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浙江省义乌市是全国普通的县级城市之一，义乌通过鸡毛换糖已经把小商品卖到了全世界，现在的义乌知名度可谓是世界义乌。

但很多人不了解义乌，认为义乌只是县级市，房价这么高，一点也不正常。

的确义乌作为县级城市，目前义乌的房价已经问鼎了全国，因为全国房价最贵的县级市。

义乌市的二手房平均房价大约为2.96万，新房的平均房价大约为2.68万。义乌的整体房价房价在金华地区处于遥遥领先的位置，要远远高于城区以及东阳，永康。

不理解义乌房价如此之高的人很多，那么我们来剖析多项跟楼市房价有关系的指标。

结合浙江金华2022版统计年鉴，我们进行以下多项指标开展剖析，重点剖析金华两大城区及义乌市、东阳市、永康市、兰溪市。

2022版的年鉴主要针对2021年位于金华地区各大区县相关的数据统计，具有很大的参考性。

指标1：房地产投资金额

浙江金华9区县当年的房地产开发投资金额大约为723亿元，按照投资金额大小进行排名：

义乌市265亿元＞婺城区+金东区221亿元＞东阳市73亿元＞永康市59亿元＞兰溪市37亿元

义乌市的房地产开发投资额约占到整个金华地区的36.7%，金华市区的房地产开发投资额约占到整个金华地区的30.6%。

东阳市+永康市+兰溪市房地产开发投资总金额约占到义乌市的60%，由此可见，义乌市在金华地区处于房地产开发投资的绝对中心位置。

指标2：房地产销售面积

浙江金华9区县当年的房地产住宅类销售面积大约为631万平米，按照商品房销售面积由大到小进行排列。

义乌市222万平米＞婺城区+金东区172万平米＞东阳市108万平米＞永康市77万平米＞兰溪市47万平米

从面积大小可以看出，金华市区+义乌唱主角，东阳、永康、兰溪唱配角。

义乌市的商品房成交面积约占到整个金华地区的35.2%，金华城区商品房销售面积约占到整个金华地区的27.3%。

由此可见，整个金义都市区的核心区还是在义乌市及金华城区，成交量占比高反映到这个区域年轻人对楼市需求量大。

指标3：商品房成交金额

浙江金华9区县当年的商品房销售额大约为1,144亿元，按照销售金额由大到小进行排列。

义乌市481亿元＞婺城区+金东区269亿元＞永康市137亿元＞东阳市118亿元＞兰溪市45亿元

由此可见，义乌市的商品房成交额约占整个金华地区42%，义乌市的商品房成交额大约是京华两城区的1.79倍。

东阳市的商品房成交额不敌永康市，而东阳新房成交面积却远大于永康市，侧面反应到东阳的房价远低于永康市。

兰溪市在此项数据当中基本处于掉队，处于倒数第二的东阳成交额也基本是永康市的2.6倍。

指标4：房地产土地购置面积及成交价

浙江金华9区县当年的购置土地面积164万平米及土地成交总金额235亿元，由成交面积、成交金额分别由大到小进行排列。

婺城区+金东区82万平米＞义乌市19万平米＞兰溪市10万平米＞东阳市9万平米＞永康市3万平米

婺城区+金东区125亿元＞义乌市42亿元＞兰溪市12亿元＞东阳市10亿元＞永康市8亿元

此项数据可以看出房地产土地投放最多主要在于金华市区，金华两大城区的土地投放量基本是义乌市的4.3倍。

永康市的土地瓶颈已经完全显现，甚至远远不及东阳市及兰溪市。

按照成交金额及成交面积平均折算每平米土地价值，按照每平米单价从大到小进行排列。

永康市2.67万＞义乌市2.21万＞金华城区1.52万＞兰溪市1.2万＞东阳市1.11万

有此项数据可以看出永康的土地最贵，其次是义乌市、金华城区，东阳市的土地最便宜，甚至要比兰溪市每平米还要低出900元左右。

指标5：所在城市房地产资产总值

浙江金华9区县当年的房地产资产总额大约为5,799亿元，按照资产合计总额由大到小进行排列。

义乌市2,509亿＞婺城区+金东区1,417亿＞东阳市679亿＞永康市501亿＞兰溪市368亿

义乌市的房地产资产总额约占到金华地区的43.3%，金华市区的房地产资产总额约占到金华地区的24.4%。

由此可看出，金义在房地产领域约占到整个区域的67.7%，东阳、永康、兰溪三地总量只比金华市区多131亿元。

指标6：房地产利润总额

浙江金华9区县当年的房地产开发利润总额大约为70.9亿元，按照各大城市利润总额由大大小进行排列。

义乌市52.1亿＞东阳市9.9亿＞永康市9.5亿＞兰溪市2.4亿＞婺城区+金东区-0.9亿

由此可见，义乌市的房地产开发企业获利最多，约占到整个金华地区的73.5%，东阳市与永康市、兰溪市开始步入获利空间。

