分享科普资讯:房贷属于银行金融借贷纠纷,个人住房贷款信用风险的管理建议

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 卢梦雪 冉学东 北京报道

11月3日，厦门银行（601187.SH）收报5.17元，下跌0.58%，较今年以来的最高价7.03元（2月9日）跌去了26.46%。

就在三天前的10月31日，时隔半个月后，厦门银行终于针对证监会询问房地产贷款占比的问题做出了公开回应，称该行“房地产贷款以个人住房贷款为主，具有合理性”。

厦门银行三季报数据显示，截至9月末，其房地产贷款余额占比为25.08%，高于房地产贷款集中度新规要求2.58个百分点，个人住房贷款余额占比17.03%，逼近新规要求的17.50%。

《华夏时报》记者注意到，2018年以来厦门银行房地产贷款占比整体呈下降趋势，个人住房贷款占比整体呈上升趋势。同时，厦门银行也曾“踩雷”恒大、阳光城，涉及2.07亿元不良贷款及3.65亿元诉讼纠纷。

相关分析人士向《华夏时报》记者表示，房地产信贷受到信贷主体资质与宏观经济产业政策影响，风险较高，同时受到政策影响，商业银行谨慎布局；但个人住房贷款违约率低，风险相对较低，收益水平相对较高，因此两者出现分化，个人住房贷款受到青睐是市场选择与政策加持的双重结果。

以个人住房贷款为主

“截至2022年9月30日，申请人房地产贷款余额为430.46亿元，占全行人民币贷款总额(不含应计利息，下同)的25.08%，其中个人住房贷款余额为292.41亿元，占全行人民币贷款总额的17.03%。”厦门银行向证监会回复称。

今年5月，厦门银行发布发行A股可转债预案公告，称拟发行可转债总额不超过人民币50亿元（含50亿元），募集的资金扣除发行费用后将全部用于支持本行未来各项业务发展，在可转债持有人转股后按照相关监管要求用于补充本行核心一级资本。 8月23日，该预案获银保监会核准，9月27日获证监会行政许可申请受理。

10月19日，证监会对厦门银行公开发行A股可转债出具了反馈意见，其中提到补充说明房地产贷款金额占比较高的原因及合理性等。

根据2021年央行、银保监会发布的房地产贷款集中度新规，中资小型银行和非县域农合机构：房地产贷款、个人住房贷款占比上限分别为22.50%、17.50%。这意味着厦门银行房地产贷款占比高于新规要求2.58个百分点，个人住房贷款占比也逼近新规要求。

“申请人坚持合规有序地发展房地产领域相关业务，房地产贷款以个人住房贷款为主，截至2022年9月30日，房地产贷款中67.93%为个人住房贷款。”厦门银行在回复中表示，该行个人住房贷款主要满足福建省、重庆市居民合理的自住购房需求，由于所在区域房地产市场较为活跃，带动个人住房贷款增长，导致房地产贷款金额占比相对较高，“具有合理性”。

此外，在对公房地产贷款方面，厦门银行表示，该行严格落实国家宏观调控政策，采取“限额管理、结构调整、双优项目、土地抵押、封闭运作”的授信策略，坚持加强房地产贷款集中度管理，审慎开展房地产业务。

而针对证监会对主要房地产客户情况、是否存在重大经营风险方面的询问，厦门银行回复称，截至9月30日，该行房地产前十大客户合计占对公房地产贷款比例为29.35%，“均能按期还款、贷款五级分类正常，不存在因经营恶化、债务逾期等情况导致的重大经营风险。”

相继踩雷恒大、阳光城

近几年来，厦门银行不断压降房地产贷款集中度。

《华夏时报》记者注意到，2019年-2021年，房地产业在厦门银行前五大贷款余额占比较高的行业中排名由第二名下降到第五名，占比由11.02%下降至4.33%。

房地产贷款占比整体也呈现下降趋势。2018年厦门银行房地产贷款占比为28.93%，2019年小幅上升至29.57%，2021年压降至22.55%，但截至2022年9月末，该指标小幅上升至25.08%。

