01

人口之力

2019年2月18日，粤港澳大湾区规划文件横空出世，截至今天，已走过一年有余。一个坐落在华夏大地的世界超级城市群，在万众瞩目的聚光灯下，初露模样。

作为中国对标世界湾区的作品，自然掀起了全国人才南下创富潮流，相对于当年”邓老圈地，渔村崛起”，规模丝毫不减。

拿我身边的合作伙伴举例，去年就有5个离开北京，去了深圳和广州。这在之前是很难想象的，因为迁徙城市需要付出巨大的资源成本，等于之前的打下的根基舍了一半。

而且他们一走就是整个家庭的动员，工作以及房产都得更换，原因很简单。

1、大湾区国家政策给得足，市场新、自由度高，容易赚钱。

2、大湾区的气候好，温度适宜风景优美，生活舒服。

宜居宜业宜游，让大湾区充满幻力，吸引了不计其数的年轻人。

数据显示2019年，一年时间，粤港澳大湾区内地九城人口全部实现净流入，且背靠的广东省，去年人口净流入量高达175万，再加上之前的成绩，5年时间完成了800万人口的迁入。

800万是一个什么概念？

相当于一个中部大型城市，这样体积的城市在中国仅仅只有30个。至此粤港澳大湾区所在的广东省也以1.2521亿人口的成绩，超越山东和河南，成为中国人口最多的省份。

而且最重要的是，这些流入人口都是青壮年劳动力，还敢“生”。

拿广东省来说，2018年省内人口出生率高于同期全国平均水平1.85个千分点。同时，由于人口结构较年轻，人口死亡率处于全国较低水平，比全国平均值低2.58个千分点。

因此自然增长人口多达92.76万人，自然增长率高达8.24%（全国平均3.81%）。

前段时间，国内的一家专业评测机构还出台了一份研究报告，预测未来几年，粤港澳大湾区依然会以每年人口200万以上的流入量，逐年递增，5年也就是至少1000万的规模。

这将成为人类历史上，定向区域最大规模的人口迁徙潮。

人口是城市的血液，在此趋势下，大湾区将全面进入高速发展期，成为中国实打实的经济增长极。

当然我非常赞成大湾区的发展空间，面子上对标纽约、旧金山、东京三个世界级湾区，将来非常有可能成为世界第一湾区。

但我还要说的是，“湾区不能一日而成”，后三者都是几十年甚至上百年积累的结果，大湾区在此阶段发展还有很多困难，而在这些困难背后，就是资产价值的分化和选择。

例如在政策红利面前，一些地方的房价水涨船高，被全国各地的投机客炒得如火如荼，但经历过像疫情这样的打击，它会像泡沫一样不堪一击，存在巨大的变数。

那么，长期价值来看，大湾区到底哪些地方的房产价值会与日俱增？哪些地方不能买？下面子木从宏观层面入手帮你解析。

02

角力之争

在2019年出台的大湾区规划文件中，万字长文赋予了每个城市的定位和功用。

例如要把这块风水宝地打造成世界级产业集群、国际科技创新中心、金融中心、贸易中心、文化中心……名头多的数不过来（如果感兴趣的可以自行去查询规划文件了解）。

但我们要反向思考，抛开表象看里子，大湾区最大的阻力是什么？

四个字，「城市角力」。

举个例子，成就大湾区就相当于一场创业。创办一家公司，如果3个合伙人都是做市场的，这生意很难做大。创业必须要有能力出众、互补互给的合伙人，管理、技术、市场、会计、法务每个角度都要能独当一面的领袖。

然而目前我们所看到的大湾区，整个角力场的情况十分模糊。例如深圳和广州存在贸易、金融之争，佛山、东莞存在工业之争，惠州、中山存在站队怪象，甚至还在不遗余力发展高科技产业。

这会导致资源的大规模浪费，而且各打算盘各自为政，毫无疑问大湾区将只是一个空壳。

我们都知道一个逻辑，“人往高处走，水往低处流”。

产业质量和规模吸引相关人才，例如北京海淀，堪称码农圣地，常年积累大量高科技人才，人才发酵提高产值，区域房价上涨，以此溢出，造成北面西二旗、昌平等地发迹。

上海在互联网方面能打得过北京吗？

显然差一些。一来没有五道口清华、北大等八大院校的人才加持；二来没有科教研究文化基因，没有这方面的创新土壤。这在未来是长期存在的压制关系。

拿大湾区的城市来讲，你让惠州去发展高科技显然是不切实际的，因为隔壁就是科技硅谷“深圳南山区”，人才对环境的选择是非常看重的。

这时候惠州只要做好两件事即可。

首先把环境和配套搞好，房子盖好，积极承接深圳人才的居住需求，成为深圳不可替代的后花园；其次，鼓励建造工业场地，主动承接深圳的工业需求。

深圳因为土地越来越稀缺，未来制造业工厂基本都会搬离深圳，溢向周边，实现“前店后厂”模式的转化，之前的华为、富士康等大型制造业工厂搬到东莞生产就是很好的例子。那么惠州把这块蛋糕吃到手就已经很了不得了。

其实对于角力，大湾区主要表现在两方面，金融和航运港口。

首先是金融，香港作为国际金融中心，这点永远不会变，稳健的国际制度，自由的金融环境，而且会成为中国做海外生意的主要渠道。

深圳在金融方面，定位为中国南部内地证券业、股份制银行和对接香港的金融中心。

这就是一个角力。广州也在发展金融产业，但愿意放弃金融中心的头衔吗？

最佳的解决方案是，这时候的广州不能在金融方面和香港、深圳去争，而是必须走差异化发展路线，主要做“区域金融”服务，例如隔壁广西、云贵地区。

近期南沙发展起来服务“一带一路”的金融战略，就是很好的突破口。

其次在航运港口方面。香港作为国际货运中转，和新加坡类似，常年积累健全的法制环境和贸易口岸中转制度，是国内任何一个港口所不具备的，所以称为中国面向国际港口中转中心，是铁板钉钉的事儿。

