实事专业资讯:买卖合同和民间借贷纠纷,建材销售和房地产销售哪个好

【案情简介】

2019年2月25日，某建材有限公司（以下简称建材公司）与某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订了《页岩烧结砖产品购销合同》，约定由房地产公司向建材公司购买页岩烧结砖产品，页岩烧结砖产品的供货自合同签订日开始，建材公司所供材料经房地产公司现场材料员目测验收合格后，房地产公司以月结的结算方式付款，任何一方违约则赔偿守约方总货款的5%。合同生效后，建材公司按照房地产公司的需求以及合同约定的产品名称、规格、数量、质量供货，履行了供货义务。而房地产公司却未按约定支付货款。建材公司向房地产公司追收货款，房地产公司拿出2019年6月15日赵某某出具的领据（金额为人民币61620.50元），称该货款人民币61620.50元已支付给了建材公司的工作人员杨某。为核实该情况，建材公司找杨某进行核实，杨某称没有收该货款人民币61620.50元，并写下《证明》。房地产公司与杨某各执一词，但建材公司从未收到过该货款人民币61620.50元。

建材公司为维护自身合法权益，将房地产公司列为本案被告，将杨某列为本案第三人，依法向湖南省中方县人民法院提起诉讼。

湖南省中方县人民法院于2020年6月17日作出（2020）湘1221民初345号民事判决，房地产公司不服向怀化市中级人员法院提出上诉。

经过怀化市中级人民法院的审理，中院认为赵某某与本案存在利害关系，应当追加为本案的第三人，故作出（2020）湘12民终1330号民事裁定，裁定撤销（2020）湘1221民初345号民事判决，发回湖南省中方县人民法院重审。

湖南省中方县人民法院重审后作出（2020）湘1221民初1315号民事判决，判决房地产公司于本判决生效后15日内支付建材公司货款61620.5元及违约金3081元。房地产公司仍不服该判决，继续向怀化市中级人民法院提起上诉。

建材公司作为我所的一审当事人，在房地产公司提出上诉后，继续委托我所律师代理其案件。

【代理意见】

律师作为建材公司的代理人认为：本案为买卖合同纠纷，主要争议焦点为2019年6月15日领条中的61620.5元货款，是否已经实际支付完毕。在本案最后一次审理中，即怀化市中级人员法院（2021）湘12民终750号案件，我所律师发表了如下二审代理意见：

一、房地产公司无证据证明将案涉货款人民币61 620.50元支付给了杨某和/或赵某某。

房地产公司辩称案涉货款人民币61620.50元以现金支付给了杨某和/或赵某某，仅有房地产公司的陈述及其员工贺某某、詹某某、龙某某的证言，但前述证据均不能证明房地产公司将案涉货款人民币61620.50元支付给了杨某和/或赵某某，理由如下：

1、房地产公司的陈述自相矛盾。（1）在建材公司起诉房地产公司之前，房地产公司称案涉货款人民币61620.50元以现金支付给了杨某，基于此建材公司在起诉房地产公司时也将杨某列为第三人。（2）在本案一审开庭时，房地产公司又辩称案涉货款人民币61620.50元以现金支付给了赵某某。（3）在公安的《询问笔录》中，房地产公司的法定代表人彭某某又称案涉货款人民币61620.50元以现金支付给了杨某，赵某某只是在场而已。（4）在本案二审询问时，房地产公司又辩称案涉货款人民币61620.50元以现金支付给了杨某、赵某某。由前可知，房地产公司的陈述自相矛盾，不能证明其将案涉货款人民币61620.50元支付给了杨某和/或赵某某，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据。

2、房地产公司员工的证言不能证明案涉货款人民币61620.50元以现金给了杨某和/或赵某某。（1）贺某某的证言不能证明案涉货款人民币61620.50元以现金给了杨某或赵某某。（2）证人詹某某在本案一审开庭时明确回答“给钱的时候，我不清楚”，故詹某某的证言不能证明其将案涉货款人民币61620.50元以现金支付给了杨某和/或赵某某。（3）龙某某在本案二审询问时言辞闪烁，同时也不能确定案涉货款人民币61620.50元是否给了杨某和/或赵某某。（4）贺某某、詹某某、龙某某均是房地产公司的在职员工，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条的规定，与一方当事人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据。

