讲解新闻大全:楼盘借贷纠纷案例分析总结,期房会被冻结吗?

核心提示

近日，上海二中院民六庭审理的上海五牛勉福投资中心（有限合伙）互联网私募基金诉上海银行股份有限公司闸北支行以及玉宏星天地房地产项目开发商及其控股股东、关联企业、担保人和208户购房小业主的金融借款合同纠纷一审案件在审限内成功调解。日前，全体小业主向上海二中院赠送了两面锦旗，一面表扬上海二中院“亲民司法、秉公办案、廉洁高效、倾心为民”，一面称赞本案合议庭审判长符望、承办法官商建刚、人民陪审员陈元旦“能在最短时间主导处理协调沟通好三方利益达成共识，三方满意，能力超凡，万分感谢”。

五牛投资委托上海银行向玉宏公司等提供贷款供开发玉宏星天地项目用，玉宏公司以该房地产项目在建工程的形式提供抵押担保。2015年6到10月间，该楼盘陆续预售，截至诉讼之日止已销售208套。

由于开发商将预售款擅自挪用，未能专项用于清偿借款本息，五牛投资向上海二中院起诉并申请查封了在建工程。

购房小业主得知已购房屋被司法查封后，纷纷要求参加诉讼，保护他们的房屋权利。

审理过程中，合议庭梳理本案难点，发现本案虽系金融借款合同纠纷，以房屋建设工程作为抵押担保，但购房业主一共有208户，其中可以类型化为绿色（已经预售备案）、黄色（已网签且付款50%以上）、橙色（已网签且付款50%以下）、红色（合同签订，但未网签）多种类型。

本案存在在建工程抵押权与购房业主的房屋期权冲突问题。法院审理中是否应当追加小业主作为第三人参加诉讼？追加第三人是否应区分小业主类型？如追加进来以后如何处理？本案在法律适用、诉讼程序以及化解矛盾等方面均存在难题。

经过多次评议讨论，合议庭遂决定采取以下措施推进本案的审理：

一、人数众多，巧用诉讼代表人制度。合议庭经过研究后，决定先追加4名业主代表为第三人。其他购房业主如果要参加诉讼，则需要推举已被追加的购房业主为诉讼代表。购房业主们自行沟通和协商，确定了作为诉讼代表的业主，由诉讼代表人协助法院收集购房业主的身份信息、购房信息以及核对购房合同、付款凭证等证据。

二、案多人少，发挥当事人作用提高效率。通过信息化的手段将相关文件的内容要求、格式形式规范告知当事人，加快了信息整理的速度。考虑到208户购房业主的案件材料众多，对于购房业主的材料分为信息发布、材料收集、信息整理、材料整理、信息核对、信息验证等6个环节，合议庭随机选择一些业主来上海二中院，在相互监督之下整理小业主提交的诉讼材料，然后安排另一批业主来核对信息。经过核对后的信息，再与本案原告与被告制作的信息进行比对，最终确定相关信息的真实性、完整性、准确性。

三、定纷止争，法律释明促调解。案件经过多次庭前审理，第一次听证首先固定原告的诉讼请求。确定各方的电子信息通讯方式，并要求各方提交给法庭的证据均应直接交换给案件其他各方当事人，法院不再从中转递案件证据材料，并要求购房业主确定4名诉讼代表人。第二次听证对本案证据进行质证，原告持有的被告股权、放贷经过、销售情况等事实进行发现。在此过程中，对于本案适用的所有法律、公司法的深石原则、物权法的善意第三人制度等规则进行释明，让各方知晓自己的法律地位以及诉讼风险。

四、倾心为民，秉公司法消误解。合议庭的努力获得了当事人各方的认可，刚开始当事人对法院和承办法官有误解，通过法律释明，各方对立的情绪转为合作，主动向上海二中院申请自行和解，请求合议庭给予和解时间。

最后，本案纠纷以及小业主与开发商的纠纷在法院主持下在审限内终于一揽子调解解决。本案承办法官商建刚说，“调解是当事人趋利避害的结果，法院的作用在于普法、释法”。

本案的顺利调解，对如何在诉讼中解决银行在建工程抵押权与购房业主权益冲突问题作了有益的探索，尤其是创造性运用诉讼代表人制度、发挥当事人作用方面积累了可供借鉴的有益经验，取得良好效果，值得进一步总结推广。