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【裁判要旨】

1.《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条“符合下列情形且其权利能够排除执行的”规定并非“符合下列情形之一”，而是要求必须符合该条规定的全部数种情形。

2.购房款尾款系买受人在人民法院对案涉房屋查封之后支付，难谓已尽到善意的合理注意，该款项不应再计入买受人已支付的价款。

【案件基本事实】

2014年3月26日，何某与沈阳亿某公司签订《商品房买卖合同》，约定何某购买沈阳亿某公司位于某县××号楼××单元××室房产，建筑面积48.92平方米，单价2925元每平方米，总金额143091元，首付43091元，余款10万元通过贷款方式支付。

同月31日，何某与沈阳亿某公司订立《补充协议》，约定因沈阳亿某公司不能为何某提供贷款服务，故在原总房款143091元的基础上优惠45000元，并于同日重新签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋的单价调整为每平米2005.13元，总价调整为98091元，付款方式调整为首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。房屋交付日期为2014年9月30日前，并应在商品房交付后365日内办理权属登记。

2014年3月26日，何某向沈阳亿某公司现金缴纳购房首付款43091元，2017年11月16日，何某向沈阳亿某公司现金缴纳了购房款尾款55000元。

根据何某提交的2017年度、2019年度、2020年度物业管理费收款收据显示：何某已于2017年11月办理了案涉房屋入住手续。

何某自述，其于2021年3月14日将案涉房屋以123000元价格出售给案外人安某某，安某某在向其支付购房款118000元后已在案涉房屋内居住。

何某目前在某县××镇××街××号拥有67平米房产。

陆某某诉沈阳亿某公司、锦州亿某公司、周某某、刘某某民间借贷合同纠纷一案，一审法院于2016年2月3日作出017号民事判决，判令沈阳亿某公司、锦州亿某公司在该判决生效后十日内偿还陆某某借款本金7398万元及利息；周某某、刘某某在上述本息范围内对陆某某承担连带清偿责任，周某某、刘某某承担保证责任后有权对沈阳亿某公司、锦州亿某公司进行追偿。该判决于同年11月8日已发生法律效力。

在前述案件审理过程中，一审法院于2015年5月19日作出17号民事裁定，冻结被告沈阳亿某公司、锦州亿某公司、周某某、刘某某银行存款10291万元或查封、扣押上述被告的其他等值财产。同日，一审法院作出17-3号协助执行通知书，责令某县住房和城乡建设局协助查封沈阳亿某公司名下的房产（包含案涉房产；查封期限为三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。

因陆某某向一审法院申请执行，一审法院于2016年11月11日立案执行。在案件执行过程中，因陆某某向一审法院提交申请，认可已查明财产无法处置且被执行人无其他可供执行财产，申请终结本次执行程序，待条件具备时再申请恢复执行。至此，该案尚有11288.97万元标的金额未执行到位，一审法院于2017年7月20日作出执行裁定，终结本次执行程序。

2021年3月1日，一审法院基于申请执行人陆某某申请，立案恢复执行。

2021年8月5日，一审法院作出执行裁定：1.将被执行人沈阳亿某公司名下包括本案案涉房产在内的共计146处房产作价人民币2365.154万元，交付申请执行人陆某某抵偿债务。2.申请执行人陆某某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该执行裁定书于2021年8月8日送达，已发生法律效力。

同年11月29日，一审法院发布公告称，一审法院于2021年3月1日立案执行申请执行人陆某某与被执行人沈阳亿某公司、锦州沈阳亿某公司等民间借贷纠纷执行一案，依法对沈阳亿某公司位于某县××小区共计146套房产进行司法公开拍卖，并于2021年8月5日依法作出执行裁定，将被执行人沈阳亿某公司名下上述房产交付申请执行人陆某某抵偿债务。鉴于申请执行人陆某某已依法取得上述房产所有权，一审法院公告：限令所有占有、使用上述房产的个人及单位自行搬离或与新产权人陆某某协商办理房屋过户、产权证办理等工作，否则一审法院将依法采取强制清场措施，并依法追究拒不搬离人员的法律责任。

案外人何某因对一审法院（2021）赣执恢6号之二执行裁定及公告不服，于2021年12月24日向一审法院提出执行书面异议，请求撤销一审法院执行裁定，中止对案涉房产的执行并解除查封。

一审法院审查后，于2022年3月7日作出4号执行裁定书，驳回何某异议请求。何某对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。

【原告诉讼请求】

何某向一审法院起诉请求：1.解除一审法院6号之二执行裁定中对坐落于某县××幢××单元××号房产的查封并中止执行，同时确认该房产归何某所有；2.由陆某某、沈阳亿某公司承担本案诉讼费用。

【法院裁判】

一审裁定：驳回何某的诉讼请求。

最高院二审判决：驳回上诉，维持原判。

【争议焦点评析】

生效判决认为，本案争议焦点问题是：案外人何某对执行标的所享有的民事权益能否排除强制执行。生效判决认为不能，理由在于：

一、何某对登记在被执行人名下的不动产提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定全部情形

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释〔2015〕10号，简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

1.何某在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同

何某与沈阳亿某公司于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》，约定何某购买案涉房产，总金额143091元，首付43091元，余款10万元通过贷款方式支付。当月31日，何某又与沈阳亿某公司订立《补充协议》，将案涉房屋的总价调整为98091元，付款方式调整为首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。

