关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例

为正确审理海南自由贸易港执行异议之诉纠纷案件，统一办案标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律及司法解释的规定，结合审判工作实际，制定本指引。

1.审理执行异议之诉纠纷案件，应遵循以下基本原则：

（1）物权优于债权原则；

（2）法定特殊债权优于普通债权原则；

（3）生存利益优先原则；

（4）慎用自认原则。

2.案外人对作为执行依据的仲裁裁决与公证债权文书不服，提起案外人执行异议之诉的，人民法院应裁定不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。

3.执行标的被人民法院查封、扣押、冻结后，案外人以被执行人为被告单独提起确权之诉的，人民法院不予受理，案外人应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。

4.案外人执行异议之诉案件审理期间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条的规定，执行程序因申请执行人的债权已经通过其他方式得到清偿、申请执行人撤销申请、据以执行的法律文书被撤销等事由而终结，案外人未撤回起诉的，按照下列情形分别处理：

（1）按照第一审程序审理的，人民法院应当裁定驳回起诉；

（2）按照第二审程序审理的，人民法院应当裁定撤销一审判决，驳回起诉。

5.案外人执行异议之诉案件审理期间，作为执行依据的生效判决、裁定、调解书已经按照审判监督程序被决定再审并裁定中止执行的，人民法院应当中止本案诉讼。案外人在执行异议之诉案件审理过程中，又针对执行依据提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。

6.在执行异议之诉中，人民法院可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条的规定。

案外人若要阻却申请执行人享有抵押权、建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。

案外人若要阻却普通金钱债权的执行，则既可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也可以参照第二十九条的规定。

7.针对案外人因借名买房提起的执行异议之诉，人民法院应当区分以下两种情况进行分别处理：

（1）如果案外人基于限购、限贷、逃避债务、规避税收等违法原因借名买房的，对其提起的执行异议之诉应依法不予支持；

（2）如果案外人借名买房的行为不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，案外人能够举证证明其为真实权利人，被执行人只是名义产权人的，对其提起的执行异议之诉应依法予以支持。

8.针对案外人因以房抵债提起的执行异议之诉，案外人只有同时具备以下四个要件，其对房产才享有足以排除强制执行的民事权益：

（1）以房抵债行为客观存在，且达成以房抵债协议时原债务履行期限已经届满；

（2）在人民法院查封之前签订合法有效的以房抵债协议并合法占有该房屋；

（3）用以抵债的房屋的价值与原债权数额一致，且经清算债务数额已经确定；

（4）非因案外人自身原因未办理过户登记。

9.针对案外人因购买多套商品房提起的执行异议之诉，人民法院应区分以下两种情况进行分别处理：

（1）如果案外人购买多套商品房确实是为了获取其物权并自己使用，人民法院可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判断案外人对该多套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

（2）如果案外人购买多套商品房的目的是为了转让并获取差价，人民法院对其排除强制执行的诉讼请求依法不予支持。

10.针对案外人因共有权提起的执行异议之诉，人民法院按照下列情形分别处理：

（1）全体共有人就执行标的达成分割协议，并经申请执行人认可，案外人请求排除对其依据分割协议所享有的财产份额部分执行的，依法予以支持；

（2）全体共有人未就执行标的达成分割协议或虽然达成分割协议但未经申请执行人认可的，案外人以其对执行标的享有共有权为由，提起执行异议之诉请求排除对整个执行标的的强制执行的，依法不予支持。

11.带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。

不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；

（2）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；

（3）案外人已按照合理方式支付租金。

12.针对被征收人提起的执行异议之诉，人民法院经审理确认拆迁人与被征收人在人民法院查封之前已签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被征收人停止执行的诉讼请求应当依法予以支持。

13.案外人针对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑提起的执行异议之诉，人民法院应不予受理；已经受理的裁定驳回起诉。

14.案外人在不符合海南省限购政策的情况下购买商品房，因其无法请求被执行人为其办理房产登记，故对其针对该商品房提起的案外人执行异议之诉，应依法不予支持。

15.人民法院针对登记在被执行人名下的机动车、船舶等特殊动产实施强制执行，案外人以其在查封、扣押前已经购买了该特殊动产为由提起执行异议之诉，要求对该执行标的停止执行的，只有在同时具备下列条件时，对其请求才能予以支持：

（1）案外人与被执行人在人民法院查封、扣押之前已签订合法有效的机动车、船舶书面买卖合同；

（2）案外人在人民法院查封、扣押之前已向被执行人支付了绝大部分价款；

（3）案外人在人民法院查封、扣押之前已实际占有并使用该机动车或船舶；

（4）案外人对未办理所有权过户登记手续没有过错。

16.申请人、被申请人不服执行法院作出的是否变更或追加被申请人为被执行人的异议裁定，提起执行异议之诉的，应同时具备下列条件：

（1）必须是不服执行法院依据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十四条第二款、第十七条至第二十一条规定作出的变更、追加裁定或驳回申请裁定；

（2）必须有明确的诉讼请求；

（3）必须有具体的事实和理由；

（4）在执行异议裁定书送达之日起十五日内提出。

17.申请执行人依据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十四条第二款、第十七条至第二十一条规定之外的事由提起追加被执行人执行异议之诉的，人民法院不予支持。

18.被执行人与案外人恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的，申请执行人因此受到损害的，可以提起诉讼要求被执行人、案外人赔偿。

典型案例一

上诉人陈某与被上诉人海南某融资担保有限公司案外人执行异议之诉一案

关键词

夫妻共同财产 分割 排除执行

裁判要点

申请执行人不认可全体共有人就执行标的达成的分割协议的，共有人可以提起析产诉讼，申请执行人也可以代为提起析产诉讼。析产诉讼期间，人民法院应当裁定中止本案诉讼。案外人系执行标的的共有人，其以对执行标的享有共有权为由，提起执行异议之诉，请求排除对整个执行标的的强制执行的，人民法院不予支持。

