长见识!不可预见费用,地下建筑城镇土地使用税计算要减半征收吗
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一、常见房地产投资中涉及的各项税费
1、土地使用税
2、印花税
3、契税
4、企业所得税
5、增值税
6、土增税
二、地下车位分类
1、产权车位
2、人防车位
3、非人防无产权车位
三、不同类型地下车位的成本分摊与计税方法
1、产权车位
2、人防车位
3、无产权非人防车位类
01
前言
在房地产投资领域，税费的计算、交易结构设计与投资测算分析有着密不可分的关系，本文梳理了房地产企业常见税种以及济南在23年第一批次供地将地上地下成本分开后对税费的影响。
结论：将地下成本拆分之后，对于地下部分的土地成本有了更加清晰的描述，可以更加清楚的反映各业态的开发成本，以常见二分法或三分法计算时，增值税、土增税中的普通住宅允许抵扣的土地成本增加，降低一部分税负。
02
常见房地产投资中涉及的各项税费
1
土地使用税：
土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。计算方式为：土地使用税=实际占用的土地面积*适用税额。
2
印花税：
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为征收的一种税。包括经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等；房地产涉及的印花税包括取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同；建设工程合 同、借款合同、财产保险合同、注册资本等。
3
契税：
契税是在房地产所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。其法律依据是1997年7月7如国务院发布的《契税暂行条例》，1997年10月28日财政部发布的《契税暂行条例实施细则》。征收契税的主要目的是保证房地产权转移的合法性，防止产权纠纷，增加财政收入。契税实行比例税率，税率为3%~5%。契税的适用税率，由省、自治区、 直辖市 人民政府在3%~5%的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
4
企业所得税：
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种所得税。
即：即企业所得税=（销售收入-准予扣除金额）*所得税税率
注意：
1）准予扣除金额=已销开发产品计税成本+期间费用+税金附加
2）计税成本=土地成本（包括土地出让金、拆迁款、契税、市政配套费）+工程成本（前期费用、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费）
3）期间费用=管理费用+营销费用+财务费用
4）税金附加=土增税+增值税附加+印花税
5
增值税：
是对商品生产、流动、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。简单理解，在一个交易行为中存在买入和卖出两个环节，对于买入和卖出价格之间的差值进行征税。对于房地产行业，买入的动作对应开发成本的投入、费用的投入，卖出的动作对应的是销售货值产生。则增值税差额计征体现在伴随销售货值产生的增值税与伴随成本费用类的支出投入的增值税之差。即：
增值税额=销项税额-进项税额
销项税额=销售货值-销售收入=销售货值-（销售货值/（1+销项税率））=销售货值/（1+销项税率）*销项税率
进项税额=当期允许抵扣的土地价款/（1+进项税率）*进项税率+成本及费用/（1+进项税率）*进项税率
注意：
1）由于土地出让金无法开具增值税专用发票，可提供的仅为土地出让金收据，国家在36号文中对土地出让金在计算增值税时进行特殊处理。
2）当期允许抵扣的土地价款=土地出让金+拆迁补偿款
3）成本及费用包括：工程成本、管理费用、营销费用、财务费用；其中工程成本细分为前期费用、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费。
4）对于工程成本来说，部分费用无法取得增值税专用发票，可能涉及到取票率的问题。
6
土增税：
是对在我国境内转让国有土地使用权 、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
土增税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
增值额=销售收入-合计扣除项目金额
销售收入=销售货值-销项税额=销售货值-（销售货值-允许抵扣的土地成本）/（1+适用税率）*适用税率
=销售货值-（销售货值/（1+销项税率）*销项税率）+允许抵扣的土地成本/（1+进项税率）*进项税率
=销售货值/（1+销项税率）+土地成本/（1+进项税率）*进项税率
合计扣除项目金额=土地成本+工程成本+开发费用+税金附加+加计扣除
允许抵扣的土地成本=可售物业建面/地上总建筑面积*土地成本合计
加计扣除=（土地成本+工程成本）*20%
注意：
1）计算土增税时，是在不含增值税的口径下进行计算，允许土地成本在不能开具增值税专票的情况下计算销项税时予以抵扣。但是政策有两面性，在进项税不变的情况下，销项税下降，导致销售收入上升，影响增值额上升，进一步影响土增税上升；但是在增值税方向，由于销项税下降，导致增值税下降。
2) 合计扣除项目金额中允许抵扣的土地成本，不仅包括土地出让金、拆迁款，同时也含相关费用，包括补交地价款、契税、印花税、市政配套费、土地使用税等。
3）合计扣除项目金额中允许抵扣的工程成本，需为可售物业建面对应的工程成本，自持物业建面对应部分不能参与抵扣。
4）合计扣除项目金额中允许抵扣的开发成本，指的是与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用以及财务费用。
