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当事人就房屋买卖还是民间借贷产生争议的，法院应依据双方真实意思表示及合同履行情况等综合认定

作者：李舒 赵跃文 段泽钰 (北京云亭律师事务所)

阅读提示：司法实践中，名为买卖合同，实为民间借贷的行为十分常见，尤其是大额的借款中，出借人与借款人之间签订房屋买卖合同而非借款合同，同时还签订了回购协议，约定在未来某个期限借款人支付对价对商品房进行回购。那么，在当事人就双方到底是房屋买卖关系还是民间借贷关系产生争议且双方证据均有缺陷的情况下，应该如何认定双方之间的法律关系？

裁判要旨

在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人陈述的事实是否真实、对某一问题的解释是否符合常理、是否符合交易习惯，以及当事人的陈述和解释是否与提交的客观证据相互印证等因素进行审查，进行对待证事实的存在与否作出客观评价。

案情简介

一、2013年8月20日，王锋与天盛公司签订《借款协议》，约定天盛公司向王锋借款1200万元，并口头约定月利率4%。同日，双方签订四份《商品房买卖合同》并办理了预售合同备案登记。双方还签订了《回购协议》，约定天盛公司于2014年2月19日以1200万元金额回购前述商品房，若未能按时回购则承担相应的违约责任。

二、2013年8月21日，王锋按约支付全部购房款1200万元。2015年8月8日，王锋向天盛公司发出《督促函》，请求天盛公司尽快交房并承担违约责任。

三、天盛公司向贵州省黔西南布依族苗族自治州中院提起诉讼，请求认定双方为民间借贷关系，《商品房买卖合同》无效。一审法院认为《商品房买卖合同》使双方当事人之间成立担保关系，判决双方之间为借款关系，但是《商品房买卖合同》并非无效。

四、王锋不服，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高院驳回上诉，维持原判。

裁判要点

针对上述争议焦点，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院在“本院认为”部分的裁判要点归纳如下：

本案中，天盛公司主张其与王锋之间就案涉1200万元形成借款法律关系，王锋主张双方为商品房买卖法律关系。在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人陈述的事实是否真实、对某一问题的解释是否符合常理、交易习惯、是否与提交的客观证据相互印证等因素进行审查。

第一，天盛公司法定代表人廖红松与王锋之间的银行转账汇款不符合双方交易习惯和常理，且汇款具有一定规律性，仅凭一张借条复印件及取现凭据不能认为该转账汇款系双方1200万元之外存在的其他借贷。

第二，从《商品房买卖合同》与《回购协议》的签订时间以及合同内容来看，王锋作为商品房的购买者如果目的是自用或投资，则不会在签订《商品房买卖合同》当日签订《回购协议》。根据双方之间《回购协议》的内容，可以判断王锋签订买卖合同的目的并非通过支付对价获得商品房的所有权而是保证资金的收回。

第三，从《商品房买卖合同》与《回购协议》的实际履行情况来看，签订合同当日廖红松向王锋支付1万元，并在之后按一定规律汇款，符合民间借贷变相扣除头息的交易习惯；同时，回购期届满后，天盛公司仍然按一定规律向王锋汇款并未要求履行商品房买卖合同。

综上所述，天盛公司与王锋之间存在借款关系，《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权实现，并非无效。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似诉讼，提出如下建议：

第一，民间借贷中当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同。只要双方就借贷问题形成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷的债权债务关系成立。

第二，法律关系的认定，不应当受制于当事人之间签订合同的名称，而是由当事人的真实意思表示和合同的具体内容、履行情况来决定。借款合同与商品房合同于同一天签订，并且同时签订商品房回购协议或回购条款，此时当事人之间极有可能为民间借贷关系而非商品房买卖关系。

第三，当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成虚假意思表示，因当事人之间无房屋买卖的意思表示，该房屋买卖合同无效，而借款担保作为买卖合同的隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以认定担保行为有效。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律法规

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释[〔2020〕17号，2021年1月1日实施]

第二十三条　当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

《中华人民共和国民法典》[2021年1月1日实施]

第一百四十六条　行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第三百八十七条　债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

第三百八十八条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》[法〔2019〕254号，2019年11月8日实施]