基本案情

海南某融资担保有限公司与黄某追偿权纠纷一案，海口市龙华区人民法院于2018年3月18日作出（2018）琼0106民初16878号民事调解书，该调解书发生法律效力后，海南某融资担保有限公司向海口海事法院申请强制执行。海口海事法院于2018年7月24日作出（2018）琼72执250号执行裁定书，裁定查封了黄某名下的案涉房产。在执行过程中，当事人于2018年9月21日达成执行和解协议，海口海事法院于2018年9月25日作出（2018）琼72执250号之一执行裁定书，裁定终结本案的执行。后因被执行人未按执行和解协议履行义务，海南某融资担保有限公司向海口海事法院申请恢复执行。本案恢复执行后，海口海事法院于2019年7月26日作出（2019）琼72执恢58号执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述已查封的案涉房产。陈某于2019年8月12日向海口海事法院提出书面执行异议，请求中止对案涉房产的执行。海口海事法院于2019年9月5日作出（2019）琼72执异32号执行裁定书，驳回陈某的异议。陈某不服该裁定，于2019年9月12日向海口海事法院提起案外人执行异议之诉。

陈某与黄某是夫妻关系，双方于1994年12月26日登记结婚。2009年8月20日，黄某与海南某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄某以1195291元向海南某置业有限公司购买案涉房产（建筑面积195.97平方米），付款方式为首付40%，余款以按揭贷款形式支付。2009年9月28日，黄某与某银行签订《个人购房借款/担保合同》并办理公证，约定以其购买的案涉房产作为抵押向某银行借款717000元，陈某作为抵押人、海南某置业有限公司作为保证人在该合同签名和盖章。案涉房产为黄某购买的第二套房产，于2012年2月7日登记在黄某名下，并于2012年3月15日办理不动产抵押登记，抵押权人为某银行。截至2019年8月27日，案涉房产尚欠银行贷款本息共计457408.59元，某银行向海口海事法院主张其对该房产处置价款有优先受偿的权利。庭审中，海南某融资担保有限公司认可案涉房产属夫妻共同财产，黄某所担债务为个人债务。

裁判结果

海口海事法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项和第二款的规定，判决：一、确认陈某对案涉房产的所有权享有50%的份额；二、驳回陈某的排除对案涉房产的强制执行的诉讼请求。

陈某不服海口海事法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2020年7月2日作出（2020）琼民终203号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案的争议焦点为：陈某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。我国婚姻法确定了夫妻共同共有财产制，即在婚姻关系存续期间夫妻双方或一方所得的财产，除法律规定属于夫妻一方个人特有或者夫妻另有约定外，归夫妻共同所有的夫妻财产制度。本案中，案涉房产购买于陈某与黄某婚后，且双方对该房屋的归属无书面约定，故案涉房产为陈某与黄某在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。因案涉房产系被执行人黄某与案外人陈某共同共有，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款关于对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人的规定，一审法院查封案涉房产并无不当。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，《中华人民共和国婚姻法》第十七条也明确规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案中，虽然黄某的担保债务属于个人债务，但因其对案涉房产享有平等而共同的权利，故海南某融资担保有限公司作为债权人有权申请法院对案涉房产予以执行。陈某虽然对案涉房产亦享有共同共有的民事权益，但其未依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，依法与黄某协议分割案涉的共有财产，并经债权人认可，也未就案涉房产提起析产诉讼。在此情况下，陈某所主张案涉房产50%份额的权益难以从案涉房产中明确分割出来，故其对案涉房产基于夫妻关系而享有的共有权益，不足以排除外部债权人对该房产的强制执行，其要求停止对案涉房产的执行缺乏事实和法律依据，应不予支持。

典型案例二

上诉人陈某与被上诉人李某、原审第三人海南某酒业有限公司申请追加被执行人执行异议之诉一案

关键词

追加 法定主义 抽逃出资

裁判要点

追加被执行人必须遵循法定主义原则，在适用抽逃出资这一事由追加被执行人时，亦应严格限于法律和司法解释明确规定的范围确认被追加的被执行人是否存在抽逃出资的行为，对于抽逃出资所抽逃的资金范围不宜做扩大解释。确定股东转移公司资产的行为是否构成抽逃出资应厘清所转移的资金是否是属于公司的注册资金，不能混淆公司注册资金与公司资产的区别。

基本案情

2013年7月19日，海南省高级人民法院作出（2011）琼民二终字第17号民事判决书，判决某公司因违反供汽合同向海南某酒业有限公司支付违约金2476.6026万元。2013年8月19日，某公司向海南某酒业有限公司在某银行尾数为9046的账号支付案款2508.764676万元。海南某酒业有限公司收款前，该账户余额仅893.5元。同日和次日，海南某酒业有限公司分别将该账号的案款通过电子银行支付给陈某和徐某，其中向徐某在某银行尾数为3063的账号支付一笔495万元，向陈某在某银行尾数为4213的账号支付四笔合计1504.498万元。2015年2月11日，海南仲裁委员会作出（2014）海仲字第115号裁决书，裁决海南某酒业有限公司应自裁决生效之日起10日内向某律所支付律师服务费178.6603万元，并支付该款自2013年8月27日至实际付清之日止的银行同期贷款利率的利息，承担案件仲裁费。

因海南某酒业有限公司未能主动履行该仲裁裁决确定的付款义务，某律所于2015年5月18日申请强制执行。2015年1月9日，李某向海口海事法院提交了变更申请执行人的申请书，并提供了某律所转让该案全部债权的同意函，海口海事法院于同日作出（2015）琼海法执字第281-1号执行裁定书，裁定将该案申请执行人由某律所变更为李某。2017年5月5日，李某向海口海事法院提交申请书，以陈某抽逃出资为由请求追加陈某为被执行人。海口海事法院经审查于2017年6月7日作出（2015）琼海法执字第281-4号执行裁定书，裁定追加陈某为该案被执行人，并在1504.498万元的范围内对李某承担清偿该案债务的责任。陈某不服该裁定，遂提起本案诉讼。

