干货|蒙自民间借贷纠纷,蒙自烂尾楼工作推进情况
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湖光雅苑
2017年以来，纳入蒙自市问题楼盘监管范围的项目共14个（含停工、未验收和交房不能办证项目），涉及开发企业14家、施工企业19家，涉及住户近1万户。烂尾楼成为了人民群众关切的热点、党委政府关注的焦点、职能部门工作的重点。
面对严峻的形势和繁重的任务，蒙自市委、市政府以党史学习教育为契机，切实为民办实事，以化解问题楼盘纠纷为己任，勇于担当、主动作为，按照“集中扫尾一批、整体打包一批、加快推进一批”的工作步骤，通过争取“四有”、出好“四招”、走稳“四步”、实现“四促”，探索出一条“政府主导、法律保障、封闭运行、以商救商、金融支撑”的多元化解新路子，将14个项目分批逐个化解。
隆信雅苑一期
详细措施
争取“四有”，营造环境
有政策支撑：制定《蒙自市问题楼盘化解工作方案》和《蒙自市化解处置问题楼盘11条措施》。
有组织保障：成立市长任组长的问题楼盘化解工作领导小组，统筹领导问题楼盘化解工作。
有制度保障：建立健全联席会议机制，市委常委会、市政府常务会、市政府召开专题会议经常听取、研究、部署涉房重点工作。
有资金保障：领导小组召集市农商行、市农行等金融部门召开政银企恳谈会，促成各银行与问题楼盘开发企业合作购房按揭贷款事宜，确保项目建设资金有保障。
出好“四招”，依法保障
部门联动：率先在全州建立住建部门与司法部门合作的涉房矛盾纠纷化解工作站，强化行政管理与司法裁定的衔接配合。
周密组织：将涉房问题纳入行政调解程序和范围，对有给付义务的调解协议，组织当事双方进行司法确认，最大限度缩短化解周期。
精准发力：对进入诉讼程序的涉房问题案件，进行繁简分流，做到简案快办；对经前置调解无法化解的，及时做出司法裁判；对进入执行程序，难以执行的案件，正确处理“打死”与“救活”的关系，区别对待，综合施策。
强化预警：加强对问题楼盘化解工作的经验总结及问题的分析研判，第一时间将有关情况、问题和隐患向有关领导、相关部门通报预警，并提出行政建议和司法意见。
走稳“四步”，严格监管
“摸好底”：采取座谈、走访、问询、调查等方式，全面掌握问题楼盘的成因和症结，采取“一事一议”“一房一策”的方法，做到“心中有数”“心中有底”。
“算好账”：运用债权申报、会计鉴定、财务审计、清产核资等方式，全面查清问题楼盘资产状况和债权债务情况。科学测算楼盘的实际以及潜在经济价值，努力做到“算无遗漏”“资债相抵”。
“理好线”：严格审查合同的形式和效力，督促项目甲乙双方履行合同义务，注重维护合同的稳定性，全力保护合法施工方利益。
“建好房”：严格监督开发企业自觉履行规划、开发、招商等责任，协助解决工程建设中存在的困难和问题；积极督促施工方履行工程垫资、建设施工、安全生产等义务，加快工程进度，争取早日验收交房。
实现“四促”，成效显著
促进行业监管：积极实行行政干预和监管，主动为房地产转型升级等政策建言献策;帮助国土、规划、住建、金融等职能部门切实履行行业监管的职责，补齐短板、建章立制。
促进产业发展：采取以会代训、以案释法、监督管理等方法，不断提高开发企业规范发展意识；依法打击高利放贷、合同诈骗、商业欺诈等行为，加大预售资金监管力度。
促进财税增收：通过楼盘复工、招商引资、项目落地，为全市GDP贡献近5亿元。
促进人民幸福：随着问题楼盘的“起死回生”，1000余户失地农户有望拿到补偿房，2000余户回迁户即将回迁新居，5000余户业主正在抓紧办理房产证，1000余名债权人的债权有望实现，人民群众获得感、幸福感得到进一步增强。
听蓝半山
具体做法
1. 运用法律保障、开展业主自救
湖光雅苑项目，动员400余户业主采取筹资自救的方式进行化解后，项目于2017年2月复工，于2018年3月竣工验收，截至目前，已办理不动产证480余户。