66.【担保关系的认定】当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。

71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

法院判决

以下为该案在法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

关于《商品房买卖合同》及《回购协议》的效力如何认定问题。虽然从《商品房买卖合同》及《回购协议》的内容和名称上看，王锋和天盛公司之间建立的是商品房买卖合同关系。但是，从王锋与天盛公司关于履行《商品房买卖合同》及《回购协议》的整个过程看，其一，廖红松在签订《商品房买卖合同》的当日即向王锋支付1万元，次日，王锋交付给天盛公司1200万元。2013年8月21日停碧华向王朝晖（王锋之父）汇款的143万元，而隔3个月后，廖红松才向含薛佳（王锋之妻）汇款148万元。这与廖红松陈述借款之时就按口头约定的月利率为4%支付了3个月的利息相吻合，也符合民间借贷变相扣除头息的交易习惯。其二，从回购期满后的次月起，在2014年3月、4月、5月廖红松账户均每次向薛佳账户汇款48万元，这正是以1200万元为基数按月利率4%计算的每月应付利息；在2014年7月支付100万元后至2015年2月，廖红松又每月支付44万元给薛佳，这正好是1100万元按月利率4%计算的每月应付利息。既符合廖红松陈述的借款金额和利率，也符合民间借贷按月支付利息的习惯。其三，如果双方《商品房买卖合同》与《回购协议》的真实目的是支付对价获得案涉房屋的所有权，则天盛公司不可能在不满足回购条件情况下回款付款给王锋，且回款付款的数额具有明显的规律性。其四，在天盛公司不能按回购协议约定回购房屋，而只能在回购期到期之后通过按月支付违约金来继续进行回购的情况下，王锋对天盛公司的支付款项并未作出任何拒绝的意思表示，并未要求按照《回购协议》第五条第一款“不受条款限制，拥有房屋处置权”来获得房屋，反而是对廖红松的每一笔款项皆有所回应，并在微信聊天记录中提及了“安排一部分本金”的内容，这也印证了双方履行《商品房买卖合同》与《回购协议》过程中的真实民间借贷关系。其五，王锋所提供一系列取款记录及一张金额为176万元的《借条》复印件，因欠缺款项交付给廖红松的证据和借条金额明显与案涉金额差距过大，而不能达到其与廖红松之间还存在其他经济关系的证明目的。至于王锋陈述其是在取出现金后将现金借款给廖红松（多笔系大额资金），因本案中双方多以银行转账方式支付，唯独此次交易活动中的大额交易却以现金交付，明显不合常情常理。

以上事实及分析说明，《商品房买卖合同》与《回购协议》签订后，在双方看似存在《商品房买卖合同》与《回购协议》的形式下，有王锋交付给天盛公司1200万元的事实，有天盛公司一定规律性还款付息的事实，符合具备民间借贷法律关系的主要特点与要件，应当据实认定王锋与天盛公司存在民间借贷法律关系，而非表面上的商品房买卖合同法律关系。再者，从意思表示看，王锋与天盛公司的履行行为体现出的真实意思表示，也否定了双方没有如《商品房买卖合同》与《回购协议》所约定的商品房买卖的表象意思表示。

至于《商品房买卖合同》与《回购协议》的效力如何，《商品房买卖合同》与《回购协议》表象上反映出的商品房买卖并非是王锋与天盛公司的真实意思表示，应根据当事人真实意思表示确定双方法律关系的性质和效力，一审认定双方订立涉案四份《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现具有相关事实依据，且担保行为未违反法律、行政法规的强制性规定，一审驳回天盛公司确认《商品房买卖合同》与《回购协议》无效的诉请，并无不当。由此，一审驳回天盛公司《借款协议》有效的诉请，是对《借款协议》效力的评价处理；一审同时确认王锋与天盛公司之间就1200万元问题存在民间借贷法律关系，是基于天盛公司的诉请而为，更是基于王锋与天盛公司就履行《商品房买卖合同》与《回购协议》的过程中的履行行为事实：支付1200万元和一定规律性还款付息等，加之，民间借贷法律关系并不必然以双方的借据或借款协议为要件等事实情况而作出，一审判决并不存在逻辑矛盾。王锋关于“一审在不采信《借款协议》的同时又判令借贷关系成立，二者存在逻辑矛盾。”、“一审对《回购协议》的理解和分析错误，王锋与天盛公司之间为附条件的商品房买卖合同关系，本案存在商品房销售合同纠纷和民间借贷纠纷，包含两个法律关系，一审严重违反程序，导致一审判决错误。”及“一审对《回购协议》的理解和分析错误。一审认定事实错误”等的上诉事由，与事实不符，或于法无据，本院不予支持。

案件

王锋、贵州天盛时代房地产开发有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书[贵州省高级人民法院(2019)黔民终638号]

延伸阅读

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

裁判规则一：当事人之间到底是房屋买卖关系还是民间借贷关系，应当依照当事人的真实意思表示及合同履行情况进行认定与处理。

案例一：吴则礼与马玲、延吉大宗大宇房地产开发有限公司民间借贷纠纷再审审查民事裁定书[吉林省高级人民法院(2020)吉民申1710号]认为，“吴则礼依据其持有的《房屋买卖合同》及《收据》主张大宇公司为马玲的借款承担担保责任，但是从该份合同的内容看，系对房屋买卖法律关系的约定，未体现有房屋出售方大宇公司为马玲借款提供担保的意思表示；从该份合同形成原因看，吴则礼与马玲均陈述系借贷双方达成以房屋担保借款的一致意见后到大宇公司售楼处办理房屋买卖合同，并未说明在订立合同时与大宇公司就借款担保事宜达成一致意见；因此该份《房屋买卖合同》及《收据》不足以证实吴则礼与大宇公司之间存在以签订房屋买卖合同为马玲借款提供担保的事实，吴则礼的该项主张因证据不足，本院不予支持。”