另查明，陈某系海南某酒业有限公司的股东，自2002年4月至2015年10月，海南某酒业有限公司的所有日常工作均由陈某负责，陈某以个人名义代表海南某酒业有限公司与外界开展经济来往；第三人徐某与陈某有经济来往，与海南某酒业有限公司没有经济来往；徐某系被执行人海南某酒业有限公司法定代表人徐某与陈某的儿子。海南某酒业有限公司注册资本为5000万元。1999年11月9日，海南某酒业有限公司收到股东投入的资金5000万元，实收资本占注册资本100%。2001年2月10日，海南某酒业有限公司作出股东会决议及章程修正案规定：公司注册资本由5000万元增加至6800万元，增资的1800万元，由股东徐某投入。截止到2001年2月22日，海南某酒业有限公司已收到徐某增加的投入资本1800万元。2011年12月22日，海口市龙华区人民法院作出（2011）龙民一初字第1516号民事判决，判决登记在徐某名下的海南某酒业有限公司93.38%股权，46.69%股权归陈某所有，46.69%的股权归徐某所有。2012年9月3日，海南某酒业有限公司的股东资料变更为：徐某持有海南某酒业有限公司46.69%股权，出资额为3175万元；陈某持有海南某酒业有限公司46.69%股权，出资额为3175万元；倪某持有海南某酒业有限公司4.41%股权，出资额为300万元；郭某持有海南某酒业有限公司2.21%股权，出资额为150万元。

2012年7月1日，海南某评估有限公司作出《资产评估报告书》，该报告的评估结果为，截止到评估基准日2011年2月23日，海南某酒业有限公司位于澄迈县马村工业区南侧的机器设备残值在本报告所述假设前提下所表现的市场价值为人民币为343.9496万元。

裁判结果

海口海事法院作出（2017）琼72民初154号民事判决，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和民事执行中变更、追加当事人规定第三十二条第一款第（一）项的规定，判决：驳回陈某关于不得追加其为被执行人的诉讼请求。

陈某不服海口海事法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2018年3月26日作出（2018）琼民终48号民事判决：一、撤销一审判决；二、不得追加陈某为申请执行人李某与被执行人海南某酒业有限公司委托代理合同纠纷执行一案的被执行人。

裁判理由

追加被执行人必须遵循法定主义原则，即应当限于法律和司法解释明确规定的追加范围，不能超出法定情形进行追加。民事执行中变更、追加当事人规定第十八条规定：“为被执行人的企业法人，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加抽逃出资的股东、出资人为被执行人，在抽逃出资的范围内承担责任的，人民法院应予支持”。而根据公司法解释三第十二条的规定，认定公司股东是否构成抽逃出资，主要有两方面要件：一是公司股东存在制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配、通过虚构债权债务关系将其出资转出、利用关联交易将出资转出、其他未经法定程序将出资抽回的行为等行为，这是认定公司股东抽逃出资的具体形式要件；二是公司股东的上述行为实质上损害了公司权益，这是属于构成抽逃出资的实质要件。从抽逃出资的形式要件分析，股东抽逃的对象针对的应是该股东在公司成立时所缴纳的注册资金。在本案中，判断陈某转移海南某酒业有限公司1504.498万元到其个人账户的行为是否构成抽逃出资，应从该款项的

典型案例三

上诉人某农信社与被上诉人刘某、儋州某实业有限公司申请执行人执行异议之诉一案

关键词

消费者 购房 排除执行

裁判要点

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”。案外人若要阻却申请执行人享有抵押权的金钱债权的执行，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。

基本案情

2012年12月11日，某农信社与儋州某实业有限公司共同签订《海南省农村信用社固定资产社团借款合同》，约定借款金额为7000万元，借款期限为60个月，借款起止时间为自2012年12月11日至2017年12月11日，借款用途为开发建设“儋城壹品”项目。2012年12月11日，某农信社与儋州某实业有限公司签订了《抵押合同》，约定以儋州某实业有限公司名下位于儋州市那大镇大州新村大州路南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月14日在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局为上述设定抵押的土地和在建工程办理土地使用权他项登记。儋他项（2012）第xx号证书记载的他项权利种类及范围登记为，他项权利：国有土地使用权抵押权；抵押贷款金额：人民币7000万元；抵押期限：5年（2012年12月11日至2017年12月11日）；抵押面积：30478平方米；土地证号为：儋国用（那大）第xx号。登记时间为2012年12月14日的在建工程（期房）抵押登记证明记载，抵押人：儋州某实业有限公司；在建工程坐落：儋州市那大镇大州新村大州路南侧；债权数额：7000万元；抵押物为：1号楼A单元40套、1号楼B单元21套、1号楼C单元30套、2号楼A单元18套、2号楼B单元26套、3号楼A单元148套、3号楼B单元148套、4号楼A单元148套、4号楼B单元148套，合计727套，面积49576.08平方米。登记时间为2013年1月23日的在建工程（期房）抵押登记证明记载的抵押人、在建工程坐落、债权数额与上述登记内容一致，其抵押物登记为：住宅192套、商业楼共3层，合计22042.67平方米。以上两次办理抵押登记的在建工程（期房）面积总计为71618.75平方米，扣除重复抵押登记的1号楼A单元1001号及1号楼A单元1002号两套房的面积122.9平方米，以及上诉人发函同意解除抵押的192套房面积15907.76平方米，现已实际抵押登记的在建工程（期房）面积为55588.09平方米。儋州某实业有限公司未按照借款合同的约定偿还借款本金及利息，上诉人于2015年2月28日向天易公司送达了《宣布借款提前到期通知书》，宣布借款提前到期，并要求其立即偿还全部借款本息。

海南省第二中级人民法院分别于2015年6月11日、2015年8月27日以（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书，查封了儋州某实业有限公司位于儋州市那大镇大州新村大州路南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目房产。海南省第二中级人民法院于2016年7月13日作出（2016）琼97民初7号民事判决，判决：上诉人对儋州某实业有限公司名下位于儋州市那大镇大州新村大州路南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目已实际抵押登记的在建工程（期房）面积55588.09平方米在借款.6元本息范围内享有优先受偿权。儋州某实业有限公司不服判决，提起上诉。海南省高级人民法院于2017年6月6日作出的（2017）琼民终48号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因儋州某实业有限公司不履行生效判决确定的金钱给付义务，海南省第二中级人民法院于2018年6月25日以（2018）琼97执恢13号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖儋州某实业有限公司位于儋州市那大镇大州新村大州路南侧地块30478平方米土地使用权上的“儋城壹品”项目716套房产及相应土地使用权。刘某于2018年8月13日对执行案涉房产提出书面异议。海南省第二中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）琼97执异99号执行裁定，裁定：中止对案涉房产的执行。