侧面反映到义乌市的房价贵，给当地的开发商带来了巨大的利润，说明当地的房价存在很大的溢价空间。

金华城区房地产开发企业获利为负值，反映到部分企业面临亏损，也同样反映到尽管成交量比较大，但这个区域利润空间却是最低。

指标7：按揭贷款金额

浙江金华9区县当年的个人按揭贷款总金额257亿元，由贷款总额由到大小进行排列。

义乌市91亿元＞婺城区+金东区66亿元＞东阳市39亿元＞永康市31亿元＞兰溪市15亿元

有此项数据可以看出，义乌市按揭贷款金额约占金华地区的35.4%，金华城区按揭贷款约占金华地区的25.7%。东阳市与永康市的按揭贷款总金额基本略高于金华两城区。

按揭贷款金额属于负资产，侧面反映到义乌市和金华两城区居民负资产较大，当然也反映到这两大区居民勇于负资产。

结合以上7个指标，我们基本可以看到，义乌市的房价高，不仅土地含金量高，房地产企业获利的利润率高。

也基本认识到金义都市区未来唱主角的地方就是金华两大城区及义乌市，东阳与永康市基本唱配角，而兰溪市基本成为辅助型。

我们再来看以下几项指标：

指标8：乡镇街道一般公共预算收入

浙江金华9区县在2021年一般公共预算收入达到10亿元以上的乡镇街道，由大到小进行排列比较。

永康东城街道22.4亿元＞东阳横店镇21.5亿元＞义乌稠城街道17.1亿元＞义乌稠江街道16.6亿元＞义乌北苑街道15.4亿元＞永康市西城街道10.3亿元

由此可见，10亿级别的义乌市占三个，永康市占两个，东阳市占一个。

另外义乌三个主要是义乌的主城区，而永康两个也是主城区，这基本也能够解释为何义乌城区和永康城区房价会那么贵。

东阳的房价不高，主要是因为横店镇并非是街道而是乡镇，所以没有推高东阳城市房价。

再按照各大城市一般公共预算收入在10亿以下，并最高的2-4个乡镇街道进行罗列剖析：

婺城区最高的两个区域分别为白龙桥镇3.9亿元、婺城汤溪镇0.8亿元；

金东区最高的三个区域分别为多湖街道5.1亿元、孝顺镇4.9亿元、傅村镇1.1亿元。

兰溪市最高的两个区域分别是兰江街道2.3亿元、梅江镇1.2亿元。

义乌市10亿级别以下且1亿级别以上区域的分别是福田街道7.6亿元、江东街道6.4亿元、佛堂镇6.1亿元、后宅街道4.5亿元、苏溪镇3亿元、城西街道2.9亿元、上溪镇2.6亿元、义亭镇1.9亿元、大陈镇1.6亿元。

东阳市10亿级别以下且1亿级别以上的区域分别是江北街道8.4亿元、吴宁街道5.5亿元、六石街道3.1亿元、歌山镇2.9亿元、巍山镇2.8亿元、南马镇2.8亿元、白云街道2.6亿元、城东街道1.5亿元、湖溪镇1.2亿元、千祥镇1亿元。

永康市10亿级别以上且1亿级别以上的区域分别是江南街道2.4亿元、英芝镇2.2亿元、古山镇3.7亿元、龙山镇1.5亿元、花街镇1.2亿元、石柱镇1亿元。

特别注意的是金华婺城区城东、城中、城西、城北、江南、西关等6个核心街道数据不详。

从以上数据当中我们可以看到，义乌市的均衡化发展走在金华地区的第1位，综合实力遥遥领先金华8个区县。

东阳市均衡化发展遥遥领先于永康市，在一般公共预算收入1~10亿之间仍然还有10个乡镇街道入围。

永康市的均衡化发展领先于金东区、婺城区、兰溪市，一般公共预算收入在1~10亿之间的也有6个乡镇街道入围。

总体上看，婺城区乡镇街道偏弱，多数乡镇一般预算收入没有突破1亿元，一些区域要建设则需要通过输血的形式完成。

一般公共预算收入高，则代表这个区域可支配的金额较高，每年都有大量的预算收入，必然会推动这片区域经济发展与城镇建设。

从这项数据我们技能基本能够理解，为何义乌市房价这么高，义乌市的乡镇拥有的财力都要比多数街道高。

对于义乌市而言，不仅这个区域外来人口众多，而且义乌市已经明显成为了浙中的经济中心。

随着每年大量的固定资产投资，相信义乌市未来获得“中心”的资格会越来越多。

现在的义乌市已经成为了经济中心、人口聚集中心，那么更加期待未来由文化中心建设，甚至还有很多很多。

义乌的房价高不是泡沫，不是虚而是实！

正是这座城市有潜力，所以房地产开发企业会落户义乌，在义乌疯抢楼市市场，这就是现代都市化的义乌市、不一样的义乌市。

当然要理性看待金义都市区发展，婺城、金东与义乌的绑定基本已成定局。

从楼市的潜力看，义乌市最大，其次是金东区、婺城区。然后才是东阳市、永康市、兰溪市，最后浦江县、武义县、磐安县。

与大家分享相关数据，欢迎大家共同为金义都市区发展建言献策。

个人观点，仅供参考。