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本文作者：许崇辉 文章转自：iCourt法秀

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俗称的“烂尾楼盘”，一般是指已办理用地规划手续，但在项目开工后，因开发商原因停工一年以上的房地产项目。在以按揭贷款购买的预售商品房烂尾后，因开发商交付房屋时间的不确定性，购房人陷入究竟是“等房还贷”还是“退房停贷”的两难境地。

在当前经济下行及房产公司接连爆雷的市场行情下，不少购房人无奈选择后者，即同时解除购房合同、贷款合同，停止向银行偿还剩余贷款，以求及时止损。在此情况下，购房人能否彻底免于继续还贷，其如何在按揭购房法律关系中实现全身而退？

为此，笔者结合诉讼实务经验，梳理所涉法律关系，解读最高院的典型案例，归纳此类案件的诉讼要点，为拟“退房停贷”的购房人提供全面具体可操作性强的诉讼指引。

一、按揭贷款购买预售房所涉的法律问题

为彻底解决按揭购房人的还贷负担，在提起相关诉讼前需要对按揭贷款购房过程中形成的各种法律关系做全面梳理，将各个法律关系逐一拆解分析，找出对应的请求权基础，为确立全面具体的诉讼请求做准备。

（一）按揭预售模式所涉的法律关系

在商品房预售模式下，按揭贷款购房通常涉及购房人、开发商、银行三方主体，存在商品房买卖、借贷、委托、抵押、阶段性连带保证五种法律关系，具体为：购房人、开发商——商品房买卖法律关系；购房人、银行——借贷、抵押及委托放款法律关系；开发商、银行——阶段性连带保证法律关系。其中，当银行将贷款发放至开发商账户即视为委托放款义务履行完毕，故笔者将着重就买卖关系、借贷关系及抵押、阶段性连带保证关系进行拆解分析。

（二）“退房停贷”的请求权基础

回归到本文“退房停贷”的诉求上，首先看“退房”对应的请求权基础：依据购房合同约定或者民法典第 563 条规定的法定解除事由，因开发商原因造成楼盘烂尾，购房人请求解除商品房买卖合同。再看“停贷”对应的请求权基础：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）第 20 条之规定，购房人请求解除开发商商品房买卖合同的同时，可以请求一并解除银行的贷款担保合同，此处的“贷款担保合同”涉及的法律关系既包括购房人与银行之间的借款法律关系，同时也包括抵押担保法律关系。

（三）开发商担保义务能否免除问题

但需要注意的是，开发商与银行之间的阶段性连带保证法律关系从属于银行与购房人的借款法律关系，那么前者是否因后者的解除而免除呢？笔者认为，开发商作为烂尾房的始作俑者，其阶段性连带保证责任不因借款合同解除而免除。其一，根据《民法典》第 566 条第 3 款规定，主合同解除后并不免除担保人的担保责任；其二，《商品房买卖司法解释》第 20 条规定的解除贷款担保合同的适用主体是购房人，尽管实务中购房人抵押与开发商的连带保证的担保责任均在一份贷款担保合同中，但购房人主张同时解除的仅能是其自身与银行的担保合同；其三，开发商继续承担连带保证责任这一结果与《商品房买卖司法解释》第 21 条由开发商返还银行贷款的规定相契合；其四，开发商作为烂尾房的始作俑者，倘若免除担保责任对银行而言显失公平，开发商难逃其咎。

二、最高院裁判观点转变的解读

本文更为关注的是购房人与银行之间的贷款合同因楼盘烂尾而解除，这是否就意味着购房人当然地免除偿还剩余贷款的义务？根据《商品房买卖合同司法解释》第 21 条第 2 款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但需要注意的是，该条款仅是强调开发商的返还义务，并未进一步明确免除购房人的偿还义务。况且在楼盘烂尾的情况下，开发商偿付能力本就极差，加之银行的贷款合同中预先明确约定了购房人与开发商之间的纠纷不影响购房人作为借款人的还款义务。因此，一段时期内的司法实践中存在不同的裁判观点。以最高人民法院第六巡回法庭 2020 年度参考案例作为案例分析，通过最高人民法院在同一案件的二审、再审不同阶段的裁判思路的转变，观察最高院对该类案件裁判的依据：

（一）（ 2017 ）最高法民终 683 号：基于合同相对性，购房人作为借款人负有还款义务

2017 年 11 月，最高人民法院在“中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书”中认为：“《商品房买卖合同司法解释》第 25 条第 2 款（现第 21 条第 2 款）的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。”

（二）（ 2019 ）最高法民再 245 号：利益平衡，格式条款无效，购房人不负有还款义务

2020 年 12 月，最高人民法院在“中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷再审案”中裁判要旨：

1. 商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。

2. 在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。

【最高院再审论述：关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。】

3. 商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。

【最高院再审论述：关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。】

三、按揭购房人免于继续还贷诉讼要点指引

对购房人而言，（ 2019 ）最高法民再 245 号案例为免除其继续偿还剩余贷款提供了重要的案例支撑，此后各级人民法院在处理此类案件时多参照（ 2019 ）最高法民再 245 号的裁判观点。基于此，本文针对购房人欲“退房停贷”提起的诉讼，围绕诉讼主体、诉讼请求提出如下要点指引：