案例二：中合鞍山盛仕德置业有限公司、于作庆民间借贷纠纷二审民事判决书[辽宁省高级人民法院(2019)辽民终1081号]认为，“中合置业公司对收到于作庆2340万元款项没有异议，但是主张其是基于双方之间存在的商品房买卖关系而收取于作庆的购房款。但中合置业公司与于作庆签订的商品房买卖合同约定的房屋总价款为2000万元，且中合置业公司向于作庆出具的不动产发票上载明的金额也是2000万元。因此，商品房买卖合同约定的金额与购房发票载明的金额均与中合置业公司主张的实际收取于作庆购房款的金额不符。中合置业公司与于作庆签订案涉商品房买卖合同的时间是2015年8月，而根据中合置业公司向于作庆开具的购房发票，中合置业公司收取于作庆购房款的时间是2015年9月7日。故，在中合置业公司与于作庆签订房屋买卖合同之前，于作庆已经向中合置业公司交纳了购房款，该种做法与交易习惯不符。对中合置业公司主张的于作庆所购买的案涉房屋，中合置业公司也没有提供证据证明其已经将案涉房屋实际交付于作庆。对此，于作庆主张其与中合置业公司之间不存在真实的商品房买卖关系，双方之间属于借款关系。于作庆提供徐纯宽、李骏向于作庆出具的担保书一份，担保书下方写明：“此担保系指中合置业公司与于作庆于2015年2月9日签订的房屋买卖合同中2000万元中的部分，额度1550万元以下。期限延至2018年6月15日。自动失效。"徐纯宽、李骏对担保书的真实性予以确认，同时一审法院根据中合置业公司的申请，对该担保书的笔迹进行鉴定。鉴定意见为担保书字迹未发现近期（通常为半年）书写的迹象。故，对担保书的真实性本院予以确认。从该担保书载明的内容看，可以佐证于作庆主张的诉讼双方之间存在借款关系的事实。中合置业公司与于作庆签订了房屋回购合同，合同约定中合置业公司对于作庆购买的房屋拥有优先回购权，累计回购款额不得低于2624万元，并在回购期内按月支付回购款。中合置业公司于2015年6月17日在银行承兑汇票上写明利率2.6%，于2015年5月27日在108.5万元的收款收据上写明利息2%，在该两份凭证上中合置业公司均加盖公章。对签订房屋回购合同的原因，对累计回购价格高于于作庆购买房屋价格的原因，对在收款凭证上注明利率的原因，中合置业公司均未作出符合逻辑和常理的解释。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条规定：“原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。"根据上述法律规定，本案于作庆与中合置业公司之间虽然没有签订书面借款合同，但于作庆依据对中合置业公司转账的银行转款凭证提起民间借贷诉讼。现中合置业公司主张系基于商品房买卖关系而收取于作庆的购房款的证据不足，中合置业公司应当承担举证不能的法律后果。结合于洪全与于洪生接续担任中合置业公司法定代表人，且于洪生与中合置业公司之间长期存在借款关系的事实，一审法院认定于作庆与中合置业公司之间存在事实的民间借贷法律关系并无不当。”

裁判规则二：在让与担保中，出借人可申请拍卖买卖合同标的物以保障其债权实现。

案例三：云南金马源房地产开发（集团）有限公司、周一平民间借贷纠纷二审民事判决书[云南省高级人民法院(2019)云民终1412号]认为，“关于李至坤是否有权就《商品房购销合同》中涉及的房产申请拍卖，以偿还债务的问题。本院认为，对于《商品房购销合同》系对涉案债权的担保各方均无异议，金马源公司、周一平主张因《商品房购销合同》中双方均无真实的购房意愿，导致合同无效的上诉理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”，李至坤申请就《商品房购销合同》中所涉房产在金马源公司、周一平不履行偿还债务的情况下，有权申请拍卖。金马源公司、周一平以《商品房购销合同》无效为由主张李至坤不享有债权优先受偿权的上诉理由不能成立，本院不予支持。”

案例四：化德县亚太地产有限公司与席文龙、苏里等民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[内蒙古自治区高级人民法院(2019)内民申3122号]认为，“《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，苏里、吴薇向席文龙借款时，为担保借款合同的履行，席文龙与亚太公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》只有房屋买卖之名，而无付款、交房等履行之实，仅是苏里、吴薇与席文龙之间借款行为的担保，并非双方存在真实交易的意思表示。原审法院根据现有证据认定亚太公司以苏尼特右旗赛汉镇新区河尔善街北侧D-04某-1-104、105、106号房产为《借款合同》提供担保，并判决苏里、吴薇如不能履行给付义务，则对亚太公司的苏尼特右旗赛汉镇新区河尔善街北侧D-04某-1-104、105、106号房产予以拍卖，以拍卖价款清偿席文龙并无不当。”