实事秘闻知识:民事借贷纠纷怎么强制要回,法院强制执行拍卖程序

近期，又有多家企业主来北京楹庭律所，路永强律师、孟雷律师、董国女律师等楹庭政企纠纷律师为企业详细分析案件，解读法律法规及营商环境等相关法律问题，其中有一家企业所遇到的纠纷比较有代表性。该企业遇到的问题是在征收补偿过程当中遇到民事纠纷，法院要强制拍卖房产地产，应当如何维权？

据了解，该企业主在观看了北京楹庭路永强律师分享的政企纠纷项目法律问题专题视频讲座之后，预约了时间，企业负责人带着项目所有的资料到律所，楹庭律师团队在多功能厅召开专门的案件分析会议，经过律师的分析讨论，不仅解决了企业主困惑的法律问题，还捋顺了其中的法律关系，制定了初步的办案建议方案，企业主对楹庭律师的专业能力高度认可，对楹庭律师精湛的法律业务水平和认真负责的态度也非常钦佩。

接下来，北京楹庭律师事务所路永强律师来跟大家一起探讨下该案件中相关的法律法规。

该企业确实是遇到了国有土地上的企业拆迁和企业补偿的问题，但是同时他遇到了一个民事纠纷，法院要把他的房产和地产进行拍卖，然后该企业主就非常烦恼。如果按照拍卖的行为把房产地产进行拍卖，众所周知是按照评估价的截取范围，通常是按照80%，有的是按照60%，一拍和二拍，然后评估价也是按照重置成本价来进行评估的。这显然和征收补偿的标准出现了巨大的差距。

但众所周知，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于房屋的补偿一般是按照市场价格，是不得低于市场价格。那么单单说房屋价值这一项，市场价格和成本价格，那就有了一个重大的差距，巨大的差距，我们见到过最多的差了30多倍，50多倍的我们也见到过，所以差距会特别大。

另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》在国有土地上房屋征收过程当中，除了房屋价值的补偿，还应当包括停产停业损失、搬迁过渡、安置、奖励费、装修费、设备费用等等。包括刚才说到的房屋价格的补偿等，法定的补偿一共是6大项。

此外，除了《国有土地上房屋征收与补偿条例》之外还有一个土地的补偿。土地的补偿要根据《土地管理法》的第58条，根据最高人民法院的典型案例，典型案例明确规定，土地的补偿价格也是按照市场价格来进行补偿的。

什么是市场价格？市场价格不同于基准地价，更不同于挂牌价，应当无限接近于拍卖价。所以，征收补偿的价值既包括刚才提到的法律规定的6大项和土地的补偿，一共是7大项。

但是，如果一旦让法院进行拍卖的时候，那么这些可能好多项目就不存在了。房屋价值也会大打折扣。所以，有的部门就利用这些方式来达到降低补偿的目的。这样做肯定是违法的。

为什么呢？因为征收一旦开始之后，根据《民法典》的相关规定，所有权就已经进行了转移。如果法院再进行拍卖，那么对于物权再进行处分就是不合法的，没有法律基础了。这是从法律上去分析。因为根据《民法典》的相关规定，对于物权处分的行政机关决定，自做出之日起生效。也就是土地的所有权使用权，房屋的所有权等等已经在法律性质上，不再和原来一模一样了。

所以，法院再拍卖房屋，那拍卖的到底是谁的房屋呢？关于这点，在法理上是严重违法的，更是违反了国家的一些相关政策。比如说早在2016年就发布了保护产权的一些规定。近几年相关部门又陆续作出保护民营企业家合法权益的一些规定，包括最高人民法院也在陆续的出台发挥审判职能保护民营企业产权的一些规定。规定要依法行政，依法补偿，合理补偿，不得采取一些违法的方式，变相的降低补偿侵犯民营企业的合法权益。这样的案例更是特别多。

但是，我经常和企业主说一句话：公平的结果一定是自己争取来的，不是天上掉下来的，一定要主动的去寻求一些方法，正确的方法，找专业的团队提供一些必要的支持，去维护自己的合法权益。如果等着天降馅饼那是不可能的。所以，自己的权利一定要第一时间想办法去维护。

在遇到类似问题的时候，可以及时地向专业的律师团队进行咨询，律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，行政诉讼纠纷当然要找北京楹庭。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。

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