[见解]追踪解读:中山企业借贷纠纷代理费,世联行房地产有限公司

从增长角度来看，2018年是世联行(002285.SZ)上市以来业绩最差的一年，收入和净利双双下降——营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%。

作为唯一一家在A股上市的房地产中介公司，世联行的经营数据无疑是观察中介行业的一个截面。

楼市兴，中介兴，楼市衰，中介衰。2018年开发商备案难，回款慢，资金紧，拿地少，直接影响占世联行收入7成的大交易板块收入的下滑。长租公寓阶段性亏损，更是将公司利润拖入泥淖。

此际，世联行转型已五年，而董事长陈劲松称，才完成第一阶段。距离成功依然路漫漫。是转型把主业转丢了还是市场原因导致业绩失落，世联行到了反思与调整的时刻。

结佣放缓收入下滑

自2009年上市以来，世联行第一次出现营业收入和归属上市公司股东净利润均下降。世联行在2018年报中表示，这无疑是艰难的一年。

2018年，世联行营业收入仅为75.34亿元，同比下降8.26%。

世联行的业务分为房地产交易服务、交易后服务、资产管理服务和金融服务四大板块。房地产交易服务收入下降，是导致世联行业绩下滑的直接原因。

具体来看，世联行交易服务板块主要包含：代理服务业务、互联网+业务、顾问策划业务三大板块，其中代理服务业务收入为33.16亿元，跌幅为12.26%；互联网+业务收入为16.81亿元，同比下降28.58%；顾问策划业务收入为2.56亿元，同比下降20.35%。

交易服务板块与新房市场紧紧挂钩，承接开发商生意的世联行，在开发商遭遇调控限制时，同样挫败失落。

开发商拿地意愿降低，电商生意受限，致世联行顾问策划、互联网+业务减少，而世联行代理服务业务的收入确认方式是以开发商全款到账之后确认收入，而开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影响，导致代理服务业务的结算进度变缓。

数据显示，2018年，世联行已结算代理销售额为4029.4亿元，这个数据是近三年最低，同比下滑10.91%，年内的累计已实现但未结算的代理销售额约3948亿元。

提起开发商结佣周期，4月3日年报发布会上，世联行董事、总经理朱敏表示，“真是让人头痛。2018年最大的问题，很多地方限签，以中山为例，去年备案很少，佣金无法结算，晚一年到一年半结算的都有。”

同样做一手房代理生意的易居也出现佣金结算难的问题，其2018年度应收账款大幅增加的问题，从2017年的33.08亿元，增加到41.64亿元，截止至2018年底，易居20.44亿应收账款出现了逾期。

董事长陈劲松对第一财经表示，开发商结佣周期跟备案密切相关，他判断今年应会比去年快些。

房地产交易服务收入下滑，“交易后的金融与装修”、“资产运营的公寓与共享办公”、“办公楼宇的资产管理”2018年营业收入分别增长20.12%、89.83%、7.12%，但因房地产交易服务占收入比例超7成，基础大，因此四大业务“三升一降”挽救不了收入的整体颓势。

公寓和空间业务亏损4亿

2018年，世联行的净利润可谓腰斩，跌幅超过5成，远远高于收入跌幅。世联行对此的解释是，在收入下滑的情况下，资产运营业务持续投入，使账面亏损增加。

世联行四大业务板块，共包括代理销售、互联网+、金融服务、顾问策划、资产运营、物业管理、资产投资、装修服务，以及其他业务。

详情显示，2018年公司总毛利为16.32亿元，其中代理销售业务目前依然是公司业绩

目前在总盘子中，有两块处于亏损状态，其中资产运营亏损4.18亿元，对比2017年的－2.95亿元，亏损扩大，此外其他交易服务也亏损，金额为－0.39亿元。

资产运营是近两年世联行的重点板块，包括长租公寓和世联空间。其中，2018年公司公寓业务营业收入为4.06亿，同比增加94.85%，运营项目已达191个，运营间数近3万；世联空间落地项目52个，总面积近60万平方米，收入1.94亿元，同比增长118.04%。