儋州市住房和城乡建设局于2012年5月17日对儋州市园地路与交通路交汇处（西北角）“儋城壹品”项目颁发儋建房售字第（02）号《商品房预售许可证》，预售总建筑面积86872.15平方米，预售对象为社会群众。刘某和儋州某实业有限公司于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定：案涉房产建筑面积共79.49平方米，总金额214623元。刘某于签订《商品房买卖合同》当天通过网银转账支付214623元。儋州某实业有限公司于2015年5月9日向刘某开具金额为214623元的购房款收据1张。经查，刘某在儋州市不动产登记中心无房产登记记录。

裁判结果

海南省第二中级人民法院作出（2018）琼97民初116号民事判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、执行异议和复议规定第二十九条之规定，判决：驳回某农信社关于继续执行案涉房产的诉讼请求。

某农信社不服海南省第二中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2019年4月19日作出（2019）琼民终74号民事判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此，在申请执行人对执行标的享有抵押权的情况下，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但在法律、司法解释另有规定的情况下，如果申请执行人的抵押权不能对抗案外人权利的，人民法院对案外人的异议则应予以支持。本案中，上诉人某农信社主张海南省第二中级人民法院适用执行异议和复议规定第二十九条规定错误，刘某依照该规定享有的物权期待权不能对抗上诉人对案涉房产享有的抵押权。因此，本案应分析执行异议和复议规定第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”是否包含执行异议和复议规定第二十九条的规定。根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。又因为根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，购买房产的消费者的权益优先于担保物权，执行异议和复议规定第二十九条规定与该规定是一脉相承的。因此，执行异议和复议规定第二十九条的规定属于执行异议和复议规定第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定”，海南省第二中级人民法院适用该规定并无不当。

本案中，根据已经查明的案件事实，首先，刘某与儋州某实业有限公司于海南省第二中级人民法院查封案涉房产之前即2015年5月9日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。也就是说，刘某与天易公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，2015年5月9日，刘某通过网银转账的方式向天易公司支付了案涉房产的全部价款，天易公司向其出具了收到全部购房款的收据。再次，刘某购买案涉房产是用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费，且其名下在儋州市亦无其他用于居住的房产。上诉人某农信社对上述购房事实亦无异议。综上，被上诉人刘某对案涉房产提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，故其对案涉房产享有的民事权益可以对抗上诉人某农信社对案涉房产享有的抵押权，也即刘某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。

典型案例四

上诉人广州某装饰工程有限公司与被上诉人毛某、杨某、原审第三人海南某投资有限公司案外人执行异议之诉一案

关键词

案外人 合同效力 限购政策 排除执行

裁判要点

不符合限购政策的买受人签订的商品房买卖合同不能产生物权变动的效力，买受人基于该合同仅享有普通的合同债权，其无法请求出卖人为其办理不动产转让登记。买受人不能依据该商品房买卖合同以及对该合同的履行而获得涉案房屋的物权，其也无法享有所购房产的物权期待权。

基本案情

毛某、杨某与海南某投资有限公司于2017年9月5日、2017年10月1日分别签订了《【百嘉信·七仙伴月】商品房认购书》、《保亭县商品房买卖合同》，约定毛某、杨某购买涉案房屋，总金额 元。毛某、杨某于2017年9月5日向海南某投资有限公司支付320000元、380000元，于2017年9月13日向海南某投资有限公司支付9900000元，共计支付元。海南某投资有限公司于2017年10月1日将涉案房屋交付给毛某、杨某。

另查，因广州某装饰工程有限公司与海南某投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，广州某装饰工程有限公司向海南省第一中级人民法院申请诉讼前保全，海南省第一中级人民法院作出(2018) 琼96财保25号民事裁定书，依法查封海南某投资有限公司名下、位于保亭县七仙岭国家森林公园温泉路9号七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径8、56号房及其相应土地使用权，查封期限 3 年。毛某、杨某以七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径8号房产（即涉案房屋）为其所有提出异议。2018年11月29日，海南省第一中级人民法院作出 (2018 ) 琼96执异274号裁定书，裁定驳回毛某、杨某的异议请求。毛某、杨某遂向海南省第一中级人民法院提起本案诉讼。

另查明，2017年5月16日，保亭县政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》【保府（2017）5号】，该意见于2017年5月16日起施行。该意见第一条规定，“实施住房限购政策.....（一）非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房，购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可，并暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；（二）暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；(三）本县引进的各类人才，其家庭可在本县购买1套住房”。毛某、杨某未提供证据证明其符合上述房地产限购条件。

裁判结果

海南省第一中级人民法院作出（2019）琼96民初2号民事判决，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条《，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款之规定，判决不得执行涉案房屋及其相应土地使用权。

广州某装饰工程有限公司不服海南省第一中级人民法院一审判决,向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2019年10月16日作出（2019）琼民终417号民事判决：一、撤销一审判决；二、驳回毛某、杨某的关于不得执行案涉房屋及土地的诉讼请求。