2. 遵循市场原则、促成以商救商
凤凰城项目，由施工单位重庆建工承诺按照“以商救商”的模式垫资施工推进项目工程建设，项目取得预售许可后逐步支付工程款。工程于2018年7月重新启动，11月全面复工。
3. 销售抵押房屋、回收后续资金
动员丰源谷项目多位债权人释放名下抵押房屋进行销售，销售资金优先偿还受法律保护范围的合法债务，剩余资金用于完善项目后续工程，这样既偿还了债权人债务，同时又为后续工程筹集了建设资金。
4. 整体打包拍卖、做到资债相抵
听蓝半山项目通过整体打包拍卖方式进行彻底化解，2019年7月通过公开拍卖成交，覆盖该项目所欠债务，并补缴土地出让金，该项目于2019年10月复工，2020年4月取得预售许可，目前项目建设有序推进，房屋销售较好。
5、依法追缴所欠款项、规费和税收
对于已无资金支付工程欠款、相关规费和税收的已完工项目，由市住建局牵头组织项目五方主体单位签字验收。一是对于因欠款不配合验收的五方主体单位，采取缺席验收方式给予验收。二是对项目所欠的规费以及税金，由收缴单位依法追缴给予办理项目验收手续后为购房人办理不动产证。
6、打击高利融资
对于在建设过程中，因开发企业资金链断裂向民间高利融资，债权人名为购房实为借贷低价质押项目房屋的进行甄别。购房合同约定单价低于项目同期销售均价10%的房屋列入暂缓办证清单，经落实确为借款担保的暂不予办理不动产证，在补足市场价格后方能给予办理不动产证。
取得成效
截至目前，蒙自市已成功化解湖光雅苑、盛世商都、隆信雅苑一期、恒基国际二期、听蓝半山、丰源谷6个烂尾楼项目(湖光雅苑目前已办理不动产权证书480户;盛世商都业主个人缴纳契税后办理不动产权证，福广地产挪用的契税由业主向法院提起诉讼依法追讨;听蓝半山于2020年4月取得预售许可，一期项目已封顶；隆信雅苑一期于2020年4月竣工验收，业主已正常办理不动产权证书；丰源谷于2020年12月项目竣工验收，但由于项目土地被查封无法办证，目前正在积极协调解封事宜；恒基国际二期于2020年8月完成竣工验收手续，正分批陆续为业主办理不动产权证书）；计划今年内完成凤凰城龙口花园、鸿基明苑、红福苑、恒基国际一期这5个烂尾楼项目的化解，2022年12月前完成瑞泰溪苑、天德中兴、全聚福一期、财富国际4个项目的化解，从而实现14个（恒基国际一期、二期是1个项目）烂尾楼项目的100%化解。
恒基国际一期
恒基国际二期
2018年11月最高人民法院在天津组织召开的“坚持枫桥经验切实发挥人民法院在社会基层治理中作用研讨会”上，蒙自市就问题楼盘化解府院联动模式进行交流，有效推动红河州人大制定出台《红河州多元化解矛盾纠纷促进条例》。
加强监管 防范于未然
1. 建筑工地远程视频监控系统安装接入
于2017年年初开始筹备搭建蒙自“房管云”系统，并于2017年11月上线运行，对我市范围内商品房开发项目进行线上监管，对预售资金收支两条线采用关卡式监管，严把资金监管关。2019年2月起，要求房地产开发项目工地主进出口、工地制高点（如塔吊）、材料加工区、危大工程实施部位（如深基坑作业、土方开挖、高支模作业等）、其他需要监控的部位安装视频监控，并根据工程进度变化调整位置，实时监控项目进展与安全施工，为预售资金拨付提供依据。截至2021年5月，我市房地产在建项目已有52个安装视频监管并接入平台。
2. 出台《蒙自市商品房预售款监管实施细则》
为进一步加强我市新建、在建商品房开发项目监管，规范商品房预售款收存及使用，确保项目顺利完工并竣工验收，保障购房人预付房款的合法权益，草拟《蒙自市商品房预售款监管实施细则》，细化明确预售款使用范围，对不同项目采取分类监管，扩宽预售款使用用途，提高办公和管理支出的提取比例，减轻企业资金压力，优化预售款申请使用程序，缩短开发项目监管期限，于2020年5月1日印发实施。
编辑：陈 波
校对：杜孟霓
责编：李 唐
审核：何明信
总编：杨学良