（一）诉讼主体：开发商与银行列为共同被告

购房人作为原告拟在一个诉讼中实现“退房”和“停贷”的两个诉讼目的，在提起诉讼时，应当将开发商与银行作为共同被告，并分别对开发商、银行提出针对性的诉讼请求。

（二）诉讼请求：全面具体可行的诉讼请求

1、针对开发商的诉讼请求

（ 1 ）解除商品房预售合同

解除商品房预售合同是“退房”的基础，亦是“停贷”的前提。实务中，开发商逾期交付房屋，部分商品房预售合同中未赋予购房人单方解除的权利，对此，购房人可以根据《商品房买卖合同司法解释》第 11 条规定，通过履行催告这一前置程序获取法定解除权。此外，购房人应当注意解除权的行使期限，自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，以免解除权失效。

另外，相较于逾期交付后的烂尾事实，交付时间届满前发生烂尾的情况下，购房人行使解除权难度较大，在开发商长时间停工沟通无效的情况下，可以尝试依据《民法典》第 563 条第 1 款第（二）项“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”获取法定解除权。

（ 2 ）返还购房人首付款及资金占用费

根据《民法典》第 566 条规定，商品房预售合同解除后，开发商应向购房人返还全部首付款及资金占用费，该资金占用费起算时间是首付款支付之日，利率标准一般以中国银行公布的同期存款利率为准。提示注意，实务中定金已转化为购房款不适用双倍返还的定金罚则。

（ 3 ）支付购房人已还贷款相关费用

购房人已向银行支付的贷款本息属于《商品房买卖合同司法解释》第 21 条第 2 款规定中“已收受的购房贷款本息”的一部分，因该部分购房贷款本息已由购房人向银行履行完毕，因此购房人有权要求开发商直接向其支付，支付数额应以银行出具的还款明细为准。

需要注意的是，在预售合同及担保贷款合同解除前，因购房人逾期偿还贷款产生的罚息、复利等违约费用，购房人要求转嫁由开发商承担法院一般不予支持。

（ 4 ）赔偿购房人违约金或损失

根据《民法典》第 566 条第 2 款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任”之规定，商品房预售合同解除不影响合同违约赔偿条款的适用。购房人可以根据商品房预售合同约定主张违约金，或者提供证明损失金额的证据主张赔偿。但实务中，开发商往往会以约定的违约金高于造成的损失为由请求法院调低违约金。

（ 5 ）由开发商向银行返还剩余贷款本息

《商品房买卖合同司法解释》第 21 条第 2 款明确规定，由开发商将收受的购房贷款本金及利息返还银行。但不妨思考一下，在预售房按揭贷款商业模式下，该条款规定开发商承担返还责任的依据或者逻辑是什么呢？是基于阶段性连带保证责任项下的偿还亦或是处于事实上接收款项一方的返还利益权衡？笔者倾向于认为，开发商阶段性连带保证责任的偿还是法理基础，开发商利益权衡后的返还是情理的考量。

（ 6 ）承担诉讼相关费用

案件受理费、保全费等相关诉讼费用由开发商承担，除此之外，购房人支付的律师费、诉讼财产保全保险费等费用在预售房买卖合同有约定的情况下法院一般予以支持。

2、针对银行的诉讼请求

（ 1 ）解除贷款担保合同

解除贷款担保合同是“停贷”的基础，亦是购房人切断与银行关联的关键。购房人作为借款人及抵押人，因按揭贷款购买的标的物已因预售合同解除而不复存在，其借款目的无法实现且已无可供抵押的预售房，因此购房人的抵押担保随之解除。至于开发商阶段性连带保证的问题，上文法律关系梳理部分已经论述，不再赘述。

（ 2 ）确认购房人不再承担剩余贷款本息的偿还义务

该项诉讼请求是购房人在面临不确定风险时，通过提起确认之诉消除潜在风险，购房人具备确认利益。该项确认是《商品房买卖合同司法解释》第 21 条第 2 款未明确免除购房人的偿还义务情况下的必要申明，是购房人彻底从按揭贷款购房的法律关系中全身抽离的有力保障，能够从根本上切断银行后续要求购房人承担还款义务。

但笔者发现既有的类似案例中鲜有购房人主动请求确认免于承担剩余贷款本息的偿还，往往是银行提起反诉或者另案起诉要求购房人承担还贷义务时购房人方才意识到“填补窟窿”。

四、结语

本文通过梳理预售房按揭贷款所涉的法律关系，找寻“退房停贷”的请求权基础，结合最高院典型案例裁判观点的转变解读，为购房人“退房停贷”的诉讼提供了全面具体的操作指引，帮助购房人确定准确全面的诉讼请求，最大程度保障购房人从贷款买房的多重法律关系中全身而退。

参考法律规范：

1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 2020 修正）》

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》

第十条 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。

3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（法释〔 2020 〕28 号）

第二条第一款 当事人在担保合同中约定担保合同的效力独立于主合同，或者约定担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，该有关担保独立性的约定无效。主合同有效的，有关担保独立性的约定无效不影响担保合同的效力；主合同无效的，人民法院应当认定担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

4、《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。