裁判理由

根据已经查明的案件事实，从合同的签订及履行来看，毛某、杨某与海南某投资有限公司在海南省第一中级人民法院查封涉案房屋之前已签订《保亭商品房买卖合同》，毛某、杨某依约支付了全部的购房款，海南某投资有限公司也将涉案房屋交付毛某、杨某使用。但毛某、杨某签订上述购房合同及支付购房款的时间均在保亭县政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》【保府（2017）5号】发布之日即2017年5月16日之后。根据该通知的要求，非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房，购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可，并暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。毛某、杨某既不是海南省保亭县户籍居民，也不是海南省其他市县户籍居民，属于非海南省户籍居民的限购对象。毛某、杨某在此时购买涉案房屋，须提供海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，否则其无法办理所购房屋的网签备案手续，更不可能办理所购房屋的产权过户手续。因此，虽然毛某、杨某与海南某投资有限公司就涉案房屋签订《保亭县商品房买卖合同》，其也依约支付全部购房款，并对涉案房屋进行装修使用，但因不符合限购政策的要求，其购买涉案房屋的行为不能产生物权变动的结果。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，限购政策只限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但毛某、杨某签订《保亭县商品房买卖合同》因不符合限购政策而不能产生对涉案房屋物权变动的效力，其基于该合同仅享有普通的合同债权，其无法请求出卖人新创设公司为其办理不动产转让登记。故毛某、杨某不能依据限购后所签订的《保亭县商品房买卖合同》以及对该合同的履行而获得涉案房屋的物权，由此，其也无法享有涉案房屋的物权期待权。涉案房屋仍登记在海南某投资有限公司名下，毛某、杨某基于《保亭县商品房买卖合同》对涉案房屋所享有的合同权利不足以阻却申请执行人的执行债权。综上所述，毛某、杨某对不享有足以阻却海南省第一中级人民法院保全查封涉案房屋的民事权益。

典型案例五

上诉人海南某运贸有限公司与被上诉人陈某、锦州某海运有限公司、高某

案外人执行异议之诉纠纷案

关键词

案外人 船舶 所有权 排除执行

裁判要点

在案外人对特殊动产提起执行异议之诉的案件中，判断案外人对特殊动产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应从以下三个方面进行分析认定：首先，一是是否签订了合法有效的书面买卖合同；二是是否支付了全部的价款；三是是否交付了特殊的动产。如果案外人同时满足以上三个要件，则其对特殊动产便享有足以排除强制执行的民事权益。

基本案情

2008年2月12日，陈某作为甲方，颜某作为乙方，锦州某海运有限公司作为丙方，三方签订一份《船舶股份转让协议》。协议约定，丙方同意乙方将案涉船舶90%股份作价700万元转让给甲方和丙方；案涉船舶股份转让后，该轮所有权比例为甲方占49%，丙方占51%，案涉船舶仍由丙方负责经营，甲方与丙方按比例承担风险和分担收益；船舶交接地点为福州马尾港，交接时间为2008年2月22日。合同还约定了定金及违约责任等事项。《船舶股份转让协议》签订后，陈某向颜某支付了购船款。2008年2月22日，陈某、颜某、锦州某海运有限公司签订《船舶股份交接协议》，三方确认，陈某、锦州某海运有限公司已将全部购船款付清，颜某按要求履行了《船舶股份转让协议》的所有内容，案涉船舶于2008年2月22日在福州马尾港交接完毕。三方确认，交船后案涉船舶属陈某和锦州某海运有限公司所有。2008年2月22日、2月29日，陈某和锦州某海运有限公司共同办理了案涉船舶的登记，取得了《船舶国籍证书》和《船舶所有权证书》，所有权证书记载，锦州某海运有限公司占51%，陈某占49%。

2008年2月28日，陈某与锦州某海运有限公司签订《船舶挂靠经营协议书》，约定陈某将案涉船舶挂靠锦州某海运有限公司经营，挂靠期间，船舶产权100%归陈某所有；陈某实行单独核算，自主经营，自负盈亏；锦州某海运有限公司向陈某收取挂靠服务费，服务费每年缴纳一次，协议有效期3年。挂靠协议签订后，陈某将案涉船舶挂靠锦州某海运有限公司经营。此后，双方又于2011年1月1日、2017年1月1日续签挂靠协议，案涉船舶至今一直挂靠在锦州某海运有限公司经营，陈某按挂靠协议约定，每年向锦州某海运有限公司支付挂靠服务费。2017年10月31日，厦门海事法院作出1171号判决书，判决确认陈某为案涉船舶的100%实际所有权人，但未经登记不得对抗善意第三人。该判决书已于2017年11月23日生效。

另查明，海口海事法院在审理海南某运贸有限公司诉锦州某海运有限公司国内水路货物运输合同纠纷一案中，于2014年7月11日以（2014）琼海法商初字第77号民事裁定书裁定查封了包括案涉船舶在内的四艘船舶。

裁判结果

海口海事法院作出（2018）琼72民初1号民事判决，物权法第二十三条、第二十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：在以（2014）琼海法商初字第77号民事判决书作为执行依据的执行案件中不得对案涉船舶予以强制执行。

海南某运贸有限公司不服海口海事法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2018年6月6日作出（2018）琼民终461号民事判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

根据物权法第二十三条与第二十四条的规定，在船舶的实际所有权人与登记所有权人不一致的情况下，判断其是否取得船舶所有权应满足以下三个条件：一是是否签订了合法有效的书面船舶买卖合同；二是是否支付了全部的购船款；三是是否交付了船舶。具体到本案，第一，关于陈某是否支付案涉船舶全部购船款的问题。根据已经查明的案件事实，被上诉人陈某分别于2008年2月10日、2008年2月22日、2008年2月29日通过其母亲郭某的账户向颜某转账支付购船款9万元、300万元、342万元，而后被上诉人陈某又以现金的形式向颜某支付49万元购船款，即陈某共向颜某支付700万元购船款。因为颜某原是案涉船舶的实际所有权人，其与陈某、锦州某海运有限公司签订的《船舶股份转让协议》中约定的购船款为700万元，且陈某已实际经营案涉船舶并与锦州某海运有限公司签订《船舶挂靠经营协议书》，故被上诉人陈某已经支付了案涉船舶的全部购船款。第二，关于原船东颜某是否将案涉船舶交付给陈某的问题。2008年2月22日，原船东颜某与陈某、锦州某海运有限公司签订《船舶股份交接协议》后，案涉船舶由陈某实际经营。2008年2月28日，陈某与锦州某海运有限公司签订《船舶挂靠经营协议书》，约定陈某将案涉船舶挂靠程宇公司经营，挂靠期间，船舶产权100%归陈金所有；陈某实行单独核算，自主经营，自负盈亏；锦州某海运有限公司向陈某收取挂靠服务费，服务费每年缴纳一次。此后，陈某向锦州某海运有限公司缴纳了挂靠服务费，锦州某海运有限公司向其出具了收款收据。上述事实充分证明了原船东颜某将案涉船舶交付给了陈某，由其实际管理和经营。第三，关于陈某是否与原船东颜某签订合法有效的书面船舶买卖合同的问题。根据海商法第九条的规定，船舶买卖合同属于要式合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，虽然陈某未与颜某签订书面的船舶买卖合同，但根据已经查明的案件事实，陈某已经支付了全部购船款，颜某也已经将案涉船舶交付给其使用，因此，根据前述规定，双方之间的船舶买卖合同已经成立并生效。综上，陈某提交的证据组成完整的证据链，足以证明其已实际取得了案涉船舶的所有权，也即陈某对案涉船舶享有足以排除强制执行的民事权益。