《华夏时报》记者注意到，厦门银行曾“踩雷”恒大。

2021年年报显示，厦门银行2021年度房地产行业新增三户不良贷款，余额合计2.78亿元。其中，单户金额最大的为恒大子公司项目，项目余额2.07亿元。

在2021年财报业绩说明会上，厦门银行副行长兼首席风险官谢彤华表示，2021年厦门银行房地产行业不良贷款主要来自恒大项目，将通过诉讼等方式处置不良资产。

此外，该行2月份的公告信息显示，厦门银行与房企阳光城还涉及诉讼纠纷，涉及借款本金约3.65亿元。

11月3日，《华夏时报》记者以投资者身份询问厦门银行两个项目的进展，截至发稿，暂未收到回复。

但厦门银行曾在2022年半年报中提到，该行逾期贷款期末金额21.63亿元，较上年末增加5.70亿元，逾期贷款上升主要受部分房地产企业逾期贷款增加影响所致。

虽房地产贷款集中度不断压降，但厦门银行个人住房贷款金额近年来一直保持增长。

具体来看，2018年年初该行个人住房贷款金额为137亿元，2021年末上升至318.93亿元，个人住房贷款占比也由2018年的16.43%上升至2021年的18.22%。

联合资信在今年6月份出具的评级报告中提到，厦门银行个人住房贷款占比较高，在银行业房地产贷款集中度管理监管趋严的形势下，需关注相关贷款的压降情况以及对信贷业务发展的影响。

两极分化

在房地产贷款集中度新规出台以来，公司贷款(房地产业)与个人贷款(个人住房贷款)出现分化的情况较为常见。除了厦门银行，宁波银行、无锡银行等都出现过随着压降房地产贷款集中度，个人住房贷款占比上升的情况。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向《华夏时报》记者分析认为，2021年以来，受到全球疫情影响，国内经济波动、个别房企债务信用风险暴露等影响，房地产发展持续放缓，同时受到房企融资环境明显收紧的影响，整体房企贷和个人按揭贷款的增速放缓。

“但随着国内出台一系列稳楼市政策，支持刚需住房和房企合理融资需求，促进了房地产业的发展，但国内各区域楼市复苏不够同步，部分区域楼市率先复苏，销售回暖，相应的个人房贷增速明显等。”周茂华认为。

但在监管对房地产贷款集中度管理的要求之下，出现房地产行业贷款与个人住房按揭贷款的分化，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，这也是基于风险管理的原因所致。

柏文喜分析称，一方面，房地产行业的不景气与风险度上升自然会导致对于房企贷款的减少；另一方面，客户分散且违约率很低的足值抵押、风险很低的个人按揭贷款也就成了银行放贷以及政策鼓励的重点领域，出现个人按揭贷款的快速增长就成了市场选择与政策加持的双重结果。

今年以来，一系列楼市刺激政策出台，9月底人民银行、银保监会发布阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，截至目前，至少20个城市的首套房贷款利率低于4%。

招联金融首席研究员董希淼认为，利率的下调对于激发住房消费需求，促进房地产市场平稳发展，会起到积极的作用，但住房消费需求受到多种因素共同影响，所以下一步政策还将在支持改善性住房需求上加大力度。

“金融管理部门仍是鼓励银行适当调整风险偏好，适当加大对房地产开发贷款的投放，也支持房地产企业进行其他形式的融资，比如发债等。”董希淼向《华夏时报》记者表示。

展望后续，独立国家策略研究员陈佳认为，在房地产贷款管理制度短期没有动摇的基础上，房地产信贷总量管理、结构优化的大方向不会改变，预期未来一段时间个人按揭与房地产行业信贷增速剪刀差还将有所拉大。

“原则上房地产贷款集中度指标是需要动态管理，具体问题具体分析的。对于商业银行自身而言，目前无论是风控、业绩压力还是宏观审慎经营都需要针对具体基层情况精准施策，如果一刀切就很可能影响宏观调控与产业政策在基层执行力，同时也不利于商业银行在房地产信贷领域的提质增效。”陈佳向《华夏时报》记者指出。