实事观点讯息:民间借贷抵押纠纷案,房屋抵押无效能否解除抵押
阅读:
客户买了一套动迁房，卖方一直拖着没过户，六七年后发现房子已经在第三人名下。
于是客户起诉，法院判决房子登记到客户名下。
但是第三人不配合办理过户，客户申请强制执行，却发现房产上设置了抵押无法执行。
这是前案。
拖了七八年，客户也没成功过户，后来找到了我。
拿到案件材料，发现房产抵押日期恰巧是前案出判决前几天，我猜测抵押大概率是恶意的。
我先去找了执行法官，请求法官联系对方及抵押权人做做工作，吓唬吓唬，试试这样能不能把事解决掉。
找执行法官的时候，顺便阅卷，拿到了前案的材料，希望能找到什么有用的信息。
可惜的是，抵押权人说去了法院没找到执行法官，后来法官没能再约到他们。
于是老老实实起诉对方和抵押权人，主张抵押无效。
因为只是猜测对方恶意，没有证据，只能寄希望于对方在庭审中自露马脚，于是设计了二十来个问题，主要围绕借款的真实性，比方说40万的转账细节，20万现金交付的细节，钱到底是谁借的，欠条是谁出具的，等等。这个发问套路和民间借贷案件一样。
另外，我对字迹辨认没经验，特意请教了一位师兄，师兄帮了大忙，指出对方在抵押材料上的签字与其在前案庭审笔录中的笔迹不一样。
庭审时，果然大有收获。我当庭提出要求对方提供银行流水，法庭本来要求我提交申请书，后来变成法庭主动要求对方去银行调流水。
过了几天，法官通知我，对方提出调解。
我和对方律师几经沟通后，达成一致，对方只负责注销抵押登记，我客户自己去办过户。
拿到调解书之后，通过前案执行法官强制执行，客户终于成功过户。
如果这个案子没有调解，我设计的代理思路是这样的：
1. 不存在借贷关系，抵押不成立。
2. 即便存在借贷关系，但属于恶意串通，抵押无效。
3. 即便未恶意串通，抵押权人不符合善意的条件。
4. 即便前三条都不能成立，基于无权处分、房产有争议，抵押无效。
5. 即便抵押有效，转移登记的权利优先于抵押权。
结尾附带一句，如果客户在前案对房子申请了保全，那么过户的事情就不会这么艰难了。
图片