典型案例六

上诉人蒋某与被上诉人郑某、庄某、海口某担保有限公司、王某及原审第三人海南某投资咨询有限公司、郭某、雷某案外人执行异议之诉一案

关键词

案外人 消费者 抵押 排除执行

裁判要点

如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内，即只要认定案外人购买商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资，就可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定来审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益，对该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的理解不应机械限于套数。

基本案情

2014年3月8日，蒋某与海南某投资咨询有限公司签订两份《澄迈商品房买卖合同》，由蒋某分别购买“xx华庭”项目18号楼5层502房及501房。同日，蒋某向海南某投资咨询有限公司支付完房款，海南某投资咨询有限公司向蒋某出具两份收据。2014年9月29日，海口市中级人民法院依据海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某向其提出诉前财产保全的申请，裁定查封了海南某投资咨询有限公司名下的xx华庭住宅价值6800万元的房产。2015年12月22日，海口市中级人民法院就海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某诉海南某投资咨询有限公司、郭某、雷某借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决，判决：一、海南某投资咨询有限公司在该判决生效之日起十日内向海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金；二、郭某、雷某对海南某投资咨询有限公司的上述第一项给付义务向海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海口某担保有限公司与海南某投资咨询有限公司之间的土地使用权抵押合法有效，在海南某投资咨询有限公司不履行上述第一项给付义务时，海口某担保有限公司有权就《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖。2016年8月31日，海南高院作出（2016）琼民终128号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在（2016）琼民终128号案件执行过程中，海口市中级人民法院于2017年1月9日作出（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之一公告，查封海南某投资咨询有限公司名下的xx华庭项目的199套房产。海口市中级人民法院已查封的上述房产包括蒋某购买的“xx华庭”18号楼5层502房及501房。蒋某以其已购买上述两套房产为由，向海口市中级人民法院提出执行异议，要求对上述两套房产停止执行并解除查封。海口市中级人民法院作出的（2017）琼01执异129号执行裁定：一、中止对502房产的执行；二、驳回蒋某对501房中止执行的异议请求。蒋某不服该裁定书第二项裁定内容，遂提起案外人执行异议之诉。另，2018年3月9日，澄迈县不动产登记中心出具澄不动产说明函[2018]17422号《情况说明》，其中载明蒋某在该中心房屋产权档案管理目录登记信息中无产权登记记录。经实地勘察，501房所在“xx华庭”项目18号楼外墙面仍未完工，尚未安装电梯。501房502房紧挨着，共用一个入户门。

裁判结果

海口市中级人民法院作出（2017）琼01民初540号民事判决，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、执行异议与复议规定第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、第二款之规定，判决：一、确认蒋某与海南某投资咨询有限公司于2014年3月8日签订的购买涉案房产的《澄迈商品房买卖合同》合法有效；二、驳回蒋某的其他诉讼请求。

蒋某不服海口市中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）琼民终873号民事判决，判令：一、撤销一审判决；二、不得执行案涉房产；三、驳回蒋某的其他诉讼请求。

裁判理由

根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，虽然海口某担保有限公司就501房所在的土地使用权及地上建筑物办理了抵押登记，但海口某担保有限公司并未在房产管理部门办理501房的抵押登记手续，且蒋某购买501房时海南某投资咨询有限公司已取得501房的预售许可证，因此501房符合商品房销售条件，501房所在的土地使用权及地上建筑物已办理抵押登记并不影响该合同的效力。蒋某在海口市中级人民法院查封501房之前与海南某投资咨询有限公司签订了《澄迈商品房买卖合同》合法有效。其次，本案现有证据表明，蒋某已支付全部房款。一审查明，蒋某已在合同签订当日向海南某投资咨询有限公司支付购房款318946元，该金额和《澄迈县商品房买卖合同》约定的房款一致，且海南某投资咨询有限公司据此开具收据，故本案可以认定蒋某在501房被查封之前已向海南某投资咨询有限公司支付全部房款。再次，本案证据能够证明，蒋某购买501房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。经查看501房核实，该房与502房紧挨着，共用一个入户门。上述两套房产面积均不大且仅一墙之隔，有共同的入户空间，蒋某称购房时计划将两套房产打通为一套房使用的陈述符合常理，是为了赢得更好的居住环境及空间，上述两套房产实际上可视为一个整体，501房仍属于满足生存权的合理消费范畴之内，可以认定蒋某购买501房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资，且蒋某在澄迈县境内无其他房产，故蒋某购买501房符合执行异议和复议规定第二十九条第二项关于”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。综上所述，蒋某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求停止对涉案房产强制执行的诉讼请求，应予以支持；但其请求确认涉案房产所有权归其所有的诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。

典型案例七

上诉人邱某与被上诉人郑某、庄某、海口某担保有限公司、王某及原审第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉一案

关键词

案外人 以房抵债 排除执行

裁判要点

针对案外人因以房抵债提起的执行异议之诉，案外人只有同时具备以下四个要件，其对房产才享有足以排除强制执行的民事权益：（一）以房抵债行为客观存在，且达成以房抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以房抵债协议并合法占有该房屋；（三）用以抵债的房屋的价值与原债权数额一致，且经清算债务数额已经确定；（四）非经案外人自身原因未办理过户登记。