3、房地产公司的陈述与其员工的证言自相矛盾。如房地产公司的法定代表人彭某某称案涉货款人民币61620.50元是其以现金给的杨某，而贺某某称是彭某某将案涉货款递给贺某某，再由贺某某递给杨某。

4、房地产公司辩称杨某向其支付人民币200000元的房款不符合常理，故房地产公司没有支付现金的

5、房地产公司向建材公司支付货款，除案涉货款人民币61620.50元外，其他货款均是转账，房地产公司辩称案涉货款人民币61620.50元以现金给杨某和/或赵某某不符合房地产公司与建材公司的交易习惯，且2019年6月15日的“领据”上也未注明现金支付。

二、杨某和/或赵某某不能代表建材公司收取货款

杨某虽在《页岩烧结砖产品购销合同》乙方处签字，但杨某仅是建材公司的业务员，建材公司也未授权杨某收取货款，其无权收取货款。除案涉货款人民币61620.50元外，其他货款均是转账到建材公司老板娘金某某的账户，故房地产公司对杨某无权收取建材公司的货款是明知的。

2019年6月15日的“领据”上仅有赵某某的签名，既无建材公司的印章，也无建材公司法定代表人的签名，更无建材公司代收货款的授权。

由上可知，如房地产公司向杨某和/或赵某某支付案涉货款是不符合法律的规定和合同的约定，退一万步讲，即便房地产公司将案涉货款人民币61620.50元以现金给了杨某和/或赵某某，也不能视为向建材公司支付货款，房地产公司仍应向建材公司支付案涉货款人民币61620.50元。

三、房地产公司与建材公司的买卖合同关系成立并生效

房地产公司辩称“该合同应当认定为杨某个人与上诉人的买卖关系，与建材公司无关”，该辩称是对客观事实的严重歪曲，且自相矛盾。《民事答辩状》中已阐述的事实与理由不再重复。在此仅说明一点，房地产公司向二审法院提交的《控告状》中已明确载明“2019年2月25日，房地产公司与建材公司签订一份《页岩烧结砖产品购销合同》，约定房地产公司向建材公司购买页岩多孔砖和页岩配砖”很显然，房地产公司辩称其与建材公司无页岩烧结砖产品买卖合同关系，是睁眼说瞎话。

【判决结果】

怀化市中级人民法院（2021）湘12民终750号，民事二审判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判文书】

二审法院认为，本案系买卖合同纠纷，争议焦点在于争议的61620.5元砖款是否已经支付完毕。

本案中，杨某代表建材公司向房地产公司出具的七份领条中，有六笔均是在出具当天或几天或十几天以后通过转账进行的支付，说明领条已经不足以作为货款已经实际支付的唯一证据，上诉人房地产公司应当对其主张的61620.5元砖款通过现金方式实际支付进行举证责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第二款规定，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。从目前房地产公司所举证据来看，其不能就案涉款项已实际支付进行充分举证，不足以达到其证明目的，其主张的事实真伪不明，应当承担举证不能的后果。此外，关于本案合同主体的问题，案涉购销合同上供货方注明为建材公司，该公司已对杨某代表公司签订合同的行为表示认可，建材公司作为合同一方当事人向房地产公司主张权利并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以赞同。

综上，上诉人房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。故怀化市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

【案例评析】

一、本案诉讼一审原告主体是否适格

在本案中，上诉人房地产公司在上诉状中指出，一审判决认定被上诉人建材公司具备诉讼主体资格错误。理由在于，购销合同仅乙方代表杨某签字，未加盖建材公司公章，因此与建材公司无关。该说法不正确，案涉合同的抬头名称是建材公司和房地产公司，杨某也承认是代替建材公司所签，事实上也是建材公司在供货、房地产公司在付款，且建材公司已对杨某代表公司签订合同的行为表示认可，因此本案不存在诉讼主体的问题，本案一审原告的诉讼主体适格。