虽然公寓和空间的收入都出现大幅度增长，但业务持续投入，还是使2018年度资产运营业务的前期运营账面亏损增加。

在国家“租售并举”的鼓励，房企、中介纷纷加入长租公寓的运营市场，2015年，世联行开出第一家红璞公寓。2017年末，世联行的长租公寓品牌红璞公寓全国签约间数突破10万间，收入2.08亿元。但世联行的2018年报中已不再公布红璞公寓的签约数量。

世联行曾一度执着于长租公寓的规模，也设想过定增募资20亿来建设13万间公寓的预案，虽然最后并无结果。

投入新业务带来的阶段性亏损似乎是世联行不得不承受的代价。世联行早有预期，但到了今日其对长租公寓的发展计划又有了改变。

朱敏告诉第一财经，“长租公寓一定要增长，但是方式要变，可以确定的，红璞公寓的签约规模，不会再快速增长。去年没有太多新增房间，拿房成本已经很高了，而我们非常冷静。”

在公寓业务持续亏损，主业收入减少公司净利润下滑情况下，世联行宣布减少公寓业务的重资产投入，走轻资产运营模式。

陈劲松表示，”如果大资管业务从重转轻，公司现金流没有问题，但一直重，我就不敢拍胸脯。”

转型未成功世联需努力

路已到此，世联行业务收缩调整之意甚浓。

世联行资产运营发展中心总经理史剑华对第一财经表示，“2019年集团还有一万多间新公寓开业，这是原来已签好的合同，与之带来的装修投入还是会影响到2019年的报表，但预计2019年底或2020年初，公寓的资金就可以回正。”

2018年度，世联行的营业外支出同比增加481.58%至0.258亿元，原因是支付的违约赔偿金增加。世联行解释，之前公寓在扩大规模时，有一些散收公寓，但经测算后，超过公司预定的盈利周期，所以退租并赔偿违约金。

经营活动产生的现金流量净额转负为正，同比增加131.97%，至9.67亿元，此数据反映出世联行在2018年有意压缩金融业务，减少放贷规模。

上述数据，不仅仅表明世联行对资产质量的整理，也是对进行中的转型动作进行反思。

2014年，世联行判断中国新房交易量进入增速持续下滑的“新常态”，彼时世联行还是以“房地产代理销售+顾问”为主营业务，但提出“祥云战略”转型。此后，世联行布局金融业务、长租公寓、工商物业、养老服务等业务，在原有主营业务上叠加新业务。

五年过去，4月3日，陈劲松说，世联行初步完成了转型第一阶段的目标。

然而这个第一阶段的完成，却伴随着收入净利润的双跌，转型是不是把主业转丢了，这是投资者当下最关心的事情。转型还需持续多久，何时才能转型成功，用哪些财务指标来衡量转型是否成功？

对于第一财经提出的问题，陈劲松表示，他也还在思考。“以前我们以为房地产交易服务占比到50%以下，就算成功，但现在不这么看，稳定性服务性收费（如物业费，房租涨不涨跟管理公司无关），超过50%，就算成功。路子不容易，但必须这么走。”

陈劲松的想法是，房地产有大小年，仅靠房地产交易的佣金，无法抗周期，只有使公司营收结构越趋稳定，才能穿越周期，这就是转型的目的。

2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。2019年4月2日，世联行宣布，拟将公司中文名称由原“深圳世联行地产顾问股份有限公司”变更为 “深圳世联行集团股份有限公司”，以进一步彰显其转型决心。

无论如何，2018年已成历史，面对未来，世联行的管理、资金和风控是否已做好准备，是投资人在业绩之最关心的问题。2019年是世联行业绩修复之年，陈劲松将其形容为要扛过去的年。好在可以确定，那3948亿元未结算的销售额，可在未来9个月内产生30.50亿元的代理费收入。