尽管前述合同疑点重重，陆某某并不认可该合同及补充协议签订时间是在2014年，但由于陆某某没有举示相反证据推翻该合同及补充协议载明签约时间。生效判决认定何某与沈阳亿某公司于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》；当月31日，双方又订立《补充协议》，符合证据规则。

2.何某在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产

陆某某诉沈阳亿某公司等当事人民间借贷合同纠纷一案，一审法院于2015年5月19日作出裁定，冻结包括被告沈阳亿某公司在内的相应财产，并于同日作出协助执行通知书，责令某县住房和城乡建设局协助查封了包括案涉房产在内的沈阳亿某公司名下的财产。查封期限为三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。

何某提供的证据证实于2017年11月办理了案涉房屋的入住手续，系在人民法院查封之后。故何某未在人民法院查封之前合法占有该房产。

3.何某是否已支付全部房款

何某主张自己于2014年3月26日向沈阳亿某公司现金缴纳了购房首付款43091元，于2017年11月16日现金缴纳了购房款尾款55000元。为此，何某提供了沈阳亿某公司出具的收款收据。

陆某某不认可何某以现金方式支付购房款。但由于陆某某没有举示相反证据推翻沈阳亿某公司出具的收款收据，应承担举证不能之不利后果。生效判决对何某以现金方式支付购房款事实予以确认。

不过，生效判决认为，案涉房屋于2015年5月被人民法院查封，因此，2017年11月何某向沈阳亿某公司缴纳购房款尾款55000元时，案涉房产实际已经处于查封期限内。何某明知房屋买卖合同约定了房屋的交付日期为2014年9月30日前、且应在商品房交付后365日内办理权属登记，在沈阳亿某公司实际并未依约交付房屋和办理权属登记，案涉房产已被查封的情况下，依然于2017年11月向沈阳亿某公司缴纳购房款尾款，此付款行为难谓已尽到善意的合理注意，该款项即不应再计入买受人已支付的价款。故何某未支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

显然，生效判决是以何某付款行为存在重大过错为由，对其支付合同尾款行为作出否定性法律评价，认为何某的付款行为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项规定。

二、何某对登记在被执行人名下的不动产提出的异议不符合第二十九条规定全部情形

《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

1.何某在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同

生效判决认定何某与沈阳亿某公司于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》；当月31日，双方又订立《补充协议》。

2.何某所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

一审判决认定，本案中何某自述其已将案涉房产出售给第三人安某某；某县自然资源局在2022年5月9日出具的《不动产登记查询结果证明》亦证实何某在某县××住房，故其购买案涉房屋并非用于个人居住；且其基本居住需求已得到保障，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。

生效判决对此未进行评判。

3.何某是否已支付全部房款

前已述及，生效判决认定何某于2014年3月26日向沈阳亿某公司现金缴纳了购房首付款43091元，于2017年11月16日现金缴纳了购房款尾款55000元。

生效判决认定，由于尾款55000元系何某在人民法院对案涉房屋查封之后支付，此付款行为难谓已尽到善意的合理注意，该款项即不应再计入买受人已支付的价款，进而认定何某不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”情形。

【商榷意见】

生效判决未支持何某提出的解除一审法院6号之二执行裁定中对坐落于某县××幢××单元××号房产的查封并中止执行，同时确认该房产归何某所有的诉讼请求，笔者不持异议。

然本案程序是否符合法律规定？仍殊值研究。

《执行异议和复议规定》（2020修订）第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。

可见，案外人针对执行标的提出执行异议，必须是异议指向的执行标的执行终结之前。

《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。

本案已查明，2021年8月5日，一审法院作出执行裁定：1.将被执行人沈阳亿某公司名下包括本案案涉房产在内的共计146处房产作价人民币2365.154万元，交付申请执行人陆某某抵偿债务。2.申请执行人陆某某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该执行裁定书于2021年8月8日送达，已发生法律效力。

同年11月29日，一审法院公告了前述内容，确认申请执行人陆某某已依法取得上述房产所有权，并限令所有占有、使用上述房产的个人及单位自行搬离或与新产权人陆某某协商办理房屋过户、产权证办理等工作。

可见，一审法院针对案涉房屋的执行行为已于2021年8月5日终结，申请执行人陆某某已取得案涉房屋的所有权。

而案外人何某对一审法院（2021）赣执恢6号之二执行裁定及公告不服，于2021年12月24日向一审法院提出执行书面异议，请求撤销一审法院执行裁定，中止对案涉房产的执行并解除查封是在异议指向的执行标的执行终结之后提出。何某的执行异议明显不符合人民法院受理执行异议的条件，人民法院不应受理；受理后亦应从程序上否定其请求权，裁定驳回其异议。

因何某不符合提起执行异议的条件，其自然不具备提起执行异议之诉的条件，其起诉不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（2020年修订）第三百零五条（2022年修订为第三百零三条）所规定的案外人提起执行异议之诉的受理条件，人民法院不应受理；受理后发现不符合受理条件的，人民法院应裁定驳回其起诉，而非判决驳回其诉讼请求。

本案生效判决以判决驳回何某诉讼请求结案，是否恰当，值得商榷。