[阅读]新闻速递:胡嘉雯借贷纠纷,德信集团

撰文｜胡嘉雯 编辑｜韩蕾

浙系房企冲击千亿，能否成功？

德信集团起步于浙江，历经二十多年的发展，成为浙系代表性企业，2019年以德信中国（02019.HK）名称在香港上市。

据最新数据统计，截至2021年前四个月，德信集团实现累计合约销售金额约人民币258.30亿元，同比增127.78%。

此前，德信提出2021年实现千亿销售目标，过去几年销售额迅速增长，无疑是房企大军中的一匹“黑马”。而据德信中国发布的2020年报显示，公司营业收入157亿元，同比增长64.7%。

然而，这份成绩单真的漂亮吗？

合作权益比低，增收不增利

近年来，房地产市场竞争激烈，受“三道红线”融资监管政策影响，降低负债压力增大，中小房企普遍面临拿地缺钱的问题。

在此背景下，“抱团取暖”式合作拿地已经成为行业常态。合作拿地能够降低投入、分散风险，获取更多的土储资源。

德信中国也是如此。不过，合作拿地是把双刃剑，随着合作项目不断增多，改善德信利润的同时，分走的利润也越来越多。

据2020年报数据显示，2020年德信新增的40个项目中，仅有1个项目权益比达到100%，其中有26个项目权益比低于50%。

低权益比意味着德信所得利润的减少，虽然德信在去年合约销售额约为635.3亿元，同比上涨40.9%，更是较2020年初制定的600亿元销售目标，完成率超105%。但收入增加的同时利润率却在下滑，2020年公司毛利率约为24.9%，同比下降约7.3%；归母净利润约为11.93亿元，同比下降23.4%。

对此《蓝筹企业评论》向德信中国进行求证，德信中国回复称毛利率下降的原因是市场红利消退、公开市场招拍挂拿地的占比较高、公司运营模式变化等原因造成。同时表示，2020年行业毛利率普遍下降，公司保持25%的毛利率属于行业中等水平。

可以预见的是，随着公司规模的进一步扩大，在低合作权益的影响下，德信中国的毛利率水平可能会进一步走低。

成本相对较高，融资压力大

尽管合作拿地能够稍微减轻德信中国融资压力，但却不能从根本上解决融资问题。

德信中国2020年负债总额达到799.92亿元，较去年上涨约41.45%。现金短债比为1.4，净资产负债率为75%，仅剔除预收款后资产负债率为74.2%，“三条红线”踩中一条。

中国房地产业协会测评TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%， 较上年下降了0.89%，德信中国的资产负债率则高于均值，相比之下，在大多数房企杠杆率下降的情况下，德信的降杠杆效果并不明显。

2020年1月24日德信发行了2亿美元利率为11.875%的优先票据。12月4日发行2022年到期的2亿美元利率为9.95%优先票据。虽然相较于之前发行的票据利率有所降低，但依旧高于行业平均值。

截至2020年底，德信中国从银行及其它金融机构借款总额约为256.88亿元，其中87.38亿需要在一年以内偿还。2020年借款加权平均实际利率为8.99%，相较于2019年上涨了0.47%。

除此以外，德信中国借款的成本持续升高。2020年德信中国融资成本净额约为4.81亿元，同比增加11.4%。

由此可见，德信中国如果继续走拿地扩张的路子，未来融资压力不小。

高负债下激进拿地，代价高昂

和大多数房企一样，面对硬性的杠杆指标，德信中国选择以扩大规模的方式去调降杠杆。但随着负债总额逐年增大，同样增加了德信负债能力的风险。

据2020年报显示，当年德信新增40幅地块，土地储存新增539万平方米，大于总销售面积467万平方米，其中长三角土储占比79%，浙江省占比62.17%。

从德信2020年拿地的情况来看，确实在坚持“立足浙江、深耕长三角、布局全国核心城市”的布局战略。虽然立足浙江带来了不错的收益，但过于集中一省存在单一地域风险，而且土储位于二三线城市偏多，还存在一定的去化风险。

走出浙江“舒适区”，全国化拿地扩张必然伴随着高成本支出。2020年4月24日，德信中国以9.47亿元的价格竞得武汉经开区一幅住宅用地，溢价率29.36%。5月28日，公司以12.28亿元竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地，溢价率高达80%。

对此，德信中国回复《蓝筹企业评论》称，未来将继续秉持以销定产，以能定投的原则，审慎布局投资端，灵活把握拿地策略，严控投资成本。

据年报数据统计，德信中国在杭州、杭州之外的浙江省市、其他城市中的投资比例为4:4:2。管理层透露未来投资比例计划实现3:3:3的均衡。

德信中国能否步入绿档阵营还有待观察。毕竟，房地产行业从增量时代进入存量时代，销售为王的模式已经过去，高杠杆的粗放型扩张模式将不再适用。千亿目标下，德信中国依然任重道远。

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