必读资深解答:借贷纠纷房子可以过户吗,诉讼请求判令办理房屋过户手续

仇某、高某系生意合作伙伴。2017年5月20日，仇某通过对之前往来账目进行了核算，仇某列出了高某借款明细一张。载明“2014年7月23日借款：500000元整本金已还，利息下欠210000元整2015年6月6日前借款：380000元整截止2015年6月6日前利息欠230000元整2015年6月6日借款380000元整截止2017年5月6日利息共计：23个月×7600元／月=174800元整2015年8月5日借款50000元整截止2017年5月5日利息共计：21个月×1000元／月=21000元整2015年9月9日借款30000元整截止2017年5月9日利息共计：20个月×600元／月=12000元整2015年9月19日借款40000元整截止2017年4月18日利息共计：19个月×1600元／月=12800元整张木匠转款：80000元整垫楼坑子工程款：30000元整2016年垫楼坑子工程款：15000元整本金合计：660000元整利息合计：675800元整总计：1515800元整(2017年5月20日算)”高某于2019年7月14日签字确认并备注，以算账为准。双方核对账务之后，高某向仇某共计转账750000元。

次日，高某向仇某出具欠条和借条，明确记载了高某下欠仇某借款本金580000元，借款利息682000元。2019年7月24日，高某向仇某偿还借款本金30000元，并在欠条和借条中予以补充备注。2020年10月11日，双方签订《协议书》，对债权债务关系进行了确认。仇某(甲方)高某(乙方)1．截止2017年5月21日，乙方高某下欠仇某本金580000元，利息682000元。现经甲方仇某和乙方高某再次结算并确认：乙方高某借甲方本金580000元，利息682000元(利息截止2017年5月21日)，乙方高某已支付仇某本金180000元，下欠甲方本金400000元。2．位于吴忠市××区营业房(房屋面积105.25平米，上下两层)房屋所有权属于乙方高某。3．上述房屋现抵押在黄河银行农村商业银行，抵押期限到2021年6月。该协议第二条约定：1、乙方高某下欠甲方本金400000元，乙方于本协议签订之日起5日内支付甲方200000元，下欠本金200000元于2021年12月31日之前付清。2、乙方将位于吴忠市××区营业房抵顶给甲方，用于抵顶偿还上述乙方下欠甲方的利息。双方约定上述乙方屋所有权变更登记所产生的所有税、费等均有乙方承担，甲方不承担任何税、费。乙方只承担二次交易税(系手写按印)。

对于违约责任，约定，乙方未在本协议第二条约定的期限内支付甲方借款本金，将上述房屋所有权变更登记于甲方或甲方指定第三方名下。甲方有权选择单方解除本协议第二条的约定，由乙方向甲方支付下欠借款本息的同时承担下欠甲方借款本息30％的违约金；甲方也可以选择乙方继续履行变更登记义务，由乙方承担下欠甲方下欠价款本息30％的违约金。2021年4月，高某将惠民小区C区5号营业房交付于仇某使用，但至今未办理房屋过户手续。

原告仇某向法院起诉请求：1．依法判令高某将位于吴忠市××区营业房过户变更登记到仇某名下；2．依法判令高某支付仇某违约金219600元；3．本案诉讼费由高某承担。

一审法院认为，仇某与高某签订的协议书系双方真实意思表示，形成了合同关系。(一)、关于2017年5月20日仇某出示的证据中，双方对于借款本息的认定问题。2017年5月20日，仇某罗列了高某的欠款明细，高某于2019年7月14日签字确认。现双方均予以认可的事实为2014年7月23日的借款500000元(已还清)、工程款260000元(已还清)、及下剩580000元借款本金，一审法院予以确认，在计算利息675800元时，应当扣减双方一致认可重复计算的借款利息230000元(系2015年6月6日前借款380000元)，故，利息应当认定为445800元，本息合计1025800元。

(二)、关于高某抗辩仇某计息方式不符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释［2015］18号第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予以支持”。案涉借款，均是按照年利率24％计息，未超过法律保护的范围。

(三)、关于2017年5月20日后，高某偿还仇某欠款的问题。2017年5月20日后，高某陆续向仇某转账共计750000元，另，仇某、高某共同认可高某向仇某还款30000元的事实。高某向仇某支付的780000元，应当全部冲抵高某的借款本息。对于仇某抗辩双方之间还有生意往来，但并未提出证据证明，因此不予采信仇某的辩解。故高某尚欠仇某本息合计245800元(1025800元-780000元=245800元)。对于仇某要求判令高某将位于吴忠市××区营业房过户变更登记到仇某名下的诉讼请求，协议约定，案涉房屋用于抵顶高某下欠仇某682000元的利息，现高某下欠仇某本息合计245800元。若按照协议约定，通过抵顶案涉房屋实现债权显然显失公平，双方履行合同应当遵循公平诚信的原则，因此，对于该诉讼请求，一审法院不予支持。

对仇某要求高某支付仇某违约金219600元的诉讼请求。根据协议，仇某主张高某以未偿还本息732000元(仇某当庭陈述高某还欠本金50000元、利息682000元)为基数，支付30％的违约金219600元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持”。本案中，仇某以682000元利息作为基数，再次计算违约金，明显已经超过法律规定。故，一审法院不予支持。

一审判决：驳回仇某诉讼请求。

一审判决后，仇某不服提起上诉。

二审认为，仇某与高某签订《协议书》就双方之间的债权债务关系进行确认，高某将位于吴忠市××区营业房抵顶给仇某，用于抵顶偿还高某下欠仇某的利息682000元。双方基于民间借贷关系产生的借款利息未能清偿达成以物抵债协议，现双方未履行抵顶房屋的物权转移登记，仇某诉讼主张高某将案涉房屋过户变更至仇某名下，高某辩称仇某出借给高某借款利息超过法律规定，其已将借款偿还完毕。

双方虽达成以案涉房屋抵顶借款利息的合意，但案涉房屋尚未办理过户登记，未完成抵顶，双方对借款利息以及还款存在争议，仍需对双方之间基础的法律关系即民间借贷本息进行进一步审查。结合一审仇某提交的2017年5月20日借款明细列明的借款本息、2017年5月21日借条及双方签订的《协议书》载明的内容以及双方转账还款情况，一审对于仇某主张的将案涉房屋过户变更到仇某名下的诉讼请求未予支持并无不当。仇某可依据双方之间的基础法律关系另行依法主张权利。

二审判决：驳回上诉，维持原判。