但在国内，深圳和广州的角力就很严重了。深圳有深圳港，一直以来吞吐量都稳坐全国前三，广州港口一直被压制。

但是广州南沙港兴起后，局势又开始扭转。

由于位置原因，像佛山、中山这样的工业城市，未来几乎都会把订单给广州的南沙港，为此广州佛山中山还一起合建了南沙港第四期工程。可见预见，贵州、广西中北部和湖南、粤北的货物基本都会从南沙港走了。

当然广州作为自古以来的中国南大门，贸易一直是城市名片。深圳能和广州争吗？

这时候依然需要转换方向，深圳应该以江西南部腹地和珠江口东岸的货物为中心，成为他们的出口海港，而广州则是服务于粤北、湖南、广西中北部、云贵地区和珠江口西岸等。

城市角力在中国区域城市中最为常见，但是想把大湾区做好，唯有化角力为协作，让资源充分融合，才能创造出一个世界级的大湾区。

在这个过程中，湾区中的每个城市必须找到自己清晰的定位和差异化竞争路线，吸引相关产业的人才，方能跟上湾区红利进程，当然这其中还需要花费大量时间。

03

价值之地

上部分提到，如果想把大湾区做起来，必须“消除角力，充分融合”，为此湾区我们还要建立服务大湾区战略的「链接桥梁」。

这个桥梁就是我们现在所看到的“深圳前海”，大湾区几何中心“广州南沙”， 东莞承接科技产业主要战地“松山湖高新区”，珠海未来的产业极地“横琴新区”，转型升级重要引领区“中山翠亨新区”。

这4个新区是未来成就大湾区战略的主要土壤。深圳不用多说，寸土寸金，未来产业发展和土地增值不用考虑。其他3个新区，最有发展的是广州押注的南沙、其次是华为加持的松山湖，然后就是横琴和翠亨。

目前这几个新区的房价均已被炒高。但因为整体产业迁移需要时间，刚需尚未入场，房产主要持有者主要还是以全国各地的投资客为主，所以存在一定的泡沫。在疫情的影响下，房价下挫的可能性非常大。

但这些地方，在于未来价值，无论房价如何下跌，未来总会有抬头的机会，属于短期看跌，长期看涨的区域。所以这些地方冷市，没人买房的时候反而是机会窗口期。

拿掉港澳，粤港澳大湾区目前城市实力的排名是：

第一梯队：深圳，广州

第二梯队：佛山，东莞

第三梯队：珠海，惠州，中山

第四梯队：江门，肇庆

按照大湾区战略，深圳和广州是双龙头，那么房产价值就会按照几何原理层层递进。

例如围绕着深圳买房，要找惠州和东莞的临深板块。譬如惠州的临深地段，其中有白云新城板块、南站新城板块、大亚湾西区。惠州是去年一年以来外地购房者最多的城市，甚至超越龙头深圳。

挨着深圳的，还有隔壁东莞的松山湖板块、凤岗、塘厦、黄江、虎门。这些板块未来都会承接到深圳年轻人的住房需求。

广州因为土地面积广阔，新房库存较大，房产价值和深圳无法相较。所以在购入板块中，未来价值空间主要主要表现在番禺和黄埔，以及上文所述的南沙新区。

佛山的价值和惠州的概念一样，一定要紧盯临广板块。桂城、祖庙、陈村、石湾、北滘、大良、陈村、里水、大沥都是很好的选择。一脚油门几万的价差，在交通便利后，价值空间所创造的机会，加速凸显。

等到广佛环线开通后，会实现真正的广佛同城，最近的广州广钢板块均价高达4.5-5.5万/㎡。受限购限制和房价影响，众多广州客选择外溢佛山。

中山和珠海层面，除了纵一城之力打造的两个新区以外，其他的可投资性一般，虽然近一年，人口流入和工业产值均有较大进步，但是在湾区层面，承接双核心城市需求的效果上了差了许多。

最后是肇庆和江门。这两个城市有发展，但也是得在南沙、横琴这样的新区彻底成熟之后，才有可能性。目前的可投资空间几乎为0。

04

长期价值

粤港澳大湾区是中国首个在两种制度、不通的文化环境中，创造出来的世界级湾区，其根本意义不单是经济层面，更多是大国崛起，未来登上世界第一之座的利器，也是海上“一带一路”，连接东南亚诸国的桥梁。

所以，湾区务必成功。

在此基础上，可以预见，中国未来将会向这片热土投入天量资金和政策资源。在人口加速流入的同时，与之相应的科教、基建等大型配套会加速建立，这就是价值。

在房价层面，短期内因为疫情问题会整体落空，降价抛售的情况有，打折促销的情况也有，但这都是市场短期应对行情的自我调控机制。只要恢复活力，成交便会加速回暖，房价夯实反弹。

当然，这不是我在教唆大家现在去买房，而是在说，如果你想赶这一趟湾区红利，心里一定要有所认识。大湾区很多板块的房价还处于待挖掘的阶段，会随着人口的加速流入，机会越来越少。

因为这不是深广的大湾区，也不是广东省的大湾区，而是全中国的大湾区。