府有关规定核拨。
（六）各市可参照本标准制定具体实施标准。
（七）本标准由佛山市国土局负责解释。
（八）本标准所称的“以上”、“以下”，包括本数。
（九）本标准自颁布之日起施行。原施行的标准同时废止。
关于制订《佛山市区土地出让金（租金）收取标准》的说明：
壹、 为什么要重新出台土地出让金（租金）标准原因主要有以下几个方面： 一是原出让金标准远未达到国家规定的要求。原来的出让金标准（佛府
[1994]040号）尽管是在房地产市场最热的时候制定，但由于制定的时候考虑到有偿使用制度刚实行，为使这一新制度能顺利地铺开，各项的标准都作了大幅的下调，其中工业用地的出让金只有基准地价的25~33%左右，住宅用地的出让金只有基准地价15~25%左右，商业用地的出让金更不足基准地价的10%。显然，远未达到国家规定的不低于基准地价40%的要求。基于上述的原因，经历了五年多的实践，我局依照《佛山市区国有土地分级及基准地价标准》，结合当前市区土地市场的现状，特重新出台新的出让金标准；二是原来的土地出让金标准比价不合理。由于原来的标准是在市区实行有偿使用的初期制定的，因缺乏实践经验，标准制定得比较粗。不同的用地用途之间没有差别，如商业、办公、住宅采用的是同一标准；不同的地段的差距没有拉开，如商业、住宅等用地最优位置与最劣位置之间也只有每平方米建筑面积50元的差价；同一用途的建筑物如商业的不同楼层位置也没有差别。用地者普遍反映标准制定不合理；三是原来的土地出让金标准类型不齐。随着土地使用制度改革的深化，土地有偿使用的覆盖面越来越大，原来可以作划拨使用的土地逐步纳入有偿使用的范围。由于过去的标准只有工业（仓库）、商业、住宅、办公等几种类型，远不能适应实际的需要，给深化土地使用制度改革造成影响，故新出台的标准特地把已纳入有偿使用的用地类型（如加油站等）的标准制定出来；四是原来没有土地租金。早前，国家对国有土地的出租一直没有具体明确规定，一系列土地法律法规并无载明，因而我市在土地有偿使用中尚未开展这一内容。一九九九年一月一日《中华人民共和国土地管理法实施条例》施行，该条例第二十九条规定：国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。根据这一规定，我们把土地租赁列入市区土地有偿使用范围，并制定具体的租金收取标准。
贰、 确定各类用地出让金（租金）标准的取值原则
总体而言，各类用地出让金标准基本上按国家规定的下限取值，即按基准地价的40%取值，但结合我市的实际情况，对工业、仓库类用地只取了收取基准地价的28%，目的是对工业项目给予政策上的扶持，而商业、住宅用地则以基准地价的40%取值后，住宅按房屋楼层数的不同，商业按不同的楼层位置分摊到建筑面积上。加油站的用地则将其视为容积率为2的商业用地进行取值，经营性学校用地则将其视为容积率为2的住宅用地进行取值，经营性幼儿园用地考虑到经营收益较学校差，以经营性学校的标准下调30%取值，而地下停车场用地考虑到经营效益往往较差，部分甚至亏损，故象征性按每平方米建筑
面积30元收取。国有土地租赁的租金标准则以一年期银行存贷款利率中间值作为土地的还原利率，从而推算出租价比率为十五分之一，再将出让金标准乘以租价比率换算为租金标准。为了对工业项目给予政策上的扶持，在换算出租金标准后还作了40%的优惠。
叁、 住宅用地确定出让金标准的具体办法
由于住宅用地地价具有同一幢不同楼层的地价差别不大，但不同层数的各幢楼房，层数越多则因单位建造成本越高，而单位建筑面积的地价越低的特点。考虑到标准执行过程中的相对简便，我们把住宅分成四种类型：单家独户式住宅、多层住宅（四层以上八层以下）、中高层住宅（九层以上十六层以下）、高层住宅（十七层以上）。同时，确定住宅用地出让金标准时，我们作了两方面的假设，一是基于目前规划对建筑密度普遍要求在25%左右，故建筑密度均作25%看待；二是把四种类型的房屋的地价分布视为均质，地价可平均分配到每平方米建筑面积之中。在上述两方面假设的基础上，具体计算的办法为：出让金标准=（基准地价×楼面地价容积率修正系数）×40% 。如多层住宅（四层以上八层以下）一级地段的出让金标准=（1100×0.86）×40%=378.4，取每平方米建筑面积出让金标准为380元。
肆、 商业用地确定出让金标准的具体办法
由于商业地价有同一幢楼除首层外同一层地价差别不大，但各楼层则因所处不同的楼层而出现楼层越高地价越低，而首层临街要比不临街地价高的特点。同样考虑到标准执行过程中的相对简便，我们把商业分成六种类型：首层临街、首层不临街、二层、三层、四层、五层及五层以上。同时确定商业用地出让金标准时，我们作了几方面的假设：一是与住宅用地一样，建筑密度同样作25%看待；二是同一类型的房屋的地价分布视为均质，地价可平均分配到每平方米建筑面积之中；三是容积率按以下要求假定：首层临街的出让金计算时作只有一层建筑看待，首层非临街作只有两层建筑看待，二层的出让金计算时作只有三层建筑看待，三层的出让金计算时作只有五层建筑看待，四层的出让金计算时作只有七层建筑看待，五层及五层以上的出让金计算时作只有九层建筑看待。在上述几方面的假设基础上，具体的计算办法为：出让金标准=（基准地价×楼面地价容积率修正系数）×40%。如二层一级地段的出让金标准=（3020×1.175) ×40%=1419，取每平方米建筑面积出让金标准1420元。
五、为什么一九九四年六月一日后取得的划拨土地不适用补交出让金标准 我国在国有土地的使用方面实行的“双轨制”，即新增的经营性用地和住宅用地必须实行有偿使用，非经营用地和土地使用制度改革前取得的历史用地仍维持划拨方式，维持划拨的历史用地待发生产权或用途改变时再实行有偿使用。国家为促进用地有偿使用面的扩大，同时为鼓励原用地者将存量土地进行合理流动，在推进历史用地实行有偿使用的过程中，对所需补交的出让金，特制定了较正常地价为低的标准。而佛山市区的土地有偿使用是从九四年六月一日正式开始的，故九四年六月一日以后取的划拨土地不适用补交出让金标准。
六、土地出让金（租金）收取标准为什么不以规范性文件形式出现
地价管理是土地管理部门的重要法定职责之一，《佛山市国有土地分级及基准地价标准》已由市政府批准并于1999年7月30日公布执行。本标准是以基准地价为依据而制定的，是对各类原未实行有偿使用的用地发生转让、改变利用现状等情况后按规定应补交土地出让金时，所确定的具体收取标准的执行方案，而且这一标准要根据基准地价的修正而修正，变动会比较频繁。所以，我们建议本标准不以规范性文件形式出现，直接由市府办批转执行。