基本案情

2014年9月29日，海口市中级人民法院依据海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某向其提出诉前财产保全的申请，作出（2014）海中法保字第34号民事裁定书，裁定：冻结海南某投资咨询有限公司名下的银行存款6800万元或者查封其等值财产。依据该裁定内容，海口市中级人民法院查封了海南某投资咨询有限公司名下的位于澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“xx华庭”住宅价值6800万元的房产。该案在诉讼过程中，海口市中级人民法院作出（2014）海中法民一初字第78-1号民事裁定书，置换查封了价值相当的部分房产。2015年12月22日，海口市中级人民法院就海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某诉海南某投资咨询有限公司、郭某、雷某借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决书，判决：一、海南某投资咨询有限公司于该判决生效之日起十日内向海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭某、雷某对海南某投资咨询有限公司的上述第一项给付义务向海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海口某担保有限公司与海南某投资咨询有限公司之间的土地使用权抵押合法有效，在海南某投资咨询有限公司不履行上述第一项给付义务时，海口某担保有限公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某的其他诉讼请求。海南某投资咨询有限公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决书发生法律效力后，由于海南某投资咨询有限公司、郭某、雷某未按判决内容履行义务，海口某担保有限公司、王某、郑某、庄某向一审法院申请强制执行。2017年1月9日，海口市中级人民法院作出（2016）琼01执441号执行裁定书，裁定：冻结、扣划海南某投资咨询有限公司、郭某、雷某在元范围内的银行存款，或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2017年4月10日，依据该裁定内容，海口市中级人民法院作出（2016）琼01执441号之一公告，查封被执行人海南某投资咨询有限公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“xx华庭”项目中的第3栋整栋房产及第1、5、6、8、9、13、14、15、16、17、18、19、21、22、23、24、25栋中的199套房产。海口市中级人民法院已查封的上述199套房产包括邱某提出执行异议的案涉房产。邱某以该套房产已抵偿工程款为由，向海口市中级人民法院提出执行异议，要求对案涉房产停止执行并解除查封。海口市中级人民法院作出（2017）琼01执异444号执行裁定书，认为邱某与海南某投资咨询有限公司签订《房产抵偿工程款协议》，海南某投资咨询有限公司将案涉房产抵偿工程款给邱某，邱某并非买受人或是房屋消费者而是抵债标的物受让人，不属于物权期待权的保护范围，遂裁定驳回邱某的异议请求。邱某不服该裁定，遂提起本案诉讼。

案涉房产系由海南某投资咨询有限公司开发建设并登记在海南某投资咨询有限公司名下。2013年，海口某担保有限公司曾向澄迈县住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证并售房的函》，载明海口某担保有限公司对于海南某投资咨询有限公司向海口某担保有限公司抵押的土地上所建设的“xx华庭”项目，对其中部分楼号同意办理商品房预售许可证并公开销售商品房，但商品房预售许可证的备案账户必须是指定的海南某投资咨询有限公司的还款账户。“xx华庭”项目8栋楼在海口某担保有限公司同意办理预售许可证并售房的范围内。

邱某与海南某投资咨询有限公司签订《土地施工合同》及《房产抵偿工程款协议》，合同中约定海南某投资咨询有限公司以案涉房产抵偿拖欠邱某的工程款。海南某投资咨询有限公司尚未将案涉房产交付邱某。

裁判结果

海口市中级人民法院作出（2018）琼01民初18号民事判决，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决：驳回邱某的全部诉讼请求。

邱某不服海口市中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2018年10月31日作出（2018）琼民终808号民事判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对执行标的是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，海南某投资咨询有限公司并未将案涉房产过户登记至邱某名下，故案涉房产的所有权未发生变动，邱某未取得所有权，因此，本案应重点分析上诉人邱某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。

物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，执行异议与复议规定第二十八条对此进行了规定。根据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，邱某并非传统意义上的房屋购买者，而是海南某投资咨询有限公司以房抵债的受让方。在此情况下，根据前述规定，判断邱某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权应重点分析邱某与海南某投资咨询有限公司是否在法院查封之前签订真实有效的以房抵债协议以及邱某是否在法院查封之前已合法占有案涉房产。

首先，关于邱某与海南某投资咨询有限公司是否在法院查封之前签订真实有效的以房抵债协议的问题。海南省高级人民法院认为，邱某与海南某投资咨询有限公司于2014年6月21日签订了《房产抵偿工程款协议》，因一审法院查封案涉房产的时间为2017年4月10日，故该协议签订于一审法院查封案涉房产之前。根据邱某提交的证据可知，其与海南某投资咨询有限公司之间存在着真实的土方工程施工合同关系，故双方签订《房产抵偿工程款协议》的基础是真实的。又因为《房产抵偿工程款协议》系邱某与海南某投资咨询有限公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议是合法有效的。因此，邱某与海南某投资咨询有限公司在法院查封之前签订了真实有效的以房抵债协议。

其次，关于邱某是否在法院查封之前合法占有案涉房产的问题。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。因此，判断案外人是否占有房产，应从被执行人是否将房产交付给其、其是否装修入住房产以及其是否交纳房产的物业费及水电费等方面进行分析。本案中，根据已经查明的案件事实，海南某投资咨询有限公司并未将案涉房产交付给邱某，邱某亦未装修入住案涉房产，且邱某亦未提供其交纳案涉房产的物业费及水电费的证据，故根据前述分析，邱某并未在法院查封之前合法占有案涉房产。

典型案例八

上诉人谢某与被上诉人海口某建筑工程有限公司及原审第三人保亭某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案

关键词

执行终结 驳回起诉

裁判要点

案外人执行异议之诉案件审理期间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条的规定，执行程序因申请执行人的债权已经通过其他方式得到清偿、申请执行人撤销申请、据以执行的法律文书被撤销等事由而终结，案外人未撤回起诉的，二审法院应当裁定撤销一审判决，驳回起诉。