5）合计扣除项目金额中允许抵扣的税金附加，指的是增值税附加，包括城建税、教育费附加及地方教育费附加等。
6）增值率=增值额/扣除项目金额
02
地下车位分类
很多地产项目的车位对项目的最终利润有一定的影响，如果不要求车位配比，绝大部分的地产企业是不会建这么多的车位。车位主要分为地上车位和地下车位，而地下车位又根据建造目的不同分为产权车位、无产权非人防车位和人防车位。
1
产权车位：
通过规划设计，专门建造的地下停车场所，产权归属开发商。
2
人防车位：
根据国家要求，现在很多城市的新建民用建筑现在都会建设相应的人防工程，而人防工程在平时基本体现为人防车位，也就是无产权车位，产权归属人防办，属于国有资产。相对于产权车位来说，人防车位只有使用权而没有所有权，也无任何产权证书，产权归国家所有，开发商有权利租用给个人使用。
3
非人防无产权车位：
测绘报告中明确为不被分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。非人防无产权车位有非人防与无产权两个特点，由开发商投资建设，根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过、出售、附赠或者出租等方式约定。”所以开发商可以合法销售地下非人防车位的使用权。
03
不同类型地下车位的成本分摊与计税方法
1
产权车位：
通过规划设计，专门建造的地下停车场所，产权归属开发商。
根据国税发[2009]31号：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。”根据该文件，对于产权车位，和住宅、商业一样，是房企开发的产品类型，其成本单独核算。主要有以下两种计算方法：
A.按总开发成本（包含土地成本）与总可售面积分摊计算地下车位成本，大部分税务局在土增税清算时采用此种模式。但这种分摊方式明显不能准确的反映各业态的开发产品成本，由于地下分摊了太多成本，导致地上开发产品的成本减少，从而提高房企缴纳税额。
计算公式为：地下车位开发成本=开发成本发生额/（地上可售面积+地下车位可售面积）*地下车位可售面积。
B.把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合的方法，计算地下车位。这种方式可以比较准确的反映各业态的开发产品成本。
举个例子：某地块土地面积13382㎡，地上容积率≤2.8，地上成本36585万元，地下成本3882万元，总计40467万元。假设总车位/100㎡（35㎡/个），地下非人防车位面积为地上计容面积的8%，
方式1）：地下车位土地成本=（36585+3882）/（13382*2.8+（13382*2.8/100*35-13382*2.8*8%））*（13382*2.8/100*35-13382*2.8*8%）=8603（万元）
方式2）：3882万元
将地下成本拆分之后，对于地下部分的土地成本有了更加清晰的描述，可以更加清楚的反映各业态的开发成本，以常见二分法或三分法计算时，增值税、土增税中的普通住宅允许抵扣的土地成本增加，降低一部分税负。
2
人防车位：
根据国税发[2009]31号：“对于地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”，即开发成本全部分摊到其他可售面积中。
A.增值税：如果一次性转让永久使用权（即一次性性签定20年以上，含20年）则按照销售不动产征收增值税。否则，按不动产租赁增收增值税。
B.企业所得税的计算：多数地区的税务机关认为若转让其永久使用权，则按照销售，一次性确认收入；否则，按照租赁处理，可在租赁期内分期确认收入，分期缴纳企业所得税。
C.土增税的计算：多数地区的税务机构认为缴纳土增税时，人防车位的收入不计入增值税计算，而其开发成本，可按照基础设施均摊在其它可售面积中作为扣除项。
D.房产税的计算：即对人防车位采取租赁行为获取的租金收入，按照租金收入的12%从租计征房产税。
3
无产权非人防车位类：
不同于产权车位与人防车位有着较为确定的分摊方式与计算规则，无产权非人防车位的成本分摊与税费计算规则在行业内存在着较大的争议，不同地区采取的方式也不同。就主流处理方式来说，通常将将无产权非人防车位进行独立核算。
A.成本分摊
可以明确的是，由于不计容的建筑面积不分摊土地成本，因此无产权非人防车位也没有分摊土地成本的概念。对于工程成本的分摊，主流方式认为地下车位是利用地下基础设施形成的，其首要功能是作为地上建筑的基础，其次才是作为日常停车使用。作为地下基础，其形状分布、墙、柱等布局并不是完全出于停车最优化考虑，因此将地下成本全部确认为车位成本并不合理。故而在实际分摊方式上一般计算为：地下成本（不包含车位专属成本）/ 建筑面积 + 地下专属成本 / 车位面积。
B.税费计算
增值税的计算：根据国家税务总局在2016年5月份的营改增政策解答中明确规定：对于出售没有独立产权的产品，譬如车位、储藏室等，需按照“实质重于形式”的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理”。
企业所得税的计算：对于无产权非人防车位转让一次性使用权所取得的收入，需在计算所得税的收入端进行确认。
土增税的计算：从国家层面规定来看：根据国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项规定：关于土增税的规定，停车场（库）等建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。从该文件可以明确若停车场（库）建成后有偿转让的，应该作为收入计算，并准予扣除成本、费用。但该规定并未强调有无产权。因此各地区就该项规定的具体解读方向不同。
结论：将地下成本拆分之后，对于地下部分的土地成本有了更加清晰的描述，可以更加清楚的反映各业态的开发成本，以常见二分法或三分法计算时，增值税、土增税中的普通住宅允许抵扣的土地成本增加，降低一部分税负。
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