[见解]追踪信息:借贷纠纷流程图,借出去几十万很难要回来
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让与担保案件的诉讼策略分析
一、案件概况
2020年5月起，李某数次向王某借款，双方签订合同约定了借款期限、借款利息、债权实现费用的负担以及李某以其所有的房屋作为抵押等内容。合同签订后，王某向李某依约出借了合计约80万元本金。因李某未能按期还款，李某主动与王某签订了房屋买卖合同并到房管局办理了房屋产权转移登记，税费约定由李某承担、王某垫付。此后，李某因无力偿还借款，多次通过微信表示将房屋实际出让给王某。王某因资金周转需要，将房屋抵押给了银行。
2020年年底，李某向法院提起所有权确认纠纷，请求确认其为房屋所有权人并且要求王某按照房屋价款向其赔偿损失。
附：案件概况流程图
二、法律依据
民间借贷纠纷中，若债权人与债务人约定以房屋作为抵押但是又签订了房屋买卖合同的，通常会被认定为“名为买卖，实为担保”。针对此类情形，我国法律逐步完善了相关规定。（债权人与债务人进行结算后，再签订房屋买卖合同的特殊情形不再本文讨论之列）
（1）1995年1月1日起施行的《中华人民共和国担保法》（现已失效）第四十条规定，抵押合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。该类条款在实践中通常被称为“绝押”、“流押”条款。
（2）2007年出台的《中华人民共和国物权法》延续该规定的精神内容，第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”
鉴于上述法律规定，抵押合同中的“绝押”、“流押”条款曾被认定为无效条款。然而，该类情形若一概认定为无效，则债权人的权益得不到维护，不利于构建稳定的交易秩序、有违公平原则。
（3）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》〔2015〕18号则进一步深化明确了该规定的内容，提出“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。最高人民法院在对前述规定在2020第二次进行修正后，该条款得以保留，为有效条款。
（4）前述规定仅是对该类行为的性质与效力的认定，对于办理房屋权属转移登记后债权人的权利内容等仍需明确。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（俗称的“九民会议纪要”）第71条明确“让与担保”的概念并提出了解决方案，即在房屋等财产通过权利变动的公示方式转让至债权人名下的，债权人参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价价款有权优先受偿；同时，债务人可以请求通过拍卖、变卖、折价偿还债权人的债务。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十八条在前述规定的基础上作了进一步完善，明确财产形式上转移至债权人名下时，“财产归债权人所有的约定”无效，但是不影响“当事人有关提供担保的意思表示的效力”。
三、诉讼策略
接受王某的委托后，代理律师仔细查看了证据材料。经过对全案的综合分析，如果按照一般程序应诉抗辩，可能实现驳回对方诉请的效果。但是，王某的债权尚未得以实现，将面临另行提起诉讼的情形。因此，根据代理律师的意见，王某提起反诉。法院经过审判后于2021年作出了一审判决，判决驳回了李某的全部诉请，支持了王某的全部反诉请求。李某和王某皆未提起上诉。
1.案例诉讼方案
（1）本文提到的案例中，原告李某的本诉请求主要内容为：
l 确认李某为房屋所有权人；
l 确认李某与王某签订房屋买卖合同是为了建立让与担保合同关系；
l 判令王某赔偿因擅自抵押标的物给李某造成的损失（房屋价款）。
（2）为了在本案中解决全部问题、实现债权，王某的反诉请求主要内容为：
· 判令李某偿还王某本金并支付利息；
· 判令李某支付王某实现债权费用即律师费用；
· 判令李某支付王某垫付的房屋买卖的税费；
· 确认王某对房屋的拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权。
一审判决书认为本案实为民间借贷纠纷，房屋买卖不是双方的真实意思表示，实际是为借款提供担保。因此，驳回了李某的全部诉讼请求，支持了王某的全部反诉请求。
2.类似案件诉讼策略
我国目前对“名为买卖，实为担保”案件的规定已经相对完善。针对类似案例，就债权人而言，在债权到期后可以向法院提起诉讼，请求债务人依照合同约定偿还借款本息，并且有权就房屋的拍卖、变卖、折价的价款优先受偿。尤其是目前案件胜诉后执行困难的情形下，确认优先受偿权具有重要意义。此外，虽然债权人可以按照关于担保物权的规定优先受偿，但是能否不启动诉讼而是通过担保物权的特别程序来实现债权？目前，尚未查到成功的案例，还需进一步研究探讨。
针对债务人而言，如果债权人故意拖延而不愿意接受还款的，债务人有权启动诉讼，请求返还财产或请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务。