基本案情

谢某与保亭某房地产开发有限公司于2014年1月8日签订了一份《广东街三期楼宇认购书》，认购涉案房屋。合同约定商品房用途为商住，建筑面积合计2008.96平方米，房款总金额为元，认购方于2014年2月17日前支付清全部房价款元。合同签订后，谢某于2014年2月11-13日付清房款，保亭某房地产开发有限公司向谢某出具了收据。该收据载明：今收到谢某交来广东街三期36套购房款元。因海口某建筑工程有限公司与保亭某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，海南省第一中级人民法院于2016年9月13日作出（2016）琼96执130号民事裁定书，查封保亭某房地产开发有限公司投资建设的位于保亭县城团结北路广东街三期工程1#、5#、6#、7#楼及相应面积的土地使用权。2017年7月25日，谢某向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会于2017年10月23日作出（2017)深仲裁字第1621号裁决书，裁决：（1)被申请人继续履行《广东街三期楼宇认购书》，向申请人交付认购的涉案房屋；(2)被申请人向申请人支付逾期交房违约金（按已付房款元的日万分之六，从2015年1月9日起计至实际交房之日止，暂计至2017年7月4日为人民币6047010元）。之后，谢某向海南省第一中级人民法院提出异议申请，要求法院解除涉案房屋的查封，海南省第一中级人民法院以该房屋不是谢某唯一住房为由，作出（2018）琼96执异66号执行裁定书，驳回了谢某的异议请求。谢某不服，依法提起本案的案外人执行异议之诉请求不得执行涉案房屋。本案涉及的执行依据为海南省第一中级人民法院于2016年7月11日就原告海口某建筑工程有限公司与被告保亭某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2016）琼96民初1号民事判决。该判决判令：一、确认海口某建筑工程有限公司与保亭某房地产开发有限公司于2012年7月1日签订的《建设工程施工合同》和《建筑工程施工合同补充协议》为有效合同；二、解除海口某建筑工程有限公司与保亭某房地产开发有限公司于2012年7月1日签订的《建设工程施工合同》和《建筑工程施工合同补充协议》；三、保亭某房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向海口某建筑工程有限公司支付工程款.87元及利息；其中.05元本金计息时间自2015年7月1日起至实际付清之日止、其余2114512.82元本金计息时间自2016年1月4日至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款基准利率标准计付；四、确认海口某建筑工程有限公司对保亭某房地产开发有限公司欠付的.87元工程款及利息在位于保亭县团结北路的广东街三期工程（一标）1#、5#、6#、7#、8#楼主体工程在工程折价款或者拍卖价款范围内享有优先受偿权。如果保亭某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币291470.26及司法鉴定费50000元均由保亭某房地产开发有限公司负担。2017年11月23日，海南省第一中级人民法院作出（2017）琼96执恢45号之三执行裁定书，以海口市中级人民法院于2017年11月6日作出的（2017）琼01民初551号民事判决判令确认海口某建筑工程有限公司对（2016）琼96民初1号民事判决主文第三项、第四项项下的权利归黄某享有为由裁定：变更黄某为本案申请执行人。2017年12月21日，海南省第一中级人民法院向黄某及保亭某房地产开发有限公司出具了(2017)琼96执恢45号之三结案通知书，内容为：海南省第一中级人民法院在执行申请执行人黄某与被执行人保亭某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，拍卖被执行人保亭某房地产开发有限公司名下位于海南省保亭黎族苗族自治县保城镇团结北路广东街三期工程1#、5#、6#、7#、8#楼部分房屋及相应面积的土地使用权（国有土地使用权证：保国用2008第13号），并依法将执行款项支付给申请执行人。至此，（2016）琼96民初1号民事判决确定的执行内容，已经全部执行完毕。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第108条第（1）项的规定，通知如下：（2016）琼96民初1号民事判决确定的内容已全部执行完毕，予以结案。2017年12月12日，海南省第一中级人民法院向保亭某房地产开发有限公司出具了(2017)琼96执恢46号结案通知书，内容为：（2016）琼96民初1号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人保亭某房地产开发有限公司没有按照《缴纳诉讼费用通知书》的要求缴纳案件受理费291470.26元，海南省第一中级人民法院依法立案执行，在执行中，海南省第一中级人民法院依法将拍卖价款人民币295742.31（案件受理费人民币291470.26元、执行费人民币4272.05元）上缴国库。至此，（2016）琼96民初1号民事判决确定的关于案件受理费的执行内容已全部执行完毕。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第108条第（1）项的规定，通知如下：（2016）琼96民初1号民事判决确定的关于案件受理费的执行内容已全部执行完毕，予以结案。

裁判结果

海南省第一中级人民法院作出（2018）琼96民初54号民事判决，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、执行异议与复议规定第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回谢某的诉讼请求。

谢某不服海南省第一中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2018年9月30日作出（2018）琼民终617号民事判决，判令：1.撤销一审判决；2.驳回谢某的起诉。

裁判理由

本案系案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，案外人执行异议之诉是一种执行救济制度，解决的是案件在执行过程中，案外人对人民法院作出的执行异议裁定不服，在与执行依据无关的情况下，提起的诉讼，目的在于通过诉讼排除对标的物的强制执行。具体来讲，就是通过审理案外人提起的执行异议之诉，对其是否享有足以排除强制执行的民事权益予以确认，并就是否应当继续执行作出评价和判断。因此，案外人提起执行异议之诉，应当以执行案件尚未执行完毕为前提。而根据海南省高级人民法院二审审理查明的事实，海南省第一中级人民法院分别于2017年12月21日、12月12日作出了(2017)琼96执恢45号之三、46号结案通知书，（2016）琼96民初1号民事判决确定的内容及案件受理费的执行内容已全部执行完毕，因此谢某提起案外人执行异议之诉阻却执行的目的已经无意义，失去了通过执行异议之诉获得权利救济的现实性。故谢某的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应不予受理。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条关于“依照第二审程序审理的案件，二审法院认为不应由人民法院受理的，可以直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”的规定，本案二审可以直接驳回谢某的起诉。