二、房地产公司出具的领条是否能够证明房地产公司已经将61620.5元货款支付完毕。

依据财经规章，企业之间资金往来应当通过转账的方式进行，收款人出具领条是付款的必要程序，但并不代表收款人持有领条就等于付款人已经付款，企业之间必须要有转账记录或者其他充分的证据才能够证明。且在本案中，房地产公司称将货款以现金的方式支付给了第三人杨某和赵某某，但领条上并没有建材公司的盖章，也不能证明该领条是建材公司签署。因此，该领条为房地产公司提供的唯一证据，房地产公司未能提供其他证据进行佐证，不能证明房地产公司已经支付货款，故房地产公司主张的货款已支付的事实不存在。

【结语和建议】

本案历经一审，二审发回重审，重审一审，重审二审四个阶段，经过程序较多且耗时较长。本案当事人除原告、被告外，还有两位第三人，且在四次案件审理过程中，各方都提交了很多证据材料，使得案情和材料变得复杂。透过表象看本质，本案为一般的买卖合同纠纷，且为买卖合同的货款纠纷，因此其基础法律关系并不复杂。

本案从证据入手，通过证据证明事实。我方已经证明了建材公司履行了供货义务，但对方仅提供了一份领条来作为履行付款义务的证据。通过对该份证据的质证，抓住了领条上并没有建材公司的盖章、并非公司行为以及房地产公司没有其他证据证明领条记载的货款已经支付这两个关键点，致使对方这一证据不能被法院采信，且对方无法证明货款已支付。因此，一审、二审法院法院均采纳了我方的观点，驳回了对方的上诉，维持了一审的判决，维护了我方当事人的权益。律师在代理案件过程中，应当注重细节，抽丝剥茧，才能还原案件事实真相。

相关法律知识：

借款合同违约法责任形式是怎么规定的?

违约金是可以以事先确定具体数额的形式约定，当然也可以以逾期利息形式出现，因为国家法律法规对于以确定数额的方式支付违约金并无禁止性规定，按照民法意思自治的原则，该种方式法律上是不限制的。当然，借款合同中约定的违约金的数额应当在合理的限额内，不能显失公平。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。那么，违约金一般如何约定能得到法律支持 根据相关法律规定一般最多不能超过银行同期贷款利率的四倍。

违约金的分类

违约金分为法定违约金和约定违约金两种形式。

所谓法定违约金，是指违约金的数额、幅度、范围和支付方式等由法律法规加以规定。如《民法典》规定，当事人一方违反合同时，应向对方支付违约金，如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当进行赔偿，补偿违约金不足的部分。《借款合同条例》规定，借款人不按合同规定的用途使用借款的，借款人有权收回部分或者全部贷款，对违约使用部分，按银行规定的利率加收罚息。借款人不按期偿还借款，贷款人有权限期追回贷款，并按银行规定加收罚息。因贷款人的责任未按期提供贷款的，应按违约数额和违约天数，付给借款人违约金。这里的“罚息”就属于法定违约金。

约定违约金，是指法律法规未作规定，而是由当事人在合同中加以约定的违约金。无论是法定违约金还是约定违约金，只要当事人一方在客观上有不履行或不完全履行借款合同的违约事实，就应当向对方支付违约金。

贷款人限期收回贷款，并在一定时期内停止发放新贷款。贷款人为了执行国家赋予的信贷监督职能，对借款人违约必须采取信贷制裁措施，贷款人有权限期收回贷款，并在一定时期内停止发放新贷款。这也是违约人承担违约责任的一种形式。

具体地说，在下列情况下，贷款人对违约人可以采取这种措施：

(1)借款人由于继续收购销售小、储存大和边处理、边积压商品而导致贷款本息不能及时偿还的;

(2)借款人对质次价高、残损变质商品不积极处理，从而导致贷款本息不能及时偿还的;

(3)借款人擅自动用自有资金向外单位投资的;

(4)借款人挪用流动资金搞基本建设或用于财政性开支或者用于弥补企业亏损，或者用于职工福利的;

(5)借款人使用贷款进行非法活动的。